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过来两年，房地产行业阅历了激烈的颠簸和调剂，活上去的房企仿若穿梭生死关，重获重生，行业格式也被大幅改动。一批相熟的老脸孔隐去、隐没，另外一批央、国企和民营房企突起、逆袭，港资地产商也从新杀了回来。
他们，构成为了重生代房企的主力。一个全新的地产江湖，曾经造成。华尔街见闻就此推出“地产重生代”专题，勾画和记载他们的生存规律和将来蓝图。
作者 | 曹安浔
钟声坚应该没有想到，在房地产大调剂之后，他和他的公司会成为行业活得好的模范之一。
作为来自新加坡的豪宅开发商，仁恒置地过来多年都是一个小众的存在，董事长钟声坚外行业里也是一个低调的人。而当初，仁恒愈来愈多地泛起在更多的城市中，产品逐步下移。
它的范围也跃升了不止一个台阶。
2022年十二月31日，克而瑞发布2022年度房企销售排行榜，仁恒以全口径销售额651.1亿元闯入前30强，位列第27，这是仁恒进入国际市场30年以来的最高排名。
但是风光之下，亦有隐忧。2019年至今，仁恒的毛利率一路下滑，在范围扩大和高毛利之间，难以取得均衡。这本就是房地产行业的难点。一样有着豪宅标签的绿城、龙湖，都走过一样的路。
仁恒也无奈发明奇观。将来，假如持续扩大范围，这家公司的毛利率下滑简直不成防止。
逆势扩大
一年时间，仁恒销售排名就晋升了27个位次，是2022年提高最大的百强房企之一。
其中，仁恒的上海粮仓功不成没。克而瑞数据显示，2022年，凭借仁恒海上源、海上溪云等热销名目，仁恒在上海地域完成全口径销售额402.05亿元，位列上海房企销售榜第2，仅次于招商蛇口，是2022年上海滩煊赫一时的销售明星。
上海一城的表示，是仁恒近些年逆势扩大的缩影。
与得多外资、港资开发商同样，兴办于1993年的仁恒，在很长期里都据守稳健格调，不紧不慢地开展。在2019年以前，仁恒销售额终年徘徊在300亿元摆布，被排除在前50强以外。
但2019年开始，在一些边疆房企泛起资金链断裂时，仁恒却开始被动扩大范围。在2018年销售额仅303亿元的状况下，仁恒定下了2019年500亿元的销售指标。
仁恒官微显示，2019年，时任仁恒履行副总裁的周轶群曾在年中任务会议上表现：“这是最佳的时期，咱们必需驾驭机遇，全力扩展公司业务。”
在钟声坚眼中，仁恒寻求范围的机会曾经成熟。在2020年中事迹会上钟声坚表现：“过来公司产品虽好但烦懑，通过前几年的零碎建立，如今仁恒已达到既好又快。”
仁恒突然转向寻求范围，或与2016年限价令出台和拿地本钱日趋低落，致使利润承压无关。仁恒置地的对策是“快周转”。
在2020年中期事迹会上，钟声坚称：“名目从拿地到动工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售均匀不会超过十二个月,虽然与万科、碧桂园仍有间隔,但根本均可以十二个月内实现。”
这象征着，仁恒开始像大少数开发商同样，走上了高周转之路。
过来三年，仁恒从上海、南京、姑苏等城市起步，逐渐扩大到了全国，并借着行业大调剂脱颖而出。
克而瑞数据显示，2019年-2021年，仁恒分别完成全口径销售额561.4亿元、871.2亿元、755.4亿元，三年涨幅超过34.56%，行业排名回升6个位次，每一年的在建名目从此前的二十多个一度涨到四五十个。
仁恒的规划城市也从原来的十五个一度扩大到近三十个。
时至今日，在大多房企增加乃至住手拿地，膨胀阵线之时，仁恒的扩大步调仍然在持续。2022年度，仁恒新增土地货值240.3亿元，位列克而瑞新增货值榜第34。
值得一提的是，长时间深耕一二线城市的仁恒2022年屡次在如皋、盐城等三四线城市拿地，正应了仁恒办理层在2021年中事迹会上的亮相：“下沉江苏是团体的土地策略之一。”
58安居客房产钻研院分院院长张波以为，仁恒可以完成范围扩大，与近些年来中高端改良需要显著增多无关。“2022年尤为显著，行业总体低迷，但豪宅市场成交坚挺，率先回暖。”
国金证券研报表现，改良型产品销售受市场上行影响相对于较小。
闯进30强后，仁恒的范围想象空间被进一步关上了。国金证券预测，改良需要的释放或成为本轮市场恢复的牵引，本轮行业周期中，拥有凸起中心竞争力的改良型房企或将跻身行业前列。
利润隐忧
不外，与每一个家寻求范围的房企同样，仁恒也遇到了扩大“失衡”的窘境。
财报显示，2019年末至2020年中，仁恒置地的净负债比率下跌了8.1个百分点，达到88.2％。好在尔后经过放慢销售回款和增强协作拿地等形式，仁恒将净负债率降至2022年上半年的62%。
毛利率降落是钟声坚范围扩大遇到的另外一个坎。
在范围提速以前，仁恒的毛利率是行业第一梯队，2018年毛利率高达46%。
但尔后比年上涨，财报显示，到2021年末，仁恒毛利率降至25.6%，创下五年最低。
虽然2022上半年，仁恒毛利率升至35.6%，但这并不是盈利才能的基本改良，而是得益于高毛利名目在2022年密集入市，不具备可继续性。
究其缘故，克而瑞研报指出，次要是因为限价调控严格和仁恒开始规划刚需市场无关。
标普表现，仁恒已将其策略从单纯关注高端降级产品转向利润率通常较低的公众市场物业。
但是，公众市场、低线城市的产品售价较低，仁恒盈利空间被挤压。
钟声坚日趋意想到如今的市场已非当年，蒙眼疾走的路曾经欠亨了。
2020年中期事迹会上，钟声坚表现：“毛利率降落是理想，并且市场容错率更低，之前投错标做错了，能够疾速赚钱补回来，当初看来很难了，要尽可能包管每一个个名目都能发生盈利。”
标普预测，仁恒将逐渐扩张其地舆掩盖规模，加大对低线城市的敞口，这可能减弱仁恒的盈利才能。
放眼业内深耕一方的豪宅开发商，龙湖、绿城、滨江的范围扩大之路都阅历过利润下滑，它们起初经过做大商业地产或代建等来改良利润，艰巨壮大。
从财报来看，仁恒将发力代建作为减缓利润下滑的对策之一。仁恒2020年开始披露代建业务销售状况，财报显示，2022年上半年，仁恒代建业务销售金额41.08亿元，事迹奉献为十一.6%，曾经成为了事迹的首要来源之一。
克而瑞地产钻研核心预测，代建业务将继续提振仁恒的事迹和营收。
另外，在范围疾速扩大的几年，仁恒名目的维权、投诉大幅进步，仁恒长时间积攒的口碑遭受史无前例的冲击。
吃过疾速扩大“甜头”的仁恒，开始加快脚步，钟声坚在2021年表现，房地产毕竟是财务驱动的行业，外面潜伏危险很大，仁恒享用过范围化开展带来的“爽”，但目前仍是防卫第一，开展第二，不硬求千亿范围。
在范围扩大和利润均衡上，仁恒仍然在试探合适本人的路。面对更加繁杂多变的市场环境，仁恒这场逆势扩大注定充溢应战。 |
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