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来源|视觉中国
2月8日，嘉实京东仓储根底设施REIT在上交所挂牌上市，这是首单民企仓储物流REITs产品，也是2023年国际首单上市的REITs名目。此次发行召募资金17.57亿元人民币，网下投资者询价获取超十二6.04倍认购。
国际根底设施REITs开闸，为物流地产的投资报答提供了新的退前途径，仓储物流地产愈来愈遭到机构投资者青眼。不单单是京东，普洛斯、顺丰也将物流资产证券化为REITs进行募资。
业内广泛以为国际高标仓依然存在宏大的扩容空间，不外近些年来供应疾速上量。截至2022年第二季度末，中国高端物流仓储市场存量达到了9497万平方米。戴德梁行中国区产业地产部主管以及董事总经理苏志渊指出，从需要端看，电商物流早在两、三年前就超出了制作业物流，占领市场需要份额50%以上。
不外，跟着电商行业增速见顶回落，物流地产市场的供需构造已开始泛起新的变动。
据国度统计局数据显示，2022年全国网上批发额13.79万亿元，同比增长4%，初次跌至个位数。若2023年连续低增长，传统制作业物流不太可能填补电商原有市场份额，短时间内物流仓储的空置危险有可能浮现。
“高规范物流仓库的市场景气宇有一定滞后性，个别而言滞后于全部经济开展一年摆布时间。好比2022年有对比显著的经济增长低迷，2023年一些仓储业主可能要斟酌当企业退租时空置面积由谁承接。”
同时，高标仓存在区域开展不屈衡状况。苏志渊指出，北上广深一线城市均存在供不该求的状况，不会泛起显著市场风云，要重点关注供过于求的二三线城市，如以武汉为核心的华中，以成都、重庆为核心的东北地域等。
戴德梁行数据显示，截至去年下半年，华东区和华南区的全国高标仓供需均匀空置率最低，仅有10%，区域内均匀房钱接近40元每平每个月。华中、华东北地域空置率在18%至19%摆布，均匀房钱也最低，约26元每平每个月。
就北京市场而言，仲量联行讲演显示，2017年至今的五年间，物流板块房钱下跌最快，年均增幅高达8.3%。2020年总体市场受新冠疫情扰动进入上行周期后， 物流还是独一一个未遭到显著冲击的板块，房钱同比下跌 3.6%。
同时，2023至2025年北京预计将有十二3万平方米的新增供给入市，约为北京目前物流地产市场整体量的50%。
仲量联行中国区钻研部办公楼市场担任人米阳指出，中短时间内，北京物流地产市场扩容会给环京带中紧靠北京的部份物流名目带来一定空置压力。北京地域的新名目预计将在一年内被疾速去化，不会给市场带来长时间压力，空置率在将来三年将放弃10%下列的安康程度。
市场中也在泛起新的时机。如生命医药产业园区以及联动预制菜行业、仓配一体化逐步开展的冷链仓库。“冷链仓库的最大时机在于，谁能够第一个提出高规范冷链仓库的规范化，那就有可能成为冷链行业的普洛斯。”苏志渊称。
商业地产大宗买卖方面，戴德梁行数据显示，2022年，中国际地大宗买卖额相较2021年上涨了15%，但依旧超过了两千亿大关，总买卖额达到2260亿元。工业物流2022年成交额比拟于2021年翻了一倍，占总投资额的两成。
戴德梁行资本市场董事总经理邱会预计，往年将是商业地产大宗买卖的小年，总买卖额或将冲破2500亿元。
他指出，往年一月份仅上海大宗买卖成交额已超过100亿元，全年无机会达到一千亿元。同时，以往大宗买卖的外资占比约在30%摆布，不外外资广泛面临资金本钱不停降低，预计内资将在接上去的一到三年内会挑起大梁。
作者|王露
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