净利润上涨95.92%！碧桂园的三四线故事，愈来愈欠好讲了

凌霄雪舞

作者：嘉林
比来碧桂园的股价坐上了“过山车”。
2022年十一月24日，碧桂园宣告与邮储银行达成协作，后者将为前者提供不超过500亿元的动向性授信额度。
受此动静影响，24日下昼，碧桂园股价一路下跌，截止开盘，报收2.84港元/股，单日涨幅达20.85%。

值得留意的是，过来一个月，碧桂园的股价曾经累计下跌近300%。
这很大水平上都是由于，“第二支箭”“金融16条”等政策的接连公布，为房企融资提供了轨制上的保障。
而十一月24日碧桂园股价的下跌，其实也得益于上述利好政策。
虽然碧桂园的融资通道曾经逐渐冻结，但不克不及无视的是，碧桂园始终“重仓”的三四线城市地产市场仍然“寒气”逼人，这也给碧桂园接上去的开展，投下了一层不小的暗影。
01
阵痛不停
2022年以来，因疫情重复、经济承压，中国房地产市场遇到了史无前例的应战。
即便是被誉为“宇宙房企”的碧桂园也难以独善其身。

财报显示，2022年上半年，碧桂园营收1623.63亿元，同比上涨30.89%；归母净利润6.十二亿元，同比上涨95.92%。
2022年上半年各月，碧桂园的销售额跌幅不停扩张。
1月-6月，碧桂园的销售额分别为363.6亿元、327.6亿元、301.1亿元、226.4亿元、287.1亿元以及345.2亿元，分别同比上涨9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。
这也抉择了碧桂园的总体销售情况不尽善尽美。2022年上半年，碧桂园完成权利销售金额1851亿元、权利销售面积2348万平方米，同比分别上涨38.9%以及31.96%。
事实上，2020年后，碧桂园就曾经有“着落”的迹象。
财报显示，2020年，碧桂园营收4628.6亿元，同比降落4.74%；归母净利润350.2亿元，同比上涨十一.45%，毛利率为21.80%，同比上涨4.26%。
2021年，碧桂园的营收虽然有所增长，然而全口径销售金额仅为7588.2亿元，未能实现8000亿元的销售指标。
另外，当期碧桂园权利销售面积6641万平方米，同比上涨1.4%，权利销售额5580.0亿元，同比上涨2.22%。
值得留意的是，这是十几年来，碧桂园初次泛起销售事迹下滑负增长的状况。
02
三四线风光再也不
碧桂园阵痛不停，当然与中国总体的房地产市场遇冷有一定分割，然而不克不及无视的是，“乡村包抄城市”策略的失灵，也许也是碧桂园的事迹断崖式上涨的部份缘故。
2017年，凭借5508亿元合约销售金额，碧桂园位居中国房地产行业第一。虽然曾喊出回归一二线的标语，但2017年，三四线城市合约销售金额仍然占碧桂园总合约销售金额的60%摆布。
与之相应的，碧桂园不停加大三四线城市的投资力度。
财报显示，2017年，碧桂园三四线的投资额为1400亿摆布，相较于2015年的200亿摆布，翻了七倍摆布。
彼时，棚改货泉化、城镇化正如火如荼的开展，三四线城市的房地产市场的确极具生长前景。

住建部数据显示，2017年1月-10月，中国棚户区革新已动工600万套，实现投资1.68万亿元。
《第一财经》统计的地下数据显示，2016-2019年，中国棚改共计实现投资约6.26万亿元。

不外跟着城镇化逐步触顶，疫情重复使国际经济承压，近两年三四线城市的房地产市场早已风光再也不。
以地处南京都市圈的句容为例，安居客数据显示，其二手房均价已从2021年十二月的9084元/m?升高到2022年十一月的8231元/m?，跌幅达9.39%。
这关于没能实现一二线城市转型的碧桂园来讲，绝对不是一个好动静。2020年-2021年，碧桂园的权利合同销售金额中，分别有54%和64%来自三四线城市。
到了2021年，碧桂园的销售金额构成中，仍有69%来自三四线城市。

也正因此，碧桂园也祭出了疯狂的促销流动，以图“去库存”。
《21世纪经济报导》报导，2022年10月，碧桂园句容名目推出了均价仅5500元/㎡的特价房，此前，句容的房价曾被炒至1万+/㎡。
这还不是起点，2022年3月，碧桂园句容名目的部份房型，只有4865元/㎡。
03
地产以外，讲起新故事
事实上，针对三四线城市房地产市场低迷的表示，碧桂园不光在销售端鼎力促销，在投资端，也变得愈发小心。
财报显示，2022年上半年，碧桂园拿地权利金额仅60.9亿元，其中三四线城市占比仅为33%，此外67 %都给了一二线城市。
不外不克不及无视的是，在人口红利几近触顶以及经济承压的配景下，一二线城市的房地产市场其实也没有好到哪里去。
中指钻研院数据显示，2022年上半年，一线城市新建住宅价钱持续横盘，累计涨幅仅为0.21%，为近五年同期较低程度。
在房地产行业进入了存量时期后，房企假如想要继续生长，就不克不及再局限于地产这一条赛道上。

因此，碧桂园以后最紧急的工作，仍是要在房地产以外，找到更微弱的业务引擎，以描画出“第二条曲线”。
目前来看，房地产以外，碧桂园次要在推动机器人和物业两大业务。
2018年07月，碧桂园成立广东博智林机器人无限公司，聚焦修建机器人、BIM数字化、新型修建工业化等产品的研发、出产与运用。
财报显示，截止2022年中，博智林有30款修建机器人投入商用，掩盖了28个省市自治区，超550个名目，累计交付超十二00台，运用施工面积超1000万平方米。
与机器人相反步，自2018年6月登陆港交所后，碧桂园办事接连收购了富力物业、中梁物业、蓝光嘉宝等物业企业。
财报显示，截止 2022年中，除“三供一业”业务外，碧桂园办事合同办理面积16.09亿平方米，免费办理面积8.43亿平方米，是目前国际范围最大的物业企业。
根据碧桂园的构想，机器人能够应答修建行业人力本钱下跌的问题，而物业则能够探究现有存量房产的增量价值。这两大业务都具备不俗的想象力。
但问题是，碧桂园的这些办事也遇到了生长的“懊恼”。
以碧桂园办事为例，虽然其是目前国际范围最大的物业企业，但2021年，其新增的3.88亿平方米免费办理面积中，来自于收并购的有2.28亿，占比达58.76%。
一系列收并购带来的本钱转移也影响了碧桂园办事的毛利。
财报显示，2022年上半年，碧桂园办事的毛利为26.9%，同比上涨6.5%。

这也让资本市场小心对待碧桂园办事。
截止2022年十一月24日开盘，碧桂园办事的股价为17.46港元/股，相较于2021年中81.95 港元/股的高点上涨了78.69%。
不外聊以慰藉的是，2022年上半年，碧桂园仍然有1479.8亿元的可动用现金，足以应答将来一年内须偿付的短时间债权729亿元。
再加之融资通道回暖，碧桂园也许有足够的资金探究新业务。

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