会计大神们来看，这状况要交CGT吗

yejin515

状况是这样，我敌人有个房子09年买的，自住了一年后租给敌人一个房间，在20十二年和2013 年的tax return里claim了50%的expenses和rental income proportion。2013年当时敌人搬走就没有持续出租了，也就是说2014 年的tax return上Rent 阿谁section就没有泛起这个房子始终到当初，他筹备开始卖房了，然而真实不是很懂他能够用6 years rule卖房之后不需求交CGT吗？
分分加

谜底在8，9，10,19,21,22,23楼，但若有不同看法的也能够持续探讨

yexi · 发表于 2021-5-12 00:54:58

不懂，等谜底

lwilxy · 发表于 2021-5-12 00:59:01

按比例交

cyzl · 发表于 2021-5-12 01:03:28

不克不及用6 year absence rule 由于出租的同时自住在外面了。
要定时间和出租比例计算CGT。

xiuxiandao · 发表于 2021-5-12 01:05:39

同问

mx988 · 发表于 2021-5-12 01:07:54

敌人本人瞎做

waq221 · 发表于 2021-5-12 01:09:44

原来是这样，懂了，那末到时卖房的时分就是capital gain好比20万的50%而后再50%就是5万最初的去算tax

SJBCCCD · 发表于 2021-5-12 01:12:16

没有那末多。出租1年的50%, 应该算半年。假定10年卖了，那末只有5%算CGT

yu2637 · 发表于 2021-5-12 01:16:09

哦！那根据你的说法，我算算你看看对不合错误：
如果往年卖了，那他全程hold着就是7年，期间两年泛起在tax return里，百分比就是28.5%（2/7），如果这房子涨了25万，那末：
25万 x 50%（discount rate） x 28.5% x 50%（过后租一间房的百分比） = 3.56万而后再乘以当年他的marginal rate

yexiang98 · 发表于 2021-5-12 01:18:26

是的，假如他当初没有capital loss的话。假如有的话，要先减去loss再乘discount的50%

999paul · 发表于 2021-5-12 01:21:45

这类状况还真是有点繁杂

零丝残绪 · 发表于 2021-5-12 01:24:27

仍是找个会计放心点，省事

zxw · 发表于 2021-5-12 01:25:55

嗯他以前没有capital loss，谢谢你的回复

wywwyf · 发表于 2021-5-12 01:29:15

他也问过一些会计，但每集体给的谜底都纷歧样的，奇怪

雨田居士 · 发表于 2021-5-12 01:31:29

那就很无法了，仍是本人钻研一下ATO网上的吧。要是我，就选一个无利的（最少当初），经过会计报税。应该不是大问题

verilog · 发表于 2021-5-12 01:32:46

是的，我帮他也找过一些ATO的材料，看了一些例子，对6 years rule也理解了得多，但就是找不到对于分租的example，我感觉楼上的那位大神说的挺make sense的

trubul · 发表于 2021-5-12 01:35:59

假如你给ATO发3封邮件，可能会失掉3个谜底。没方法的。

xuqing527227 · 发表于 2021-5-12 01:39:01

赞成， ATO其实仍是对比讲理的，只有能解释的过来。

xie107 · 发表于 2021-5-12 01:43:33

你给ATO request private ruling吧。实践上有几个处置办法的，一个是下面有人说的整个资本增值金额再按房钱费用出租时间的比例交CGT；此外，实践上还能够根据那段时代房子价值增长的金额，按支出费用比例交CGT。

huangxijun · 发表于 2021-5-12 01:45:21

去ATO要个ruling

benq · 发表于 2021-5-12 01:50:04

请问能够展开解释一下你的第二种处置办法吗？能用数据举个例子吗这样可能分明一些？谢谢啊，明天就剩一分了，先给你

holyfeld · 发表于 2021-5-12 01:51:53

好比说20十二年-2013年，这个房子的market value 从1.3M涨到1.4M，那这一部份增值的一半CGT taxable，但如何肯定market value，需求甚么材料，你需求征询ATO。

vbcoco · 发表于 2021-5-12 01:53:02

懂了，估量就是找估价师做的valuation report，其实他应该在敌人搬出去之后就马上做份这个report，当初估量是不克不及back date那末久了

亿瑞达 · 发表于 2021-5-12 01:57:46

你好，我敌人周末跟我说原来当年房客搬走之后他做了一份估价report，大略房子涨幅是13万，那末根据这类办法的话，算法是否：
13万 x 50%（discount） x 2/7（7年里住租了两年） x 50%（过后在tax return里claim的百分比） = $9,285 capital gain?

just1 · 发表于 2021-5-12 02:00:08

你好，我敌人周末跟我说原来当年房客搬走之后他做了一份估价report，大略房子涨幅是13万，那末根据这类办法的话，算法是否：
13万 x 50%（discount） x 2/7（7年里住租了两年） x 50%（过后在tax return里claim的百分比） = $9,285 capital gain?

yhyh · 发表于 2021-5-12 02:03:13

两种办法ATO都抵赖，看来你敌人筹备的对比充沛，选对你无利的形式报。然而 2/7（7年里住租了两年）应应当年没有住了7年吧。

ckm8888 · 发表于 2021-5-12 02:05:04

哦哦，我懂了，就是两种办法选对比无利的：
第一种： 25万涨幅 x 50% x 50% x 2/7 = 1.785万 capital gain
第二种： 13万涨幅 x 50% x 50% x 2/4（现在房客搬走时hold了4年其中两年出租） = 1.625万 capital gain
所以选第二种
这么算的话，好像时间越久第二种越无利由于第二种曾经肯定了不会再涨了
好的谢了

冰雾 · 发表于 2021-5-12 02:07:59

对的。

零丝残绪 · 发表于 2021-5-12 02:09:22

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