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    求教一个refinance的问题

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    2021-5-15 21:52:41 650 28

    10年前买的公寓，存款简直还完了。目前又买了一套大一点的house。
    当初想出租这套公寓，然而因为这套公寓没甚么存款，房钱支出大部份都要拿出来交税。不划算。。
    问过银行说是能够refinance，公寓的增值部份（大略20-30万之间）能够存款，套泛起金出还目前house的存款。

    然而敌人告知我，她的会计师说，虽然refinance后，银行让你存款，但公寓出租的房钱不克不及用来抵refinance后利息， 她也解释不分明为何? 请有教训的网友来指教一下。多谢。

    好比公寓买的时分30万，还剩2万存款。
    公寓目前市值50万。 refinance后，公寓里付掉28万，存款22万。
    房钱支出：每一年1.5万。

    按照敌人的说法是当初：房钱支出1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（2万） 剩下的钱必需拿去抽税。
    我的了解是： 房钱支出1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（22万） 剩下的钱在拿去抽税。


    目前这套公寓是自住，还没退过税。house是投资，尚无settle。
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    全部回复28

    sheyang 发表于 2021-5-15 20:26:50

    sheyang 沙发

    2021-5-15 20:26:50

    盆友了解对的
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    重返 发表于 2021-5-15 20:31:20

    重返 板凳

    2021-5-15 20:31:20

    Refinance的利息只能抵扣Refinanc款项购买新投资房的税务抵扣，不克不及抵扣此套公寓。
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    xyxtsgllj 发表于 2021-5-15 20:32:27

    xyxtsgllj 地板

    2021-5-15 20:32:27

    我以前也问过相似的问题，都说你敌人这个算法是对的，不分明缘故
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    四四方方 发表于 2021-5-15 20:34:06

    四四方方 5#

    2021-5-15 20:34:06

    楼主的敌人是对的
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    liuxiaojin 发表于 2021-5-15 20:38:49

    liuxiaojin 6#

    2021-5-15 20:38:49

    只管你refinance 后有22万存款，只要以前的2万残余存款的银行利息可用于该房出租的抵扣税。这就是用offset 仍是用redraw的区分。
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    chiusyan 发表于 2021-5-15 20:42:44

    chiusyan 7#

    2021-5-15 20:42:44

    你那套公寓refi出来的钱 假如再去买投资房 利息就能抵税 自住房就不成以
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    beyang 发表于 2021-5-15 20:47:14

    beyang 8#

    2021-5-15 20:47:14

    大姐，由于你多贷出来的钱不是用来发生支出的，不克不及算本钱损失天然也不克不及抵支出
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    wearesafe 发表于 2021-5-15 20:51:17

    wearesafe 9#

    2021-5-15 20:51:17

    不懂啊。
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    NEWBEE 发表于 2021-5-15 20:54:59

    NEWBEE 10#

    2021-5-15 20:54:59

    从新评价存款出来的钱必需是以投资为目的才能够抵税。好比你自主unit，refinance 出20万作为首付，再存款80万买了100万的房子，就能抵税了，条件是新买的房子是投资房，不是自住房。
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    亿瑞达 发表于 2021-5-15 20:56:20

    亿瑞达 11#

    2021-5-15 20:56:20

    正确的操作应该是用对冲账户，自住房只还利息不还本金。这样买了新的自住房，之前的房子租出去就能抵税了。
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    wzmsdy 发表于 2021-5-15 20:58:09

    wzmsdy 12#

    2021-5-15 20:58:09

    赞同你敌人的意见
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    醉梦 发表于 2021-5-15 21:02:19

    醉梦 13#

    2021-5-15 21:02:19

    当初想top up出钱好难，要有公道的理由。说用来买其余房子不批的
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    ylw 发表于 2021-5-15 21:06:08

    ylw 14#

    2021-5-15 21:06:08


    只有你有存款才能和公道的目的，目前绝大少数银行都是能够top up的。
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    panju0535 发表于 2021-5-15 21:07:26

    panju0535 15#

    2021-5-15 21:07:26

    你这套房存款的余额发生的利息能力报税。例如，你货款余额只剩两万，即便Refinance出来200万，也只要这两万发生的利息能力报税。这就是为何投资房应首选IO, 无余钱放兑冲帐号中，而不还款。一旦再买房，把兑冲帐号的钱挪做它用。

    我自己的自住改投资，也是这类为难场面，没方法改了，每一年老是正扣税。除非卖掉再买新投资房。
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    aiai1001 发表于 2021-5-15 21:11:41

    aiai1001 16#

    2021-5-15 21:11:41


    假如你是自住变投资，ATO怎么知道你这套自住房以前多少银行存款，起初有refinance呢？除非银行出证据？
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    kunmpsz 发表于 2021-5-15 21:16:27

    kunmpsz 17#

    2021-5-15 21:16:27


    银行对ATO是通明的。不要在利息上玩花样，一分钱都不要。
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    hmf111111 发表于 2021-5-15 21:18:49

    hmf111111 18#

    2021-5-15 21:18:49

    卖掉再买吧

    别想了
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    pegasus 发表于 2021-5-15 21:23:37

    pegasus 19#

    2021-5-15 21:23:37

    始终都是说，不要还本金
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    mx988 发表于 2021-5-15 21:27:08

    mx988 20#

    2021-5-15 21:27:08


    能够做到，公道合法。先买A自住房，过两年房子贬值refinance钱出来做首付买投资房B, 这个时间很症结，A和B同样都是只还利息不还本金。平时存的钱放在A的对冲账户上，过几年存够首付，买自住房C就能了。
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    rooky123 发表于 2021-5-15 21:31:19

    rooky123 21#

    2021-5-15 21:31:19


    把top up 出来的钱用到新的投资房上那固然就能报税用了，然而用在了新的物业上。这个用来refinance的物业自身是不克不及用的。
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    waq221 发表于 2021-5-15 21:32:45

    waq221 22#

    2021-5-15 21:32:45


    固然能够了，我写分明了，买了C，A和B就是投资房了。
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    xuqing527227 发表于 2021-5-15 21:37:18

    xuqing527227 23#

    2021-5-15 21:37:18


    银行loan那里不是有个利息总数吗
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    雨田居士 发表于 2021-5-15 21:40:06

    雨田居士 24#

    2021-5-15 21:40:06


    是无利息。然而我假如我这个是自住房，refinance后变投资房，原来作为自住房时有多少存款ATO怎么会知道。
    固然假如ATO要求银行出一切历史证实，那ATO应该是知道的，不知道ATO有无这么大的权力。
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    零丝残绪 发表于 2021-5-15 21:42:43

    零丝残绪 25#

    2021-5-15 21:42:43


    楼主胆子大怎么报均可以的，报税永久是撑死胆大的饿死胆怯的，大家都告知你正确的办法了，听不听随你。
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    NEWBEE 发表于 2021-5-15 21:44:02

    NEWBEE 26#

    2021-5-15 21:44:02




    是的。
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    sun7777777 发表于 2021-5-15 21:46:43

    sun7777777 27#

    2021-5-15 21:46:43


    谢谢。胆子不大，仍是但愿一切操作合乎标准。
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    zzlzss 发表于 2021-5-15 21:51:04

    zzlzss 28#

    2021-5-15 21:51:04


    ato不查就没事，抽查到你提供你的算法，和税法不合乎天然要修正，可能有罚款
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    jin2002 发表于 2021-5-15 21:52:41

    jin2002 29#

    2021-5-15 21:52:41

    好繁杂啊
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