求教一个refinance的问题

woovi

10年前买的公寓，存款简直还完了。目前又买了一套大一点的house。
当初想出租这套公寓，然而因为这套公寓没甚么存款，房钱支出大部份都要拿出来交税。不划算。。
问过银行说是能够refinance，公寓的增值部份（大略20-30万之间）能够存款，套泛起金出还目前house的存款。

然而敌人告知我，她的会计师说，虽然refinance后，银行让你存款，但公寓出租的房钱不克不及用来抵refinance后利息，她也解释不分明为何? 请有教训的网友来指教一下。多谢。

好比公寓买的时分30万，还剩2万存款。
公寓目前市值50万。 refinance后，公寓里付掉28万，存款22万。
房钱支出：每一年1.5万。

按照敌人的说法是当初：房钱支出1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（2万）剩下的钱必需拿去抽税。
我的了解是：房钱支出1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（22万）剩下的钱在拿去抽税。

目前这套公寓是自住，还没退过税。house是投资，尚无settle。

sheyang · 发表于 2021-5-15 20:26:50

盆友了解对的

重返 · 发表于 2021-5-15 20:31:20

Refinance的利息只能抵扣Refinanc款项购买新投资房的税务抵扣，不克不及抵扣此套公寓。

xyxtsgllj · 发表于 2021-5-15 20:32:27

我以前也问过相似的问题，都说你敌人这个算法是对的，不分明缘故

四四方方 · 发表于 2021-5-15 20:34:06

楼主的敌人是对的

liuxiaojin · 发表于 2021-5-15 20:38:49

只管你refinance 后有22万存款，只要以前的2万残余存款的银行利息可用于该房出租的抵扣税。这就是用offset 仍是用redraw的区分。

chiusyan · 发表于 2021-5-15 20:42:44

你那套公寓refi出来的钱假如再去买投资房利息就能抵税自住房就不成以

beyang · 发表于 2021-5-15 20:47:14

大姐，由于你多贷出来的钱不是用来发生支出的，不克不及算本钱损失天然也不克不及抵支出

wearesafe · 发表于 2021-5-15 20:51:17

不懂啊。

NEWBEE · 发表于 2021-5-15 20:54:59

从新评价存款出来的钱必需是以投资为目的才能够抵税。好比你自主unit，refinance 出20万作为首付，再存款80万买了100万的房子，就能抵税了，条件是新买的房子是投资房，不是自住房。

亿瑞达 · 发表于 2021-5-15 20:56:20

正确的操作应该是用对冲账户，自住房只还利息不还本金。这样买了新的自住房，之前的房子租出去就能抵税了。

wzmsdy · 发表于 2021-5-15 20:58:09

赞同你敌人的意见

醉梦 · 发表于 2021-5-15 21:02:19

当初想top up出钱好难，要有公道的理由。说用来买其余房子不批的

ylw · 发表于 2021-5-15 21:06:08

只有你有存款才能和公道的目的，目前绝大少数银行都是能够top up的。

panju0535 · 发表于 2021-5-15 21:07:26

你这套房存款的余额发生的利息能力报税。例如，你货款余额只剩两万，即便Refinance出来200万，也只要这两万发生的利息能力报税。这就是为何投资房应首选IO, 无余钱放兑冲帐号中，而不还款。一旦再买房，把兑冲帐号的钱挪做它用。

我自己的自住改投资，也是这类为难场面，没方法改了，每一年老是正扣税。除非卖掉再买新投资房。

aiai1001 · 发表于 2021-5-15 21:11:41

假如你是自住变投资，ATO怎么知道你这套自住房以前多少银行存款，起初有refinance呢？除非银行出证据？

kunmpsz · 发表于 2021-5-15 21:16:27

银行对ATO是通明的。不要在利息上玩花样，一分钱都不要。

hmf111111 · 发表于 2021-5-15 21:18:49

卖掉再买吧

别想了

pegasus · 发表于 2021-5-15 21:23:37

始终都是说，不要还本金

mx988 · 发表于 2021-5-15 21:27:08

能够做到，公道合法。先买A自住房，过两年房子贬值refinance钱出来做首付买投资房B, 这个时间很症结，A和B同样都是只还利息不还本金。平时存的钱放在A的对冲账户上，过几年存够首付，买自住房C就能了。

rooky123 · 发表于 2021-5-15 21:31:19

把top up 出来的钱用到新的投资房上那固然就能报税用了，然而用在了新的物业上。这个用来refinance的物业自身是不克不及用的。

waq221 · 发表于 2021-5-15 21:32:45

固然能够了，我写分明了，买了C，A和B就是投资房了。

xuqing527227 · 发表于 2021-5-15 21:37:18

银行loan那里不是有个利息总数吗

雨田居士 · 发表于 2021-5-15 21:40:06

是无利息。然而我假如我这个是自住房，refinance后变投资房，原来作为自住房时有多少存款ATO怎么会知道。
固然假如ATO要求银行出一切历史证实，那ATO应该是知道的，不知道ATO有无这么大的权力。

零丝残绪 · 发表于 2021-5-15 21:42:43

楼主胆子大怎么报均可以的，报税永久是撑死胆大的饿死胆怯的，大家都告知你正确的办法了，听不听随你。

NEWBEE · 发表于 2021-5-15 21:44:02

是的。

sun7777777 · 发表于 2021-5-15 21:46:43

谢谢。胆子不大，仍是但愿一切操作合乎标准。

zzlzss · 发表于 2021-5-15 21:51:04

ato不查就没事，抽查到你提供你的算法，和税法不合乎天然要修正，可能有罚款

jin2002 · 发表于 2021-5-15 21:52:41

好繁杂啊

华人澳洲中文论坛

热图推荐

求教一个refinance的问题

全部回复28

sheyang 沙发

重返板凳

xyxtsgllj 地板

四四方方 5^#

liuxiaojin 6^#

chiusyan 7^#

beyang 8^#

wearesafe 9^#

NEWBEE 10^#

亿瑞达 11^#

wzmsdy 12^#

醉梦 13^#

ylw 14^#

panju0535 15^#

aiai1001 16^#

kunmpsz 17^#

hmf111111 18^#

pegasus 19^#

mx988 20^#

rooky123 21^#

waq221 22^#

xuqing527227 23^#

雨田居士 24^#

零丝残绪 25^#

NEWBEE 26^#

sun7777777 27^#

zzlzss 28^#

jin2002 29^#

发表回复

woovi
关注TA

图文推荐

华人澳洲中文论坛

热图推荐

求教一个refinance的问题

全部回复28

sheyang 沙发

重返 板凳

xyxtsgllj 地板

四四方方 5#

liuxiaojin 6#

chiusyan 7#

beyang 8#

wearesafe 9#

NEWBEE 10#

亿瑞达 11#

wzmsdy 12#

醉梦 13#

ylw 14#

panju0535 15#

aiai1001 16#

kunmpsz 17#

hmf111111 18#

pegasus 19#

mx988 20#

rooky123 21#

waq221 22#

xuqing527227 23#

雨田居士 24#

零丝残绪 25#

NEWBEE 26#

sun7777777 27#

zzlzss 28#

jin2002 29#

发表回复

woovi 关注TA

图文推荐

重返板凳

四四方方 5^#

liuxiaojin 6^#

chiusyan 7^#

beyang 8^#

wearesafe 9^#

NEWBEE 10^#

亿瑞达 11^#

wzmsdy 12^#

醉梦 13^#

ylw 14^#

panju0535 15^#

aiai1001 16^#

kunmpsz 17^#

hmf111111 18^#

pegasus 19^#

mx988 20^#

rooky123 21^#

waq221 22^#

xuqing527227 23^#

雨田居士 24^#

零丝残绪 25^#

NEWBEE 26^#

sun7777777 27^#

zzlzss 28^#

jin2002 29^#

woovi
关注TA