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中国基金报记者 李树超
公募REITs翻新产品继续遭到机构资金的追捧。
十二月31日，备受市场关注的首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储根底设施REIT网下询价后果出炉。数据显示，该只产品询价阶段遭到网下资金青眼，网下出售累计吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量总和132.344亿份，为网下初始出售份额数量的十二6.04倍，公募REITs产品再现了百倍的认购倍数。
同时，布告还显示，该只产品将于2023年1月5日（下周四）起正式出售，投资者规划仓储物流公募REITs又添新工具。
业内人士对此表现，往年发行的14只公募REITs中，十一只泛起了百倍以上认购倍数，占比接近8成，体现了机构投资者对公募REITs翻新种类的反对和对优质名目的认可。同时，因为往年权利市场和生长股激烈分化，公募REITs作为凸起劣势稀缺资产迎来构造性下跌行情，叠加REITs市场与股债市场低相干性，REITs作为资产配置标的呈现出较强的投资价值。
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询价后果出炉
认购总金额465亿元 认购倍数十二6倍
十二月31日，嘉实基金公布布告称，嘉实基金旗下嘉实京东仓储物流关闭式根底设施证券投资基金（基金简称：嘉实京东仓储根底设施REIT）网下询价后果出炉。
布告显示，嘉实京东仓储根底设施REIT的询价期为2022年十二月30日9:00-15:00。截至当日15点，基金办理人经过上交所“REITs询价与认购零碎”共收到72家网下投资者办理的256个配售对象的询价报价信息，报价区间为3.276元/份-3.735元/份，拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始出售份额数量的十二6.04倍。根据确认的认购价钱3.514元/份计算，认购总金额达到465.06亿元。
所谓认购倍数，是参预询价的网下拟认购份额与网下实际出售份额的比例,好比实际卖100份,后果认购了1万份，认购倍数就是100倍，呈现了一种供不该求的形态。而往年发行的14只公募REITs产品中，曾经有十一只泛起了百倍以上认购倍数，占比接近8成，展示了机构投资者对该类产品的追捧热度。
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通常来讲，公募REITs的投资收益次要源于底层资产运营收益和资产增值收益，因此底层资产的品质是症结要素。
据嘉实京东仓储根底设施REIT的招募仿单显示，该产品的根底设施资产包罗重庆的京东重庆电子商务基地名目（直达配送核心）一期名目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建立名目和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园名目，算计修建面积35.1万平方米。名目资产出租率均达到了100%即满租形态，租约长度约五至六年，高于行业均匀程度的三年，总体经营高效不乱且抗危险才能较强。
值得一提的是，名目涵盖的三大仓储物流园均属市场稀缺的高标仓资产。真实的高标仓在建立规范、合规要求、硬件装备等方面均是高要求，比拟普通仓空间利用率更高。
以嘉实京东仓储根底设施REIT所掩盖的京东拳头产品“亚洲一号”为例，是高集成自动化为特色的智能古代化仓储物流物业，其从入库、存储、包装、分拣的全流程、全零碎的高度智能化和无人化，大幅晋升时效性和配送品质，可应答电商灵敏多变的定单业务状态。
2023年1月5日起正式出售
2023年预测现金流分派率4%
另据布告，嘉实京东仓储根底设施REIT将于2023年1月5日至1月6日正式出售，确认的认购价钱为3.514元/份。按产品5亿份的出售份额数量计算，若本次出售胜利，预计召募资金总额为17.57亿元。
在该只基金的召募期内，提供无效报价的网下投资者需在召募期内参预网下认购与缴款，大众投资者可在召募期内经过场内认购和场外认购两种形式认购基金。
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按照该只基金招募仿单中披露的可供调配金额测算，本基金2022年7月1日-2022年十二月31日预测现金流分派率为3.89%（年化），2023年预测现金流分派率为4.00%。
据悉，中国证监会准许该只基金召募的基金份额总额为5亿份。其中，策略配售初始出售份额为3.5亿份，为本次基金份额出售总量的70%。网下初始出售份额为1.05亿份，占扣除策略配售初始出售份额数量后出售份额的70%；大众初始出售份额为0.45亿份，占扣除策略配售初始出售份额数量后出售份额的30%。
事实上，我国以后在高标仓储供不该求，将来供需双侧长时间扩容降级后劲微小。按照CERE世邦魏理仕三季度末数据显示，我国高标仓净吸纳量达到164万平方米，环比大幅回升63%，一线城市房钱指数已累计回升2.7%，叠加电商模式迭代以及新动力汽车产销两旺等催化要素，高标仓需要将再翻新高。反观供应端层面，2021年我国高标仓存量缺乏美国的六成，总体供需失衡将来开展空间微小。
另外，以后公募REITs中仓储物流REITs的投资性价比相对于较高。从已发行的两只产品来看，二级市场上截至十二月31日，两只仓储物流REITs上市以来涨幅皆超36%，居国际已上市REITs涨幅前列。
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嘉实基金对此表现，嘉实京东仓储根底设施REIT的推出，不只进一步带动社会资本参预根底设施建立，疏导进入资本市场的货泉资金从以往的金融资产办理工具“体内循环”向资产办理办事实体经济的“体外循环”模式转变，切实升高实体融资本钱，晋升实体经济利润空间。同时，公募REITs经过丰硕资产办理产品体系，无效扩张投融资流动界限，为经济开展发明良好的资本市场环境，有助于增进金融与实体经济之间的良性循环。
北京一名公募REITs基金经理也表现，往年以来公募REITs政策利好不停，已发行试点名目策略配售获取产业投资者、保险机构、私募资管产品及银行理财富品的踊跃参预，机构投资者及大众投资者更为踊跃积极、认购倍数相对于较高，总体呈现了踊跃的热销场面。
在该基金经理看来，公募REITs名目得多是劣势稀缺资产，底层资产优质，拥有新资产效应；第二，在往年股债市场颠簸中，公募REITs走出独立走势，与股债市场造成低相干性；第三，虽然近期疫情散点发作对REITs底层资产事迹扰动仍存，但总体运营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的拥有较强的投资价值。
“跟着政策反对力度的继续抬升，各畛域试点名目减速落地，将来公募REITs名目无望在市政根底设施、新型根底设施、水利根底设施及游览景区根底设施畛域完成冲破，民营企业也无望在2023年完成更多根底设施REITs名目落地。不外，跟着REITs市场的扩张，将来产品表示也会泛起分化，将来关于基金办理人的被动办理才能及经营办理效果的要求也将会不停进步。”该基金经理称。
编纂：舰长
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