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封面图 |《Game of Thrones》剧照
01
问：前一段时间，有博主在网上发文称，因为本人存款购买的屋宇估值降落，银行致电要求他补足50万元摆布的本金。该博主透露，本人购买的屋宇价钱上涨幅度约40%。
房价上涨，银行要求补交房贷，怎么办？
冯叔：自从住房轨制引入商业银行存款之后，咱们就会碰到两种状况。
一种是办喜事，就是房价不停下跌，比拟而言，房贷变少了。好比说，我原来的房贷是总房价的五成，但房价一涨，房贷好像只占三成为了，因而，我的心思预期很好。未来把房子卖了，再把银行存款一还，能赚不少钱，而后我还能够再去买房。这是过来十几年傍边大家的一种心思「定式」。
然而比来，市场有些颠簸，房价降落了，就泛起了此外一种状况。好比，你以前花100万买了一套房，其中，你付了30万首付，而后找银行办了70万的存款。当初假如房价降了一半，房子只值50万。
这时候候，银行就会来找你，给你几个选择。
第一个选择，银行让你再交一笔钱，就是把你的首付再减少20万或者30万，这是银行能够承受的。
第二个选择是银行让你提前还房贷，也别减少首付了，你就提前把房贷还了。
或者还有一种办法，银行把房子收走了。银行说，「我把房子收走，而后卖50万，我赔20万，你赔30万，咱俩债权瓜葛就完结了。」
无论采用哪种办法，假如这个时分你和银行的沟经过程中泛起大的纠纷，你被起诉，或者你住手还贷，房子被收走。你均可能面临两个问题。
第一，你住哪？当银行向法院请求发出你屋宇的时分，法院假如裁定强迫履行，你住哪？当初法院有一个接济顺序，会先给你支配一个过渡的房子，但只要一年。这个过渡的房子多是一个借的房子，也多是一个暂时接待所。
第二，你的债权能结清吗？假如房子被收走，法院也拿去拍卖，卖了50万，还差银行20万。那末这个债权从法律下去说，还没结清。但若银行给你豁免了，那债权就没了。假如银行不豁免，这个债权就始终存在，你也需求持续还钱。
假如你当初手里有套按揭房的话，我感觉你需求关注下列三点。
第一，你要关注估值。假如房子的估值的确在不停降落，你手里还有点钱，那你就再给银行多还点房贷，这样你的平安系数就进步了。
第二，假如你是自住，房价也没上涨，还能略赚一点，并且接上去的还贷压力对比大，为了增加糊口压力，你是否能够把房子挂出去卖掉？卖掉之后改为租房，这样的话，也能沉着应答你的糊口。
第三，最坏的状况，也就是银行把房子收走，法院也判了。那末你要去跟银行谈，是否能把残余的本金罢黜。
我感觉，这段时间，在这类状况下，假如银行把房子收走，房子也被拍卖了，那末向银行请求罢黜残余本金的可能性对比大。假如能把残余本金罢黜，虽然房子没了，但债权也没了，总比始终拖个尾巴要好。
糊口不容易，过来咱们始终关注买房赚钱，但当初来看，咱们还应该做一个心思筹备。由于市场是颠簸的，既然你有存款，市场危险也会传递给你。此外，集体家庭财务也会有一些危险，一样也需求管控。这样的话，你能力借助银行提前改良你的寓居前提，同时也适量管控危险，让糊口可以平顺高兴。
02
问：2022年年底，港交所股权披露页面显示，因为股票被强迫履行发售，中国恒大在恒大物业的持股由58.18%降至51.71%。事实上，在地产圈，简直每一个个有债权压力的房企，都会选择将物业公司摆上货架。
房企缺钱，为什么被卖的老是物业？
冯叔：比来一段时间，有一些房企为了还债，把他们的优质资产，物业公司拿出来卖了，由于别的不动产都不太好卖。好比富力、蓝光、旭辉，他们都在卖物业公司。这件事，我感觉有两方面的意义。一方面，跟房地产办事相干企业的资产活动性好过大型写字楼、商场。另外一方面，办事类的企业估值更高。
这段时间，物业公司在资本市场上恍如就像在座过山车。大略一年多之前，物业公司的估值都超过开发母公司的估值。当初市场颠簸，物业公司也被打回原形，其估值大体只要顶峰时代的非常之一、二非常之一摆布。
我以为这是物业公司回归到了实质。实际上，在一年半，两年之前，有一些机构要筹备投资一些抢手物业公司的时分，就来和我探讨要不要投资。我就倡议他们不要投资。比来他们也对我说，「多亏过后你的倡议。」过后，他们还问我，「为何大家都看好物业公司，并且估值这么高，你却以为不要投资？」
由于我做物业公司，做了几十年，相对于来讲也有一些教训。我感觉物业公司次要分红两类，一类不值钱，一类值钱，但在市场繁华的时分，大家没有分分明。
所谓不值钱的，是指单纯办理住宅的中国物业公司，办理的也都是本人开发的小区。他们免费对比低，此外收缴率可能也达不到85%以上。实际上，住宅物业公司都是赔钱的，这类公司你投资也没无意义。他的客户有几万，乃至几百万个家庭。在互联网时期，它们的触达和办事就这么多，这个用户数量没无意义。可能有人说，咱们会拿来做增值办事。但当初得多垂直类的办事公司，好比推拿、修指甲、送货、外卖，都比物业公司做得好。
所以从这个角度来讲，办理住宅物业公司的估值不该该那末高，可能他们现金流还不错，但少数都是亏损的。
此外一类，咱们叫做非住宅物业公司，是值钱的。好比办理大型写字楼、购物核心、数据核心、物流仓储的这些非住宅物业公司。但偏偏当初上市的物业公司是前者，而不是后者。还有一些专业化的物业办理公司，好比动力办理公司，专门管大型物业的动力零碎，也是很值钱的。
所以明天物业公司可以卖出去，对开发商来讲，这是一件侥幸的事件。假如再过一段时间，这种单纯管住宅的物业公司，可能都没人买了。现阶段，假如还能卖掉，开发商应该加紧把它卖掉。
将来，我感觉住宅物业公司和非住宅物业公司，一定会分得很分明。当前，单纯管住宅的物业公司，除非在全国排名第一、第二，管了上千万套，可能还有点价值。假如尽管了几万套，十几万套，那末这类住宅物业公司是没有价值的。
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