碧桂园“幸免于难”

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作者｜Eastland
头图｜视觉中国
进入2023年，各界对房地产市场“回暖”的风声脍炙人口，乃至有人喊出“三条红线，再见了！”
严峻的调控早晚会告一段落，但横蛮成长的时期一去不返。
恒大、碧桂园、万科、融创是房地产开发商中的“排头兵”。说瞎话，除万科外的三家都使人耽心。
去年十二月22日，笔者剖析了融创，以为它功败垂成，“融创能否挺得过去，但愿系于孙宏斌一身”。本文将对比对于万科、融创相干数据来剖析碧桂园。
相对于稳健
合同销售金额是权衡房地产公司首要的目标。
如果某名目公司合同销售金额为10亿，上市公司持有60%权利，财报既可披露“合同销售金额10亿”，也可披露“权利合同销售金额6亿”。显然，后一种更通明、更公道。
2018年起，碧桂园开始披露“权利合同销售金额”。
按照《2018年报》的回溯信息：2017年销售金额5508亿、权利合同销售金额3824亿。能够推知，总权利比例为69%。
万科披露的仍是“合同销售金额”，无奈与碧桂园横向对比，只能纵向比较各自的涨跌幅度。
2017~2019年，碧桂园增速放缓，但高于万科。
2020年，万科合同销售金额增长十二%、冲破7000亿。碧桂园权利销售金额仅增长3%、为5700亿。假定碧桂园权利比例为75%，合同金额为7600亿，高于万科。
2021年万科合同销售金额降落十一%、至6280亿；碧桂园降幅约2%；
2022年，万科、碧桂园销售范围分别降落33%、36%。


2022年，融创权利合同销售金额跌破1000亿、同比降落73%。#万科、碧桂园相对于稳健#
“蓄水池”
合同销售金额与营收彻底是两回事。
在被确以为营收前，售房所获款项是企业的负债，名曰“合同负债”。开发商不需求还钱（但有义务交房），于是在计算“总负债率”（第一条红线）时将合同负债从总负债中剔除。
合同负债是开发商的“蓄水池”，确认营收比如“抽水”。关于从以往积攒的“合同担任”结算多少营收，房地产公司有一定的“自在量裁权”。
好比2022年H1的营收，次要来自截至2021年十二月31日的“合同负债”（注：2022年H1卖出去的房，上半年就结算、确以为营收，不是不成能，但少之又少）。
2015年，碧桂园合同负债缺乏1000亿；2016年同比增长99.4%、接近2000亿；2017年增长80.2%、至3467亿；
2018年起，碧桂园合同负债增速逐年降落，2021年冲破7000亿，2022年6月末达7319亿、同比增速仅为1.1%。
万科合同负债走势与碧桂园类似，但2022年H1产生严重转机——6月末合同负债5876亿、同比降落15.4%。


合同负债回落，象征着从“蓄水池”抽水的速度大于进水。多年来，万科初次泛起这类状况，对此应放弃关注。
回味无穷的“逞强”
2017年~2021年，碧桂园合同负债始终高于万科。“蓄水池”水位高，可抽取的水量天然多，碧桂园营收一路当先。
2019年碧桂园营收4859亿、同比增长28.2%；万科营收3679亿、同比增长23.6%。
2020年碧桂园营发出调4.7%，万科则增长了13.9%；
2021年碧桂园重拾升势，同比增长13%至5231亿；万科增速比碧桂园低5个百分点，单方差距再次拉大。
2022年“风波渐变”，上半年万科营收劲增23.8%、至2069亿，超过碧桂园。合同销售金额同比降落33%，结算营收减少24%，万科“蓄水池”中的水量一下子增加了15%。


2022年H1，碧桂园合同销售金额同比降落36%，确认营收1624亿、同比降落31%。“蓄水池”中的水量没有增加。
2022年H1，万科、碧桂园日子都欠好过，合同销售额跌去三分之一。
对营收结算进度的把控，折射出两家公司当家人心态的奥妙差别——碧桂园觉得危机尚未过来，无意逞强，而万科办理层对靓丽事迹的渴求愈甚。
管制“车速”的高手
对房地产企业而言，合同销售金额是“昨天”，合同负债是“明天”，土地贮备是“今天”。
“拿地”的范围、节拍要基于对政策、市场、资金的预期进行全方位评价来肯定，最能反应房地产企业的实在用意，堪称“童叟无欺”。
有一种竞赛胆量的游戏——驾车冲向悬崖，坠崖前急刹，离悬崖近者获胜。房地产商范围扩大是与此高度相似的风险，减少土地贮备至关于“踩油门”。
2017年，恒大土地贮备达到3.十二亿平米。“达峰”后，恒大开始“点刹车”，土地贮备比年降落。但2019年仍高达2.9亿平米，2020年恒大“猛踩刹车”，土储骤降21%，但为时已晚。
融创一路追逐，2020年土地贮备权利面积终于超过万科。了结多年的心愿后，孙宏斌才开始“轻点刹车”。不只比恒大晚3年，并且贮备面积“流连忘返”公开降了0.6%。“刹车”太晚、还不舍得“踩死”。2022年5月，融创堕入债权危机。
碧桂园也是 “死多头”。2017年土地贮备权利面积达1.9亿平米（总面积未披露）；2020年达到峰值——2.75亿平米。此时恒大土地贮备总面积已回落到2.3亿平米。


碧桂园土地贮备面积遥遥当先，对“车速”的管制不亚于万科，确有过人的地方。
“自然绿”
截至2022年6月末，万科、龙湖等25家上市房企“全绿”；碧桂园、合生创展、金科股分等13家”两绿一红；金融街、富力地产、华夏幸福等15家“全红”；恒大、融创等十一家未能公布年报。
碧桂园比上缺乏、比下无余。值得留意的是，碧桂园有两条线是“自然绿”，需求霸占的只要“总负债率不高于70%”这条。
1）第一条：剔除合同负债后的总负债率不大于70%
2015年~2017年，碧桂园这个比例从66%急剧回升到83%。2018年冲高到84%，2020年回落到81%，因为土地贮备仍在增长，负债率回落迟缓（每一年1.5个百分点）。
2021年，土地贮备开始净增加，截至2022年6月末总负债率回落至74%，18个月回落7个百分点，照此进度，2023年大略率可回落到70%之内。


龙头碧桂园“全绿”，标记着房企负债恶性收缩失掉无效遏制。
2）第二条：净负债率不大于100%
视察发现，碧桂园净负债率存在周期性颠簸：
2015年末，碧桂园净借贷419亿、净负债率60%；
2016年末，净借贷降至397亿、净负债率48.7%；
2017年末，碧桂园净借贷增至664亿、净负债率反弹到56.9%，而融创净借贷十二26亿、净负债率202%，可见融创如许保守。
2018年、2019年，碧桂园净负债率延续回落。2020年末再度攀升至55.6%，净借贷1429亿（融创净借贷1708亿）。
2021年末，碧桂园净负债率回落到45%；2022年6月末，小幅进步到48%；


碧桂园净负债率历来没有超过60%，与红线有很大“平安间隔”。也就是说，碧桂园按本人的节拍经营不会触及“第二条红线”。
3）第三条：现金短债比大于1
现金指非受限度的现金（受限度现金次要是存款担保金、预售款中的担保金）。“短债”指的是即期需求偿还的银行存款、债券、优先票据，包罗期限在一年以内的短时间借款及将于一年内到期的长时间借款。
碧桂园现金短债比环抱2.0周期性颠簸。比来三个波峰泛起在2015年、2019年、2021年，现短债比分别为2.5、2.3、2.3。
2022年处于“波谷”，截至6月末可动用现金1480亿、短债728亿，现金短债比2.0。
融创仅在2020年末将现金短债比进步到1.08，“三条红线绿了俩”。功败垂成之后，融创现金短债比重重跌落至0.06。


与净负债率同样，碧桂园现金短债比与红条有很大平安间隔，阐明高速开展的同时放弃了自律。
潮水退去才发现谁在裸泳——恒大、融创、华夏幸福……自律使碧桂园“幸免于难”。
*以上剖析仅供参考，不构成任何投资倡议