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中国基金报记者 李树超
继明星基金经理丘栋荣新基金单日大卖20亿元后，公募REITs也迎来新年“开门红”。
1月9日晚间，上交所官网公布布告，往年1月5日起发行的嘉实京东仓储物流REIT认购请求确认比例后果出炉：在该只基金召募期间，机构和普通投资者认购积极，该只公募REITs方案召募总额17.57亿元，但产品的策略配售、网下配售和大众配售部份比例配售前累计吸金近720亿元，公募REITs产品在2023年的首单再现资金抢购的热销场面。
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总认购金额近720亿元
大众配售比例0.46%
1月9日晚间，上交所官网公布布告，首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储物流REIT的认购请求确认比例后果出炉，在基金召募期内，泛博投资者认购积极。策略投资者、网下投资者和大众投资者总认购份额204.37亿份，总认购金额达到718.16亿元。
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在策略配售方面，截至2023年1月6日, 《出售布告》中披露的32家策略投资者皆已按照策略配售协定，根据网下询价肯定的认购价钱认购其许诺的基金份额并全额交纳认购款，对应的无效认购基金份额数量为3.50亿份，占基金出售份额总数的比例为70%。
网下认购方面，《出售布告》中披露的69家网下投资者办理的192个无效报价配售对象已根据《出售布告》的要求进行了网下认购并全额交纳认购款，对应的无效认购基金份额数量为 103.7亿份，基金办理人针对认购请求采取“全程比例配售”的准则予以部份确认。终究网下投资者配售比例为1.01%。根据3.514元/份的认购价钱测算，网下投资者认购范围为364亿元。
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大众认购方面，截至1月5日，大众投资者无效认购基金份额数量为97.17亿份，根据认购价钱测算，大众投资者认购范围为341亿元。召募期间，大众投资者无效认购请求份额总额超过《出售布告》披露的拟向大众投资者出售的基金份额数量，基金办理人对大众投资者的认购请求采取“全程比例配售”的准则予以部份确认，终究大众投资者配售比例为0.46%。
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由此测算，上述策略配售、网下认购和大众认购部份累计认购份额达到204亿份，比例配售前总认购金额为718亿元，再度浮现了公募REITs的吸金实力。
底层资产为京东三处高规范仓库
整体放弃盈利 投资报答良好
基金的认购火爆景象充沛显示投资者对该产品投资价值的认可。嘉实京东仓储根底设施REIT底层资产为京东在重庆、廊坊、武汉的三处高规范仓库，招募仿单显示各名目历史经营状况良好，近三年及一期名目整体放弃盈利，投资报答良好，年均运营性净现金流为正，疫情期间也未产生减租、免租状况，现金流不乱，市场危险更低。
详细来看，重庆名目所在的重庆市经济开展迅速，名目的建造质量较好，区位位于物流会聚区，房钱单价与周边可比物业相近，资产价值为6.24亿元，因为2016年2月建造之初本钱较低，因此以后市场价值较高。武汉名目所在地武汉市呈现片面恢复、疾速增长、质效晋升、稳中向好态势，极大晋升了物盛行业景气宇，截至去年上半年名目评价价值较账面价值增值幅度高达130.91%。
廊坊名目虽经营不满三年，但合乎发行前提，廊坊市属于环京次要物流节点城市，凭借自然的区位劣势承载了北京外溢的区域性物流商贸本能机能，成了地域性物流核心和全国物流节点区域，于是关于仓储物流尤为是高标仓的需要较为旺盛。名目京东物流自租的租约长度为6年，高于业内均匀程度的3年，且经营至今出租率为100%已进入不乱经营阶段。
三个名目都可完成长时间不乱收益，从需要角度来看，京东物流关于高标仓需要是长时间继续的，综合搬仓本钱和业务需要要素，京东物流继续以合乎市场价钱程度租赁的可能性较高，名目出租率大略率可放弃不乱，具备继续经营才能。
从所属行业来看，运输、仓储和物流平台办理是物流的三个中心环节，名目公司所持有的仓储物流根底设施在物流畛域中发扬着症结性作用，将来开展空间微小。
作为该只产品的基金办理人，嘉实基金是最先一批建设专门的REITs钻研和投资团队的公司，按规则设立了投资决策委员会，担任REITs业务的投资决策。同时，嘉实基金构建了完美的REITs投研体系，设立根底设施基金投资办理部，在不动产钻研畛域教训丰硕，并与行业钻研团队和信誉剖析团队严密分割，在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发等根底设施行业畛域均配备专门行业钻研员。
针对此次嘉实京东仓储根底设施REIT，嘉实基金配置了弱小的团队，材料显示该基金拟由王艺军、魏晨熙、孙磊、张卓独特办理，四人均拥有5年以上根底设施投资办理教训。
其中，王艺军现任嘉实基金根底设施基金投资办理部担任人，现专任国度开展和变革委员会PPP专家库入库专家、中国基金业协会资产证券化专业委员会委员。魏晨熙现任嘉实基金根底设施基金投资办理部副总监，曾担任根底设施及不动产名目的证券化、REITs 及私募投资。孙磊具有货运物流实业任务教训，现任嘉实基金根底设施基金投资办理部初级经理，曾担任多个城市的根底设施的经营办理相干任务。张卓具有物流园经营办理教训，现任嘉实基金根底设施基金投资办理部初级经理。
大众配售比例最低达0.23%
多要素催生各类资金热捧
据记者统计，自2022年以来陆续发行的14只公募REITs产品中，少数产品以较低的配售比例成立，浮现了机构资金和大众投资者对该类产品的追捧。
数据显示，近一年以来网下投资者的均匀无效认购确认比例为1.26%，配售比例最低的华夏基金华润有巢REIT仅为0.47%；大众投资者方面，均匀配售比例为1.07%，最低的华夏合肥高新产园REIT仅为0.23%，投资1万元资金终究获配金额仅为23元摆布。
一名公募REITs基金经理对此表现，公募REITs是一类与股、债并列的新资产，在2022年震荡行情中，表示出与权利、债券市场低相干性的特征，曾经成为各类投资者资产配置的新标的目的之一；第二，REITs产品拥有强迫分成的要求，投资人的收益来源为投资REITs的资本利得及股息收益，总体也呈现出较低徊撤和稳健报答的特征；第三，公募REITs底层资产知足优质投资标的要求，与股票比拟拥有一定抗跌属性，遭到了保险和银行理财等各类机构资金的青眼，并将之归入投资组合。
“机构投资者和大众投资者的积极认购，配售比例屡翻新低，最中心的仍是各类投资者看好这种资产的赚钱效应和长时间投资价值。”该公募REITs基金经理称，在该类产品开展早期，资产的稀缺性也较为凸起，跟着将来公募REITs发行的常态化和扩募的落地实行，投资者将来对该类资产价值的意识也会更加成熟，将来不同名目的市场表示也会泛起分化，只要那些资产优质、基金办理人被动办理优秀、名目经营功效明显等产品，才会遭到资金的继续青眼。
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编纂：乔伊
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