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中国基金报记者 方丽 陆慧婧
保障性租赁住房REITs堪称比来一年公募REITs上的明星产品，首批上市的3只保障性租赁住房REITs首日整个“20CM”涨停，尔后发行成立的华夏华润有巢REITs在比例配售以前更是累计吸金十二00亿元。
近日，保障性租赁住房REITs持续迎来疾速开展，多家基金公司纷纭“官宣”保障性租赁住房REITs的最新中标状况。
在多位业内人士看来，保障性租赁住房公募REITs将来开展前景宽广，对推动保障性住房建立和增进房地产业良性循环和安康开展拥有踊跃意义。同时，该类资产具备一定的抗周期属性，在定价公道的状况下无望为投资人带来继续、不乱的报答。
多家基金公司纷纭中标
保障性租赁住房REITs名目
2022年堪称保障性租赁住房REITs开展“元年”，当年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点名目胜利上市，年末，华夏华润有巢REITs发行上市，成为业内首单央企保障性租赁住房REITs。短短半年时间内，保障性租赁住房REITs从无到有，上市只数曾经迅速扩容至4只。
2023年刚刚开年，保障性租赁住房REITs又跑登程展“减速度”，1月10日，北京市昌平保障房建立投资办理无限公司公布公募REITs专业办事团队选聘名目投标布告，名目资金来源为自筹资金399万元，又将保障性租赁住房REITs拉进市场“聚光灯”之下。
据不彻底统计，目前多地保障性租赁住房REITs名目均有不同水平停顿，不少保障性租赁住房REITs更是曾经遴选进项目办理人，例如，上海国泰君安证券资管中标了上海临港科技城D03-01地块保障性租赁住房公募REITs，建信基金和建信资本组成的联结体胜利拿下了天津滨海新区经济技术开发区保租房公募REITs名目的投标，青岛房投保障性租赁住房根底设施公募REITs名目的中标人则为华夏基金（含联结体中信证券），姑苏恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs办理人的中标单位为华泰证券，安全基金中标了由西安高新区保租房投资建立开展无限公司发动的保障性租赁住房REITs。
地下信息显示，目前已有十余个省市的保障房名目正在准备，将来，保障性租赁住房REITs无望成为公募REITs的一个首要底层资产来源。
多家基金公司也在踊跃推进保障性租赁住房REITs名目的准备，据华夏基金透露，华夏基金目前有多只保障性租赁住房REITs产品在推动和申报的过程当中，原始权利人涵盖了中央政府旗下的住房保障企业和市场化的保障性租赁住房开发经营企业。将来，华夏基金也会踊跃钻研最新的监管要求，严选优质资产，安妥推动保障性租赁住房REITs名目的申报和发行任务。
红土翻新基金表现，该公司目前已发行一单保障性租赁住房REITs，该名目可扩募资产贮备短缺且将来继续增长，公司正在踊跃参预保障性租赁住房REITs新名目的招招标。
安全基金告知记者，安全基金目前无数个保障房名目贮备，将来将持续加大在保障房畛域的投入。另据记者理解，建信基金贮备的多个保租房名目都在稳步推动中。
政策及市场等多要素推进
投资者参预热心较高
保障性租赁住房REITs自问世以来，就遭到市场极大关注，首批上市的3只产品网下和大众投资人配售比例均低于1%，上市首日更是齐齐迎来“20CM”涨停，尔后，华夏华润有巢REITs在策略配售、网下配售和大众配售部份比例配售前更是累计吸金超十二00亿元。
在业内人士看来，保障性租赁住房REITs疾速扩容开展的面前离不开包罗政策及市场在内两重要素反对。
华夏基金根底设施与不动产投资部担任人莫一帆指出，保障性租赁住房公募REITs面前的驱动要素能够从两个方面剖析：一是政策端，片面开展住房租赁市场已成为以后建立房地产长效机制的首要内容，地方反对政策不停激励，中央政府纷纭响应。在长时间坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、片面开展住房租赁市场”势在必行。2022年十二 月 21 日，证监会提到“鼎力反对房地产市场安稳开展”，其中提及“放慢打造保障性租赁住房 REITs 板块”；
二是企业端，发行保障性租赁住房REITs可提供无效的退出形式，拓宽融资渠道。企业召募资金持续用于保障性租赁住房建立，将无效扩张租赁住房供给范围，在不减少负债的同时，造成名目投资开发和退出的良性闭环，造成可继续开展的投融资模式，同时可以改良报表构造，完成轻资产经营。
除了较多人提及的政策要素外，安全基金还谈到保障性租赁住房REITs疾速开展的其余几点缘故：首先，经过发行保障性租赁住房REITs将迎来资本市场及投资者（尤为是银行、保险等机构投资者）的更多关注，增进当地产业开展，推进企业开展环境优化，为后续当地企业股权融资、债务融资等提供助力。
其次，保障房建立名目大多为矜持，报答周期长，资金积淀显著，企业经过发行保障性租赁住房REITs，可盘活存量资产，大幅优化资本构造，完成资金回笼。同时，利用公募REITs扩募机制，可以将持有的成熟的保障房资产不停注入该上市平台，在管制资产负债率根底上解决后续融资需要，推进企业的保障房建立与经营继续安康开展。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄更是强调，保障性租赁住房亟需长时间、大额、低本钱的资金反对，公募REITs无利于盘活存量资产，减缓中央政府财政资金压力，扩张无效投资，与保障性租赁住房资产高度契合。另外，已上市的保障性租赁住房REITs为市场提供了申报、发行、上市等教训，造成较好的示范效应。
“保障性租赁住房REITs为基金公司开辟了除传统公募业务之外的另外一块业务畛域，且保障房类资产同质性强，现金流不乱，为泛滥根底资产类型中较为合适扩募的资产，因此，公募基金纷纭入局抢占市场。另外，对投资人而言，公募REITs的推出提供了介于股债之间的另外一种新型投资产品，多种要素独特增进保障性租赁住房REITs市场迅速扩容。”红土翻新基金站在公募基金办理人及投资人的角度剖析。
上市以来算计涨幅10.26%
数据显示，保障性租赁住房REITs自2022年8月首批推出以来，目前已上市4单，累计发行范围50.26亿元。在首批上市之际，3只此类REITs上市首日整个涨停，但近半年市场表示稍后进于市场总体表示。
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数据显示，目前4只保障性租赁住房公募REITs分别为华夏北京保租房REIT、中金厦门安居REIT、红土翻新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。
截至2022年十二月31日，4只保障性租赁住房REITs总体涨幅约10.3%，在一切产权类REITs中涨幅居中。
不外，比来半年，整个REITs二级市场泛起了调剂，而总体保障性租赁住房公募REITs的跌幅相对于偏高。截至1月13日，比来半年，整个REITs产品总体泛起了-4.85%上涨。而保障性租赁住房公募REITs的均匀跌幅超过10%，达到13.34%，跌幅最深的保障性租赁住房公募REITs，跌幅达到16.21%。
对此，华夏基金根底设施与不动产投资部担任人莫一帆解读道，从公募REITs总体市场走势来看，2022年6月至今市场呈现颠簸态势，受运营事迹催化，部份动力REITs、仓储物流REITs和产业园REITs放弃了较高的累计涨幅。保障性租赁住房公募REITs板块来看，总体阅历上市首日较低落幅落后入价钱调剂期。斟酌到保障性租赁住房公募REITs上市时间较短，暂未披露运营事迹且未进行分成，价钱走势受市场总体估值调剂及市场情绪的影响较显著。
莫一帆进一步表现，在公募REITs市场中，保租房名目收益程度无限但危险性小，其收益率的不乱性获取了得多投资人的认可，中短时间内，优质的保租房名目仍将是稀缺资源，跟着政策面利好要素不停减少，预计投资者仍将放弃较高的认购热心，看好将来保障性租赁住房公募REITs的后市表示。
“近半年保障性租赁住房REITs二级市场下跌态势有所趋缓次要缘故如下：一是此类REITs上市首日涨幅较大，二级市场价钱下跌弹性有所降落。二是受债券回调、市场预期基准利率中枢抬升等要素影响，REITs总体趋向有所变动，保障性租赁住房公募REITs板块受此影响。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄解释。
刘玄以为，将来跟着资本市场定价功用的发扬，保障性租赁住房REITs也将与其外在锚定价值相婚配。
红土翻新相干人士也表现，我国公募REITs在市场开展的早期，整体范围偏小，估值锚尚未造成，和股债的相干性较弱，表示出相对于独立行情，次要受政策、投资者情绪、解禁及新产品发行等市场要素影响。保障性租赁住房REITs总体估值偏低，跟着2023年微观根本面的总体修复，保障性租赁住房公募REITs的估值溢价将逐渐释放，并体当初二级市场价钱中，看好后市表示。
另外，与其余类型公募REITs比拟，保障性租赁住房REITs无论是总体溢价率仍是上市以来涨幅均处于居中程度，表示好过高速公路公募REITs，后进于新动力、产业园区公募REITs。
对此，上述红土翻新基金以为，REITs的估值包孕股性和债性的两重定价，保障性租赁住房REITs上市不到半年，目前二级市场的价钱涨幅更多反应的是短时间股性价值，资产增值溢价部份未充沛反应在价钱中，总体估值偏低。尤为是在打新收益率较高的市场环境下，新产品的发行，对已发行产品需要发生了一定的代替效应。
刘玄对此也表现，保租房作为产权类资产，其底层资产拥有分成收益预期较为不乱、危险较小、资产有一定增值空间等特征，较高速公路公募REITs更遭到投资者偏好；相较于产业园区公募REITs，受房钱定价及租户构造的特殊性影响，保障性租赁住房REITs底层资产的支出弹性及增长预期相对于较弱。
保障性租赁住房REITs开展空间大
虽然比来半年总体表示并无预期火爆，但市场各方都涌入保障性租赁住房REITs业务，是看准这一畛域微小的开展前景，将来市场参预主体和参预形式将更为多元。
“各地纷纭提出放慢‘十四五’保障性租赁住房建立指标落地实行，多地保障性租赁住房办理机构也公布了公募REITs投标信息，预计将来市场将有更多优质资产供给。” 华夏基金根底设施与不动产投资部担任人莫一帆表现。
莫一帆进一步表现，对行业而言，公募REITs关于增进行业良性开展与总体经营效能晋升有侧重要意义，久远看可能关上更多主体参预租赁市场的空间。
他表现，关于投资人来讲，保障性租赁住房在同类型的住房租赁市场具备房钱劣势、市场需要较大，在人口净流入的大城市尤其显著。较高的出租率和不乱的房钱程度使得保障性租赁住房与微观经济、疫情的相干性较弱，具备一定的抗周期属性，在定价公道的状况下可以为投资人带来继续、不乱的报答。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表现，将来，跟着REITs常态化发行和多档次市场建立的推动，保障性租赁住房REITs市场扩容无望进一步减速，资产规模、原始权利人及投资者等市场参预主体和参预形式将更为多元。
刘玄更是提及，2022年十二月8日，证监会副主席李超地下表现，将放慢打造REITs市场的保障性租赁住房板块，钻研推进试点规模拓展到市场化的长租房及商业不动产等畛域。
安全基金相干人士表现，保障性租赁住房公募REITs前景宽广，具备一定投资价值。他剖析表现，在保障性租赁住房的需要晋升及政策红利的叠加下，各地保障性租赁住房名目将疾速开展，为保障性租赁住房REITs提供优质标的，活动性预期良好，而保障性租赁住房REITs作为新型融资渠道一定水平上缓释了保租房名目报答周期长的问题，反过去推动企业参预保租房建立；同时，保障性租赁住房REITs的推广合乎“房住不炒”的长时间政策，经过参预保障性租赁住房REITs的投资，投资者不只能无效规划根底设施行业，更能参预到保障性租赁住房的疾速开展中，分享其开展红利。
“政策助力下，保障性租赁住房公募REITs的数量及范围无望进一步壮大。”中金基金相干人士解释道，保障性租赁住房是推动根底设施REITs 较为现实的资产类型，优质的保障性租赁住房REITs或将助力长时间价值发现。站在投资人角度，优质的保租房名目将具备更宽广的前景，如拥有经营期限长、租户来源不乱、出租率相对于较初等特点，可以为投资人发明长时间且相对于不乱的分成，可作为资产配置选择。而站在原始权利人角度，公募REITs可盘活发行人资产，腾挪的资金将助力发行报酬市场提供更多的保障性租赁住房。
红土翻新基金相干人士也表现，在政策利好频出、监管激励发扬REITs盘活房企存量资产作用，推进保障性租赁住房REITs常态化发行的配景下，预计一级市场将放慢放量，已发行产品扩募将提上日程。保障性租赁住房REITs板块底层名目总体区位优质，出租率较高，支出不乱，抗周期颠簸危险才能强，且较上市首日回落较多，资产年限在60年以上，因此发行后不动产估值受资产残余收益年期增加的压力较小，总体资产估值偏低，具备长时间投资价值。
编纂：舰长
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