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原标题：保利挥刀“砍价”的面前
受疫情影响，武汉市货色湖吴家山片区于十一月22日开始封控，次日，担任该片区的中介黄磊（化名）和他的共事们开始带着客户线上看房，试图以此进步存在感，留住动向客户。
岁末之际，他们冀望能致力冲冲事迹，给跌宕崎岖的2022年划上一个相对于满意的句号。与之有着一样期许的还有开发商们，当“金九银十”失色，被摊派到最初两个月的工作量又重了几分，大家只能各显神通加紧“抢收”。
过来一年，武汉楼市继续降温上行，货色湖等远城区域成为了“冲击波”中的重灾区，区域价值不高、新盘扎堆、商业等配套设施不可熟……多重要素叠加上下，名目之间的“内卷”也愈发重大起来。
一名从业7年、相熟武汉市场的中介人士告知《国内金融报》记者，当下购房的多为刚需客户，若非急需能够再等一等，“目前行情也欠好”。但当市场只剩下刚需中的刚需，规划在该区域的开发商们又该何去何从……
央企也首付分期
比来一年，黄磊显著觉得到国/央企的名目销售相对于民营房企要滞销许多，可即使如斯，货色湖市场的行情仍然远低于前者预期。为了尽快完结这类“阵痛”，央企保利亦参加了首付分期的营垒，只需5万元便可锁定房源，签署认购书。
黄磊以为这是个不错的时机，“开发商的央企信誉背书、首付周期拉长加重压力，且又是准现房房源，性价比蛮高了”。
他口中的名目为保利明玥晨曦以及保利清能拾光年，两者目前皆可首付分期，不外因为名目布局定位不同，相干细节也有些许差别。
保利明玥晨曦实施首付分期尚缺乏两个月。该名目为简装房，位于货色湖区域的新城区，即吴家山片区，间隔地铁1号线的三店站不到50米，交通相对于方便。
2021年9月、10月，保利明玥晨曦的十二、13、14号楼分别取得预售证，目前次要在售的为十二、14号楼，其中十二号楼主打75平方米及105平方米的户型，14号楼则为88平方米、105平方米。
三个户型中，只要75平方米的大户型可实施首付分期，不外房源数量未几，只能选择10层下列的房源。如今，该名目单价大约在1.24万-1.25万元摆布，大户型总价为94万-95万元。
黄磊给记者算了一笔账，假使总价为95万元，根据货色湖区当下不限购、两成首付计算，则购房者首付款需领取约18.8万元。肯定分期的话，购房者需先领取5万元，尔后在交付前的这段时间里定期领取残余的13.8万元，“好比按季度领取或按月领取，相干周期可与楼盘置业参谋商讨，期间免息”。
他强调，首付分期领取的第一笔5万元资金并不是动向金，领取后需签署认购书，后续不成反悔退房。同时，不管交付后房价下跌或上涨，屋宇价钱均以认购书中的内容为准。
信息显示，上述实施首付分期的房源将在2023年十二月底交房，故而分期时间最迟可履行到2023年10月初，之后屋宇存款利率按照网签的实时行情，“假如到时分房贷利率又涨了，那也只能按高的来”。
展开全文 保利清能拾光年的分期计划与之大体类似。不同的是，该楼盘首付分期政策掩盖一切户型，指定楼层可赠送车位，且因为交房时间在2024年7月末，于是分期周期也相对于较长。
优惠力度更大的缘故是保利清能拾光年的总体硬件不如保利明玥晨曦。前者为毛坯房，位于货色湖改造小道，此前这一区域多为物流园，总体环境竞争力不强。2021年十一月，该楼盘的1、2、6号楼取得预售证，7号楼和3号楼则分别在往年4月、5月取证。
提价的缘故
只管首付分期、鼎力促销，但保利清能拾光年以及保利明玥晨曦的去化仍然不乐观。
武汉市住房办理局数据显示，截至十一月24日，保利清能拾光年共有住宅1587套，其中可售住宅数量为十一56套，已实现网签的有431套，去化率约为37%；保利明玥晨曦则共有住宅1696套，其中1595套可售，已售数量仅有94套。
黄磊坦言，受总体环境及地舆地位影响，保利清能拾光年其实不滞销，“只能说中规中矩吧，由于全部货色湖市场行情也不是很好。”同时，与吴家山区域的其它新房比拟，保利明玥晨曦的单价亦相对于较高，价钱不占劣势。
货色湖区的某名目销售担任人王潇（化名）在采访中告知《国内金融报》记者，保利此番两个新盘一起实施首付分期也许更可能是为了冲量，加大去化，“央企现金流还能扛得住”。按分期计划，购房者若在交付时结清首付，则象征着网签曾经延期到2023年乃至2024年，短时间内无奈实现回款。
按其理解，自2021年9月收盘以来，保利明玥晨曦月均流速缺乏5套，这其中还搀杂了工抵房；而大约两个月前，保利清能拾光年的促销单价也曾经降至8800元摆布。
亦有声响以为，保利提价促销是其对现有土储构造的调剂，这样的调剂往年以来已在多地进行。
往年年终的事迹会上，保利财务总监王一夫曾表现，行业范围见顶后，市场需要将回归一二线中心城市，并聚焦于这些城市的成熟区域。
很显著，汉阳、长丰以及济宁都并不是所在城市的中心区域。以汉阳为例，只管该区为武汉三镇中的一员，但区域价值不高，房价颠簸较大，不如武昌、汉口坚挺，而以货色湖为代表的远城区则更加“惨烈”。
2021年下半年，受阶段性疫情影响，武汉货色湖市场的销量开始萎缩，开发商迫于资金需要开始大打“价钱战”，但截至目前市场仍未见显著反弹迹象。王潇婉言，只管提价促销影响名目利润，但拖得越久状况越欠好。
武汉货色湖市场“价钱战”重大的一个首要缘故是存量太大。有报导指出，截至7月底，该区域的狭义库存量已近6万套；该区域1-7月销售总量为8173套，均匀每个月销售十一67套。根据目前销售速度，即使往年彻底住手土地供给，这些库存也需求4年能力售完。
“当前不会再来了”
2019年，货色湖区域的土地供给放量，全年成交涉宅地高达22宗，仅次于东湖高新区，“货色湖地铁站1号线三店站到径河站之间的地简直在同一时间都被拍掉了，楼面价达到7000元摆布”。
王潇回顾道，这一波供给间接贬低了货色湖的土地价钱，以至于2021年地价持续下跌，楼面价一度达到7300元，而这些集中拍下的土地又在后续集中预售、入市，为如今的“内卷”埋下了导火索。
2019年，货色湖区临空港板块的均匀单价在1.3万元摆布，2020年维持在1.28万元摆布，而2021年下半年后，全部区域的价钱开始“跳水”，不少名目的单价曾经降至8000多元。譬如新城桃李郡。
按中介所言，新城桃李郡是该区域销售最佳的一个名目，曾拿下了第三季度的销售冠军。滞销的一个首要缘故是价钱廉价，且送车位。一张海报显示，该名目目前推出了18套特价房源，面积在十一0-十一6平方米之间，单价一口价8999元，送车位、还送一年物业费。
同时为消除购房者顾忌，该名目还推出了“保价到年底，提价全额退”的保价措施，即若十二月份的价钱低于当下，开发商将全额退款，“由于不少客户都想比及十二月份，看价钱空间会不会进一步下调，所以就出了一个这样文件。”有中介人士如斯解释道。
而针对部份首付款缺乏的客户，新城桃李郡也为其筹备了应答之策，即先交纳一部份首付，其他可经过银行存款，一年免息。
这种“擦边”操作在货色湖其实不少见。例如中南云城，多位相熟市场的人士在采访中告知记者，为了减速回款，该名目如今的首付分期能够做到两三万元，残余款项则与开发商指定的第三方融资机构签署相似于消费贷的存款协定，购房者后续需求偿还的也是这部份存款。
在王潇看来，货色湖区域的开发商目前都处于一种进退维谷的场面。为去化、回款而大幅让利致使简直一切名目都处在亏损形态，但如果不加紧处理恐怕亏损水平会更多，“楼面价7000多元的名目，单价卖8000多元，哪里来的利润”。
除此以外，分销本钱也在鲸吞货色湖区名目的利润，成了“压死骆驼的最初一根稻草”。据悉，该区域的新盘分销根本都被贝壳垄断，保底佣金达到5个点，若是在一些冲刺事迹的症结时代还会更高。
“咱们名目最高的时分给过7个点，其余名目有的最高可能会给到9个点。”王潇婉言，因为货色湖区是新兴区域，简直没有原住居民，一切的客户都只依托分销商引流，这也致使开发商非常主动，佣金最低也不克不及少于4个点，否定贝壳不汇合作。
多种要素叠加影响下，开发商们只能在货色湖区域艰巨求生。从已经备受追捧到如今“蚀本甩卖”，货色湖区的周期某种水平上也折射出房地产行业的总体走势。
2017年的时分，融创和中南在地铁1号线三店站旁所摘的名目楼面价曾经达到9000元，过后同区域的佳兆业悦府五开五罄，单价超过1.3万元，被业内誉为“神盘”。五年时间里，桑田变沧海，“谁能想到市场能把销售价钱变得和楼面价差未几，等当初的名目清完，咱们当前也不会在这里拿地了。”王潇感慨道。
记者：吴典
编纂：左宇 |
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