对于投资房退税

cshark

假定购买时为自住房，总价50万，存款80%就是40万，只还利息，100%对冲账户。

5年后，房产增值，银行从新估值，后果为值60万。

假定支出足够，而且从新做存款，refinance或者top up，存款是房产价值的80%，就是48万。

为了低利率，转成PI还款方式，依旧有100%对冲账户，还款年限从新设置为30年。

假定是找新银行refinance，每一年还本金1.6万，为了简略计算，约等于1.5万。

两年后，还入本金总计3万。还剩下45万存款。

这时候，支出大大减少，购买了新的自住房，目前这个自住房转投资。提取目前自住房对冲账户的现金存入新自住房。

这时候，这个投资房能够用于tax deduction的存款额度是37万，仍是40万呢？

我的了解是37万。有敌人以为是40万。

我是学理工的，不是很懂。

谢谢大家提出贵重看法。

游海儿

37万，这就是IO的益处，万一自住房改为投资房，就能按40万处置了

其实应该卖掉换大的好的自住房

wanghuijune

十分感激，谢谢专业人士

lizzy

没有人以为是45万吗

mx988

对啊，我以前会计还说过，能够再refinance，从投资房再多贷点出来，能够抵扣更多

sheyang

37万，最后的cost 减去已还本金。利息扣税是依据买时的cost 而不是当初的市值，除非你topup 出来的钱用于投资目的。

xuqing527227

37w是第一套投资房的cost计算机准，topup出来的8w能够作为新投资的cost，不外楼主没讲，这个钱做甚么了。

wst

我不是会计，不外我和会计确认过，refinance出来更多的存款能够用来做抵扣。至于这多贷出来的钱用处，你能够以为，这钱自身就是用来买自住房或消费，只不外这些行动和投资房存款一个前后问题。


例如，会计以前有这样操作，那时银行存款利率不分自住仍是投资。同时做了两套房子存款，一套投资，一套自住，两套都首付20%，然而投资房存款比例下限做到105%，由于有5%的买卖费用，残余的放在自住房上。可能税务上的擦边球问题。

骷髅

不论这钱做甚么，本人花也行，买第二个房子也行。为了简略点，假定多贷的钱没有花掉，就存着，为了当前啥时需求时使用。我就那末一个房子

在这个房子top up或者refinance后，转PI还款两年，此时这个房子可用于负扣税的存款额。

田野

你能够Refinance，这没有问题。然而多出来的loan 假如没有用于投资是不成以Claim利息的。

cyzl

Top up出来的钱，假如用于买自住房，这部份新增的利息费用不克不及抵扣投资房的房钱支出。Top up假如用于买自助房，不会影响到投资房的cost base。

雨田居士

用来做甚么是计算你能够抵扣多少的症结

huangxijun

只是针对这个房子，假定在还本金后，把目前这个房子作为投资房的状况。这个房子自身，在把offset账户现金掏出后，能够有多少用于负扣税存款额度。我只是计算这部份。

不是从我未来一切的loan一同计算的角度

just1

楼主你网上找个loan calculator算一下，看看你的这个投资房repayment里有多少是interest就能了。由于彻底米有offset的现金，反而简略了

yexiang98

楼主都曾经说了“提取目前自住房对冲账户的现金存入新自住房”。。。。。

醉梦

正解37 万， 税法明文规则top up 用于非投资的利息不成抵税。假如你的会计跟你说能够，那末他税法读的不透辟，然而由于他是你的会计，ATO 要罚款，你能够拿你的会计当挡箭牌，免去你的责任，所以还不错哦

ylw

会计有免责声名让客户签字。所以客户也有责任的。

山枧

签的那份货色是声明本人提供了正确无误的信息吧
假如本人提供的信息都是正确的 然而会计本人lodge错了 这个也需求本人承当责任吗？

hmf111111

这类状况是会计责任

四四方方

需求，由于最初提交的数字你赞成了。

eve1518

楼主的这个例子的中心问题是“对冲账户”，请参考十几年来的offset和redraw孰优孰劣之争。

报37万确定不会有事，就看他愿不肯意钻研下那8万发生的利息能不克不及抵扣了。

我也十分能了解您的会计在见到详细文件前挑好的方面说。

just1

我回去翻了以前tax return签的字
一切都只是declare说the information I provided to my tax agent是true and correct而且赞成让tax agent帮我lodge 没有说赞成终究的数字甚么的
假定我是一个不懂任何退税常识的人所以找了会计 他做错的货色我identify不了 我只包管我提供了真正的信息 假如会计本人填错了也需求我本人担任吗

holyfeld

我回去翻了以前tax return签的字
一切都只是declare说the information I provided to my tax agent是true and correct而且赞成让tax agent帮我lodge 没有说赞成终究的数字甚么的
假定我是一个不懂任何退税常识的人所以找了会计 他做错的货色我identify不了 我只包管我提供了真正的信息 假如会计本人填错了也需求我本人担任吗

traumfilm

你签的declaration外面都有啥？

莫非没有这句“I have read and understood the tax return that has been prepared for me“？

要深究这个问题的话，可能要说好几天，这和你选择的办事品种也无关系。

假如你的tax return找的是shopping centre或者马路边的那种报税代理，每一年收你30-200，人家也就帮你填个表罢了。


你提供了40万存款发生的利息2万，会计帮你填了2万。预先ATO发现你只要30万存款能够抵税，你全责。


你提供了40万存款发生的利息2万并告知会计只要30万能够抵税，会计仍是帮你填了2万。预先ATO发现你只要30万存款能够抵税，你根本仍是全责。罚金利息啥的或许能够免，彻底看人表情。