对于P&I 每个月还款本金的计算

萧萧而下

楼主去年10月的投资房settle, 用的是ANZ 固定4.19% P&I 的存款，头两年每个月还款是$2540.70, 存款期限是三十年。目前曾经还了三个月，但本金只还了2100多，其余的5400多都是还的利息，并且每月的利息纷歧样，十一月还的利息部份是1850.48，十二月还的利息部份是1789.00，1月还的利息部份是1845.36。楼主至关的困惑啊，由于现在存款刚settle的时分我问broker,每个月还的本金是多少，他说是1000多，但当初在网银上看的Loan statement每个月实际银行算的还的本金只要700多，照银行这个算法，三十年是还不清本金的啊。并且利率不变的状况下，每个月还的利息应该有所增加吧？我的home loan 也是ANZ 做到P&I，这个对比正常，每个月根本还本金的比例是每个月还款额的一半以上。可是这个投资房的我感觉银行会不会算错了？每个月还的本金连还每个月款额的30%都不到。莫非投资房和自主房P&I 的计算还纷歧样？仍是投资房的P&I就前几年要还得多利息？楼主在offset 上放了几万刀，所以都是有钱的，不存在不迭时还款的问题。能不克不及有大神能给指导一下？不行又得去银行跑一趟问问这究竟是怎么算的

haiyyaih · 发表于 2021-5-14 14:25:49

你offset多了利息就少啊 offset少了利息就多啊

yejin515 · 发表于 2021-5-14 14:28:23

offset的钱纷歧样，每月的天数也纷歧样，还有就是每次你都还本金，跟着你欠的钱变少，那每月要还的利息也会变少，由于每月还款总额不变，假如没有外来变动，你本金的比例会愈来愈高的

changju · 发表于 2021-5-14 14:30:40

然而我是的investment loan是固定利率的好像是不克不及offset的利息的

平凡 · 发表于 2021-5-14 14:32:23

都说固定了还OFFSET

猪笑天 · 发表于 2021-5-14 14:36:38

由于home loan 做的是浮动的，并且以前的home loan 是浮动的所以有一个Offset account, 这个investment loan 是起初加的，但每个月扣钱的帐都是在以前的阿谁offset account,我也不知道为啥银行不给开两个还钱的帐户。总之问题不是可不成以offset,问题是每个月还的成本比例这么少我感觉不太对，我这个投资房总共贷了52万，30年的存款期，假如均匀每个月只还700多的本金，30年是还不清本金的啊，只要每个月还本金1000多才是能够30年还请的。

wfcc · 发表于 2021-5-14 14:39:10

楼主想知道利息怎么算的？

仙人小球球 · 发表于 2021-5-14 14:42:28

我用的也是ANZ，然而每集体状况纷歧样，所以不克不及一律而论。不外就你说的十一/十二/1月的还款额纷歧样，只能告知你，银行是按天来结算利息的，即便其余状况同样，十二月还款也会少一天的利息，所以你十一月和1月还款就会多

mx988 · 发表于 2021-5-14 14:47:13

记住，99%的状况下银行不会算错的。

gzkim2003 · 发表于 2021-5-14 14:50:24

到网上找个存款计算器一算不就知道了吗，每月利息本金多少，得多计算器列的清分明楚

1月比十二月多还一点，是由于十二月有31天，十一月有30天

k0000000k · 发表于 2021-5-14 14:53:48

是的，我就是想知道利息是怎么算的？那我仍是要问问ANZ这每个月的利息是怎么算的吧？

heiye · 发表于 2021-5-14 14:56:18

https://wapbaike.baidu.com/item/等额本息还款法

平凡的人生 · 发表于 2021-5-14 15:01:15

ANZ 的网上阿谁计算器只告知我每个月还款额是多少，但没有说这其中多少还的是本金，多少还的是利息，我就是想知道为啥本金还的这么少，连每个月还款额的30%都不到。刚settle的时分offset里没有甚么钱，但阿谁月的home loan 还的本金也超过home loan 月还款额的50%

zepp · 发表于 2021-5-14 15:04:42

利息是按天算的，每月天数纷歧样

bagbar · 发表于 2021-5-14 15:06:06

用CBA的计算器，有table view，能详细显示每一年还剩多少本金。
https://www.co妹妹bank.com.au/digi ... ome-loan-repayments

lemon25 · 发表于 2021-5-14 15:10:08

看来用CBA也是开始的时分每一年还本金不到1万啊那都是还到前面才还本金了那要是这样我两年后是否转成浮动的p&i 能够还本金快一点

erhuanbo · 发表于 2021-5-14 15:11:37

等额本息一开始利息还很多，本金少；到前面还的本金会缓缓变多，三十年的最初一个月根本就全是本金了

xuqing527227 · 发表于 2021-5-14 15:14:15

固定利率本金还得快是建设在多还钱的根底上，要是每月都只打算还固定的数，除非降利率能力更快还本金
假如你借了50w，然而有20w闲钱没有好的投资渠道就应该请求浮动利率把多的钱放进offset抵利息，这样还的钱大部份都是本金

我爱D版 · 发表于 2021-5-14 15:18:31

银行赚得就是利息，你借的那点本金还不还人家无所谓
只有利息收到了就行了

反正还不起收你房子

benq · 发表于 2021-5-14 15:20:02

1）你要看过后签合同时分固定利率外面Off set比例是多少，由于是固定不是浮动，所以个别银行不会给你百分百off set的，我的是BOM，我的off set只要40%，好比我多放进去了1万，对消利息算数的只要4000，然而每一年能够多还1万进去。

2）多放钱进去每个月还款的根本额度是同样的。只是本金和利息的比例产生了变动，银行不会增加每个月的repayment的数额，然而会缩短还款年限。

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