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原标题：第九座金茂府和第四座叁号院 不想侧面刚｜楼市小报010期
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金茂府
速读：·【和瑞叁号院】先收盘，对外称劲销20亿；【永定金茂府】2022年末收盘，劲销23亿。就算数据可能会有点水份，但这份成就单在当初的市场环境下算得上亮眼。 ·两个盘都是开发商旗下的豪宅系产品，户型上做了对比显著的区别，看得出是不想侧面刚。 ·【永定金茂府】的超宽大阳台看起来很迷人，但面对迷人的货色更要郑重。
大红门板块并不算火，从土地竞拍就看得出。北京三批次有永丰和回龙观四个抢手地块，区位早曾经被市场认可，周边产业就意味着妥妥的购买力，属于闭着眼睛就可以回款的好名目。这样比较起来，大红门只能算不错。线下竞拍当天，0004地块只要中海和金茂抢了几手，但也很快成交，基本没走到竞报现房销售面积的环节，0008地块状况相似，溢价率4%就成交。
从另外一个角度看，当初的市场前提下，大部份开发商的诉求一定是能反对高周转，迅速出货回款维持企业运行。在北京自然具备高周转劣势的，除了刚需盘就是刚改盘，这种地块的劣势如斯显著，简直必将会成为抢手地块，对房企来讲无论从溢价率（拿地本钱）仍是销售形式上都不会太“敌对”。
这样一来，要想抓回款的同时放弃一定的利润率，自身就曾经靠产品力在北京站稳脚根的开发商其实有更好的选择——在丰台做豪宅。一方面丰台的豪宅曾经足够多，市场培育得相对于完美，客户认知度好；另外一方面土地市场遇冷，丰台拿出的地块地位又都不错。这样一来，开发商只有把产品做得比同行好一点，一样可以包管不错的回款现金流。这一点，从【和瑞叁号院】和【永定金茂府】的销售状况曾经失掉印证。
01 楼盘状况
【和瑞叁号院】先收盘，对外称首日销售额达到20亿；【永定金茂府】2022年末收盘，首日销售额达到23亿。两个盘的销售指点价都在9.5万元/平米，但收盘都比这个价钱低了不少。【永定金茂府】的均价在9.3万到9.4万元/平米之间，【和瑞叁号院】有些户型叠加优惠乃至能做到9万元/平米下列，看得出中海为了冲年末的事迹十分致力。
但据两个楼盘的销售说，这是年末特惠，3月份过完年价钱就会彻底不同了，毕竟收盘后期留足了价钱空间，年后卖到每平米9.6万或者9.7万都有可能。说到这里，年末还真是个买房的好机会。个别来讲，业主都酝酿着过完年卖房、置换，年后赶着小阳春买卖，但房企又要赶年末回款做绩效，所以新盘在这时候候多会有个价钱差。想换房，手里又恰好有闲置资金的，这时候候买房就很划算了。
展开全文 02 区位&交通
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板块综规（0008地块是【永定金茂府】，0004地块是中海【和瑞叁号院】）
大红门板块主打的是北京中轴线的概念，图中的三个地块均位于中轴线西侧500米摆布，【永定金茂府】和【和瑞叁号院】地块都相对于方正，也没有配建。目前006地块和009地块还未出让，0009地块是根底教育用地，大略率会跟0006地块一起出让。也恰是由于0006地块的存在，升高了这两个名目的稀缺性。
不外，从交通的角度来讲，【永定金茂府】和【和瑞叁号院】间隔8号线大红门南地铁站的间隔更近，仅有500多米，而1.1千米步行间隔以外的大红门地铁站则衔接了8号线和10号线。一条环线、一条贯通南北，这两座地铁站的含金量仍是对比高的。
周边教育资源暂且不提，丰台，大家都懂的；医疗资源，左近包孕航天总病院（驾车5.7千米）、旧宫病院（驾车7.4千米），不堵车的状况下开车十几分钟，能对比好地应付紧迫状况。
03 配建&户型
上文提到过，大红门板块并不火，之所以能卖出明天的成就，客户次要认可的仍是产品。
金茂的科技零碎自身就是一大卖点，而府系从装修到科技零碎都是顶配。中海藏锋系的产品更是业内都称道的质量，即使是地位不那末好的兴叁。
此外值得留意的是，【和瑞叁号院】108平米的户型是藏锋系出过的最大户型，且户型占比达到60%以上。而以前最小的户型是兴叁的十一8平（92平米的只要4套就不算了），户型占比在30%摆布。所以销售推介的时分会很明白地说，这是性价比最高的藏锋系，总价不到1000万。不外这么高的大户型比例，都是藏锋系，装标也可能会有奥妙的区分。
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左为【永定金茂府】130平米，右为【和瑞叁号院】137平米，格式上能够说如出一辙。对比特别的是，【永定金茂府】主卧衣帽区是带窗户的，洗手间窗开得地位也对比正。
从面积段下去说，【永定金茂府】和【和瑞叁号院】是相似的，100平到170平摆布。但不同的是，【永定金茂府】的十一1平只要24套，楼盘总体以小户型为主；而【和瑞叁号院】则是108平米的三居室占比超过一半，159平米的四居室只要51套，摆明了两个盘不想侧面刚。
【永定金茂府】的十一1平米户型做了转角落地窗，虽然没有其余户型的超大阳台，但视野上一点不差，加之户数少，很难买到。其他小户型则都配备了和“客厅+一个卧室”同面宽的半关闭阳台，户型越大，阳台越大。这同样成了【永定金茂府】的一大卖点。
不外，半关闭阳台看着温馨，真用起来会有那末现实吗？假如想把阳台打形成花园，要花的心理会比关闭阳台多太多。冬季动物要如何过冬就是更是老大难问题，都搬进屋太占空间，难不可要来年春季再换一批？人也是一个情理，年龄还委曲能在阳台喝茶听风，冬夏阳台根本就成为了陈设。半关闭阳台，仍是合适柔软潮湿的北方啊。
气象改动不了，得多业主会选择封阳台，楼盘销售也多半会说，阳台能够封，找物业就行。但按照北京的政策，私封阳台实际上是违建，执法严格的话一定会被勒令撤除。换句话说，这件事可松可紧，有不小的可操作空间，但危险一定存在。
好在，阳台是有一半赠送面积的，阳台越大，赠送面积越大。算上赠送面积，【永定金茂府】的得房率能高至85%，而这个很有争议的阳台也最少能提供两季安逸。这个账怎么算，全在集体。
两枚大道动静：
十一月末，四批次刚刚被中海新城拿到的石景山古城地块曾经开始有产品信息流出了。进入2023年，中海的周转速度仍是如斯快。
各省反对刚改的政策频频公布，北京听说年后也会有新意向，可能会在限购端有所放松，但放松的水平还不克不及肯定，听说是比“台马”区域不限购规模更广、力度更大。假如政策能落地，真是新年的第一声礼炮了。
楼市状况汇总：
中指钻研院数据显示，上周楼市总体同环比均降落，但一线城市总体下跌，成交面积总体环比下跌14.5%，上海成交面积环比涨幅最大，北京则降落显著，环比降幅达到48.2%，同比则下跌15.5%。库存方面，北京可售房源96387套，可售面积十一94.7万平米，环比降落3.5%。
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本周一手房网签数据
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本周二手房网签数据
作者|詹方歌
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