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华人澳洲中文论坛›论坛 › 澳洲生活 › 澳洲税务 › 对于投资房退税

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    对于投资房退税

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    2021-5-12 03:25:41 1101 23

    假定购买时为自住房，总价50万，存款80%就是40万，只还利息，100%对冲账户。

    5年后，房产增值，银行从新估值，后果为值60万。

    假定支出足够，而且从新做存款，refinance或者top up，存款是房产价值的80%，就是48万。

    为了低利率，转成PI还款方式，依旧有100%对冲账户，还款年限从新设置为30年。

    假定是找新银行refinance，每一年还本金1.6万，为了简略计算，约等于1.5万。

    两年后，还入本金总计3万。还剩下45万存款。

    这时候，支出大大减少，购买了新的自住房，目前这个自住房转投资。提取目前自住房对冲账户的现金存入新自住房。

    这时候，这个投资房能够用于tax deduction的存款额度是37万，仍是40万呢？

    我的了解是37万。有敌人以为是40万。

    我是学理工的，不是很懂。

    谢谢大家提出贵重看法。
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    全部回复23

    游海儿 发表于 2021-5-12 02:13:58

    游海儿 沙发

    2021-5-12 02:13:58

    37万，这就是IO的益处，万一自住房改为投资房，就能按40万处置了

    其实应该卖掉换大的好的自住房
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    wanghuijune 发表于 2021-5-12 02:16:24

    wanghuijune 板凳

    2021-5-12 02:16:24



    十分感激，谢谢专业人士
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    lizzy 发表于 2021-5-12 02:19:16

    lizzy 地板

    2021-5-12 02:19:16

    没有人以为是45万吗
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    mx988 发表于 2021-5-12 02:21:55

    mx988 5#

    2021-5-12 02:21:55


    对啊，我以前会计还说过，能够再refinance，从投资房再多贷点出来，能够抵扣更多
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    sheyang 发表于 2021-5-12 02:24:20

    sheyang 6#

    2021-5-12 02:24:20


    37万，最后的cost 减去已还本金。利息扣税是依据买时的cost 而不是当初的市值，除非你topup 出来的钱用于投资目的。
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    xuqing527227 发表于 2021-5-12 02:28:55

    xuqing527227 7#

    2021-5-12 02:28:55

    37w是第一套投资房的cost计算机准，topup出来的8w能够作为新投资的cost，不外楼主没讲，这个钱做甚么了。
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    wst 发表于 2021-5-12 02:31:59

    wst 8#

    2021-5-12 02:31:59



    我不是会计，不外我和会计确认过，refinance出来更多的存款能够用来做抵扣。至于这多贷出来的钱用处，你能够以为，这钱自身就是用来买自住房或消费，只不外这些行动和投资房存款一个前后问题。


    例如，会计以前有这样操作，那时银行存款利率不分自住仍是投资。同时做了两套房子存款，一套投资，一套自住，两套都首付20%，然而投资房存款比例下限做到105%，由于有5%的买卖费用，残余的放在自住房上。可能税务上的擦边球问题。
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    骷髅 发表于 2021-5-12 02:34:40

    骷髅 9#

    2021-5-12 02:34:40


    不论这钱做甚么，本人花也行，买第二个房子也行。为了简略点，假定多贷的钱没有花掉，就存着，为了当前啥时需求时使用。我就那末一个房子

    在这个房子top up或者refinance后，转PI还款两年，此时这个房子可用于负扣税的存款额。
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    田野 发表于 2021-5-12 02:37:31

    田野 10#

    2021-5-12 02:37:31


    你能够Refinance，这没有问题。然而多出来的loan 假如没有用于投资是不成以Claim利息的。
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    cyzl 发表于 2021-5-12 02:40:05

    cyzl 11#

    2021-5-12 02:40:05

    Top up出来的钱，假如用于买自住房，这部份新增的利息费用不克不及抵扣投资房的房钱支出。Top up假如用于买自助房，不会影响到投资房的cost base。
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    雨田居士 发表于 2021-5-12 02:44:44

    雨田居士 12#

    2021-5-12 02:44:44


    用来做甚么是计算你能够抵扣多少的症结
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    huangxijun 发表于 2021-5-12 02:47:41

    huangxijun 13#

    2021-5-12 02:47:41


    只是针对这个房子，假定在还本金后，把目前这个房子作为投资房的状况。这个房子自身，在把offset账户现金掏出后，能够有多少用于负扣税存款额度。我只是计算这部份。

    不是从我未来一切的loan一同计算的角度
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    just1 发表于 2021-5-12 02:51:39

    just1 14#

    2021-5-12 02:51:39


    楼主你网上找个loan calculator算一下，看看你的这个投资房repayment里有多少是interest就能了。由于彻底米有offset的现金，反而简略了
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    yexiang98 发表于 2021-5-12 02:54:05

    yexiang98 15#

    2021-5-12 02:54:05

    楼主都曾经说了“提取目前自住房对冲账户的现金存入新自住房”。。。。。
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    醉梦 发表于 2021-5-12 02:58:40

    醉梦 16#

    2021-5-12 02:58:40

    正解37 万， 税法明文规则top up 用于非投资的利息不成抵税。假如你的会计跟你说能够，那末他税法读的不透辟，然而由于他是你的会计，ATO 要罚款，你能够拿你的会计当挡箭牌，免去你的责任，所以还不错哦
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    ylw 发表于 2021-5-12 02:59:58

    ylw 17#

    2021-5-12 02:59:58


    会计有免责声名让客户签字。所以客户也有责任的。
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    山枧 发表于 2021-5-12 03:04:02

    山枧 18#

    2021-5-12 03:04:02


    签的那份货色是声明本人提供了正确无误的信息吧
    假如本人提供的信息都是正确的 然而会计本人lodge错了 这个也需求本人承当责任吗？
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    hmf111111 发表于 2021-5-12 03:07:50

    hmf111111 19#

    2021-5-12 03:07:50


    这类状况是会计责任
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    四四方方 发表于 2021-5-12 03:09:59

    四四方方 20#

    2021-5-12 03:09:59


    需求，由于最初提交的数字你赞成了。
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    eve1518 发表于 2021-5-12 03:13:32

    eve1518 21#

    2021-5-12 03:13:32


    楼主的这个例子的中心问题是“对冲账户”，请参考十几年来的offset和redraw孰优孰劣之争。

    报37万确定不会有事，就看他愿不肯意钻研下那8万发生的利息能不克不及抵扣了。

    我也十分能了解您的会计在见到详细文件前挑好的方面说。
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    just1 发表于 2021-5-12 03:18:16

    just1 22#

    2021-5-12 03:18:16

    我回去翻了以前tax return签的字
    一切都只是declare说the information I provided to my tax agent是true and correct而且赞成让tax agent帮我lodge 没有说赞成终究的数字甚么的
    假定我是一个不懂任何退税常识的人所以找了会计 他做错的货色我identify不了 我只包管我提供了真正的信息 假如会计本人填错了也需求我本人担任吗
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    holyfeld 发表于 2021-5-12 03:21:02

    holyfeld 23#

    2021-5-12 03:21:02


    我回去翻了以前tax return签的字
    一切都只是declare说the information I provided to my tax agent是true and correct而且赞成让tax agent帮我lodge 没有说赞成终究的数字甚么的
    假定我是一个不懂任何退税常识的人所以找了会计 他做错的货色我identify不了 我只包管我提供了真正的信息 假如会计本人填错了也需求我本人担任吗
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    traumfilm 发表于 2021-5-12 03:25:41

    traumfilm 24#

    2021-5-12 03:25:41


    你签的declaration外面都有啥？

    莫非没有这句“I have read and understood the tax return that has been prepared for me“？

    要深究这个问题的话，可能要说好几天，这和你选择的办事品种也无关系。

    假如你的tax return找的是shopping centre或者马路边的那种报税代理，每一年收你30-200，人家也就帮你填个表罢了。


    你提供了40万存款发生的利息2万，会计帮你填了2万。预先ATO发现你只要30万存款能够抵税，你全责。


    你提供了40万存款发生的利息2万并告知会计只要30万能够抵税，会计仍是帮你填了2万。预先ATO发现你只要30万存款能够抵税，你根本仍是全责。罚金利息啥的或许能够免，彻底看人表情。
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