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2023年1月十一日下昼，笔者好几回尝试登陆valuer general官网，但无奈登陆，而过来若干年是一登就上，估量是登陆的人太多，瘫痪了。
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笔者在每一年的一月都有一些忐忑，想逃避一件事件，但注定无奈逃避，那就是每一年的土地税账单，这是每一年都逃不掉的巨额账单，而且金额在逐步加大。
鉴于去年悉尼房价下调10%，我想，地价差未几也该下调10%吧，但后果和预感的不同，参照比较各个house的土地价值，均匀下跌额绝对超过了10%。
我查阅了过来十年悉尼土地价值的法则，地价会伴有房价的下调而下调，下跌而下跌，但2022年的土地价值，政府没有遵守游戏规定，开始不着调了。
第一部份 土地税是啥？
有买家会问，土地价值进步了不是坏事吗？阐明房子更值钱了。
对的，是坏事。在不交土地税的时分是坏事，然而，假如你筹备持有十年，土地价值不停攀升，土地税将是一笔很大的开支。
目前，不只买房难，供房也难，你赞同吗？
有买家问，对方案买房的我来讲，有甚么方法增加土地税吗？
固然有，首先，咱们要知道甚么是土地税？
土地税，是对土地一切者征收的一种税，每一年征缴一次。在每一年的十二月31日或6月30日（不同的州规则不同）所持有投资用土地的总价值进行核算缴税，无论土地是空置仍是下面曾经有修建。征收方为州税务局（State Revenue Office），集体的自住用地和农业用地等，土地税在各个州是被豁免的。
有些州土地税是以市政厅（Council）所提供的“土地价值（Site Value）”为根底进行土地税计算的，而此“土地价值”通常状况下是被记载在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。
笔者所在的NSW（新南威尔士州）在每一年一月给土地一切者寄送土地税单，税单上列明了你一切房产的土地价值， 并列出了你本年度该交纳的土地税金额。假如你具有的house特别多，这将是一张很大的账单。
土地税税款次要用于本地的教育、安康、法律、秩序保护等公同事业。
土地税交纳规模
自住房不属于土地税的交纳规模，但若在澳洲具有下列房产，则需求交纳土地税：
1、投资性房地产，包罗住宅和出租房产
2、商务用房，包罗商铺、办公室、工厂等
3、度假屋
4、未开发的旷地
土地税的计算办法
土地所得税由征税人所在州或领地的政府独自计算，各州征税门坎和前提不同，以持有人6月30日（或十二月31日）在本州内具有的累计土高空积为根底，并按照估价师肯定的土地价值计算。
若土位置于不同州，只根据该州内的土地累加计算。
第二部份 2023年NSW土地税政策
咱们来看一下新南威尔士NSW对于2023年土地税的政策，汇总如下
A 地税的免征门坎持续进步，普通住宅门坎是地价低于$969,000。豪宅的门坎是地价低于$5,925,000。计算规定是当年和前两年的地价之和，除以3，失掉当年的计算额，假如超了门坎，就开始收地税。
B 土地税提前付款的折扣，从以前的1.5%下调到0.5%。提前付款，指的是收到税务通知后的三十个天然日内一次性付款。
C 从2023年1月1号开始，海内买家的土地税Surcharge（没有免征门坎）税率从2%涨到4% 。这个税率从2017年的0.75%涨到2018年的2%，这次又是翻倍。
D 海内买家的定义指，海内身份（非PR或者Citizen），或者是澳洲PR（新西兰护照持有444签签证），但在十二月31号前的天然年内，在澳洲寓居低于200天（舒适提醒：出出境记载曾经和税务部门联网，幸运心思不成取）。
E 假如有的house是夫妻一方持有，有的是单方持有，不必耽心，你的土地税账单上会显示如何计算，并有具体的计算公式。
F 假如卖家只是持有部份产权，会按比例进行计算交税金额。
总之，为了纳税，税务部门十分致力，这个请您安心。
第三部份 笔者2022年（去年）一月复议土地价值
NSW政府通常在每一年一月下旬邮寄土地税征收通知单，假如你没有收到，只多是下列四种状况
第一， 你尚无买房。
第二， 你只买了一套房而且是自住。
第三， 你买了投资房但尚无达到土地税征收起征点。
第四， 你达到了起征点，但邮路出了问题。
关于第四种状况，假如你预估该交土地税，请迅速排查。
回到正题，发现你房子过来一年土地价值增长太多该怎么办？
有买家向我诉苦，土地税账单金额高得惊人，其实，笔者幸灾乐祸，有苦难言。
2022年1月收到的土地税账单上某投资房土地价值增长了50万澳币，从十二5万增长到175万，增长了40%（ 50除以十二5=40%）
核对过该区过来一年（2021年）的房价增长状况，价钱下跌了30%，但为何这个投资房下跌了40%呢？是地位太好吗？仍是超过600平米价钱就升一档呢？
因而，我根据账单上的Email发了一封征询邮件，翻译成中文大抵意思是
我查了一下街坊的土地价值， 它的土高空积为594.3平方米，地价为1,510 000澳币，土高空积只少我的6个平方米，但土地价值少了240,000澳币
我的问题是
为何一年土地价值下跌了40%？四周的房价并无涨40%？
为何我比街坊多6个平方的土地，而土地价值多24万澳币？
一天后，回邮件了，置信是群发邮件，内容如下：
Dear Sir/Madam,
If you would like the land value on your Notice of Valuation or land tax assessment reviewed, you can lodge an objection. To do this, please use our online objection service at www.valuergeneral.nsw.gov.au
If you lodge an objection you will need to provide:
Sale prices of similar properties that sold around 1 July of the valuing year. Include the addresses and sales dates, having regard to how comparable these may be to your property, or how the market may have changed since the date of the sale.
Rationale/Statement demonstrating what you believe your land value should be in line with your supporting evidence.
Copies of any relevant documentation.
This will help us to do a thorough review.
If your concern relates to the property information on your Notice of Valuation, you can provide this information via our customer enquiry form http://www.valuergeneral.nsw.gov.au/services/contact-us.htm?execution=e3s1
第四部份 去年一月复议土地价值的后果
支持请求提出后，Valuer General NSW行为很快，派出估价师到现场察看（没有进屋），不到一周就发布后果，支持有效，维持原定土地价值。
笔者劳神费劲花了时间请求， 这精神白花了吗？
没有白花，瞎话说，有播种！
这是笔者第一次对土地价值提出申述，提交支持讲演费了一些周折，请求需求使用民间提供的表格，网上请求，根据指引一步一步往前走，假如两头有脱漏或者写错，就无奈进行到下一步，要有耐烦。好在任务人员挺担任，每一个次碰到问题，笔者写邮件求助，隔一两天会有任务人员回电话指点，直到胜利递交请求。
这个支持请求设计得很繁杂，填写完House地址信息后，表格会自动提供该house左近土高空积相近house的相干信息，这些house都是在地价评价日期先后售出的，你感觉哪个买卖能够反对你的观念，就选择这个房子，而后陈说理由。
在Valuer General NSW回复的邮件里，有一封评价师的讲演，这一份讲演很长，评价师做了得多具体的阐明，笔者翻译后摘录如下：
咱们审查了该区住宅用地的可用销售记载，并进行了下列对比。
剖析的五个house土地价值在 1,270,000澳币到 2,020,000 澳币之间。
Sale 1 是一个较大的战斧形土地，临街面较窄。它的土地价值为 1,270,000澳币，因为其外形、通道和限度，被以为不如您的土地。
Sale 2 的土高空积较大，临街面较窄。它的土地价值剖析为 1,780,000澳币，因为其大小、轮廓和地位，被以为与您的土地有些类似。
Sale 3 的土高空积稍大，但出入受限。它的土地剖析价值为 1,510,000澳币，因为其外形、通道和限度，被以为不如您的土地。
Sale 4 的土高空积类似，临街面更宽。它的土地剖析价值为 2,020,000澳币，因为其侧面有更高的开展后劲，被以为优于您的土地。
Sale 5 的土高空积较大，有景观。它只合适作为一个繁多的寓居地。它的土地价值为1,870,000澳币，被以为优于您的土地，价钱更高。
讲演的论断
您的土高空积为601平方米，在评价日的土地价值为 1,750,000澳币
您物业的土位置于R2 低密度区域
评价的土地价值适量斟酌了土地的外在和内部特点，包罗其土地大小、尺寸、轮廓、景观、地位和周边开展。
您的house是一块矩形地块，位于街道地势高的一面，地势迟缓回升而后峻峭回升，house地位很高，视野宽阔，有City View。该土位置于购物核心西北约600米处, 周边次要是独立住宅。
以上是讲演摘录，各位从这份讲演里学到了甚么？
笔者做一下总结：
战斧外形（刀把外形）的地会廉价一些
前庭窄的地会廉价一些（前庭宽很首要）
600平米是一个坎，低于600和超过600 在有些区的地价会区分很大
有景观的地会贵一些
近购物核心的地会贵一些
虽然没有完成初衷，但看完这个讲演笔者很安静，缘故很简略，民间回复的这份评价讲演再次证实笔者对土地价值的评判规范是正确的，四年前投资这个house是一个正确的抉择。
2022年1月该house的土地价值已超过四年前的售价十多万澳币，每周房钱十一50澳币，回头看，是一笔好买卖。
2023年1月该house的土地价值曾经下跌为206万，比去年的175万下跌了31万，我真心感觉在2022年这house不成能贬值，但地价还下跌了31万？
只是为了多纳税，是否吃相太难看？
所以，往年打算持续复议这个house的地价。
提示想复议的地主，复议是收费的。
第四部份 四种少交土地税的办法
第一，将土地价值最高的house作为自住房，这是一个最简便无本钱的省税办法。
第二，扩散投资到各个州。假如你所具有的屋宇和土位置于不同的州，且都没有超过该州的起征点，那末将不必交纳土地税。
第三，购买公寓不买house
公寓和house比拟，拥有较低的土地价值，所以公寓的土地税比房子的土地税要低得多。所以购买公寓相对于来讲比购买house能够减低土地税。但有买家说，大部份公寓资本增值不太好，那是此外一个话题。
购买公寓要领取其余的费用，乃至这些费用比潜伏的土地税更高，所以要剖析购买公寓是否一个好的投资抉择。
第四，用不同的法律主体购买土地
投资者能够选择使用多个不同的法律主体来购买土地。例如集体，公司，信托，SMSF（自管养老金）等，每一个个法律主体独自交纳土地税。
虽然这个办法看起来好像挺不错，不外设立和具有一个公司，SMSF和家庭信托基金的相干费用也是很高的，乃至比交纳土地税更高，不要因小失大。
在此声明，自己非会计师，以上只是常识分享，最初的抉择意见请以您会计师提供的为准。
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作者简介
Kevin，凯文地产学院校长，太平名流，NSW持牌买家代理。
多维度深耕澳洲房地产行业20载，钻研的房产类型普遍，著作颇丰，是澳洲房地产最具影响力的独立评论家之一。
房地产实战派，每两年购一套物业，在寻觅deal和屋宇创新方面教训丰硕，胜利案例亘古未有。
主讲《如何寻觅最好deal》，《旧房创新盈利秘笈》课程，代理澳洲地产牌照课程。
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