中国“提早还贷潮”袭来，如何应对？（图）

瞌猪熊

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余茂发：房贷“提前还款潮”似乎正愈演愈烈，监管机构正致力改良居民提前还贷的流程。弥合新旧存款产品之间的大幅利差，既有须要也有可能。


房贷“提前还款潮”似乎正愈演愈烈。跟着房地产进入深度上行周期，新增集体住房存款自去年2季度以来疾速降落，并于4季度初次转负。去年房贷余额仅增1.3%，为有纪录以来最低。按照银保监会数据，去年1至10月银行新发放集体住房存款共4.8万亿元。笔者预计全年发放约5.2万亿元，而房贷余额去年仅增4800亿元。两者之差次要应是提前还贷的后果。笔者相应测算去年房贷提前还款约4.7万亿元，约占去年房贷余额十二%，范围不小。
提前还贷是住户部门在经济和地产上行周期中修复资产负债表的行动。房贷一度是普通黎民为数未几使用财务杠杆减少财产的时机，但其条件是房价持续涨。2021年中以来房地产市场深度调剂使得房价老是涨的预期产生了变动。在过来一年多时间里，理财等金融产品收益率也明显降落了。跟着投资报答率升高，典质存款的资金本钱就凸显出来了。部份居民天然地选择提前还贷来升高财务本钱。
提前还贷可能也是在利率大幅上行之后实际的再融资支配。房贷按5年LPR 加点定价，其中基准利率每十二个月重置一次，加点则在全部合同期内放弃不变。但是，加点也是监管部门调理房地产行业的首要工具。在宽松周期中，存量借款人受害于LPR的下调，但享用不到加点的变动。譬如，2021年借的房贷均匀利率是5.49％，在阅历35个基点LPR下调之后利率仍高达5.14％。去年，首套房贷利率上限已降至4.1%，而合乎前提的城市还可阶段性下调或勾销该利率上限。一样地，消费贷和运营贷等新产品利率也已降至3-4％。因为不足正式的再融资机制，存量借款人必定尝试各种方法来借新债还旧债。毕竟，假如利率升高一个点，100万元30年期房贷可增加付息近22万元。只管监管不允许资金违规流入房地产，然而在新旧存款这么微小的利差背后，各种套利行动恐怕难以防止。
假如提前还贷是再融资一部份，那末其对居民消费之影响应相对于无限。数据似乎能够部份左证这一判别。首先，去年在较大范围还贷的状况下，居民储蓄减速回升17.8万亿元。这在损耗储蓄用以还款的状况下难以产生。其次，运营贷逆势稳步扩大，似乎与去年居民决心受疫情激烈冲击的实际状况不符。往前看，跟着疫情放开和经济重启，提前还贷压力可能正在见顶。一方面，愈来愈多信号显示地产价钱正在企稳。1月份70个大中城市中有13个讲演二手房价钱环比下跌，是去年8月“停贷潮”以来的最高读数。另外一方面，新基金发行状况比来也在回暖，显示居民危险偏好有所晋升。
从应答来看，监管机构正致力改良居民提前还贷的流程。人民银行和银保监会日前召开银行座谈会，要求商业银行按合同商定做好客户提前还贷办事任务。这或许还不敷，笔者以为弥合新旧存款产品之间的大幅利差既有须要也有可能。
缩减利差无利于进一步增进消费。据笔者测算，近39万亿元存量房贷中除了去年新发放的5.2万亿元，余下部份承当的利率大略是5年LPR加60个基点。将这部份房贷利率降至新发放典质存款均匀利率4.2％摆布可以使住户部门一年勤俭3000多亿元利息收入，至关于2022年社会批发总额的0.7％。债权担负降落也有助于进一步改良居民决心，释放被压制的消费需要。更首要的是，住户部门资产负债表会更为稳健。假如居民使用短时间消费或运营贷置换长时间限房贷，其资产负债期限错配会成为金融不不乱要素。
笔者其实不以为将存量房贷利率一刀切下调是适合的政策选项。典质存款合同肯定了利率及其调剂规定。监管机构经过行政干涉一致调剂无益于政策信用的保护，也与利率市场化的变革标的目的相悖。我国于2019年8月变革完美LPR造成机制，并确立其为基准存款利率。尔后，银行和其余市场气力在利率造成中发扬的作用愈来愈大。且不管其对银行零碎的冲击，一致调降无益于存量房贷市场利率的发现。
笔者以为目前是正式引入转按揭等典质存款再融资机制的时机之窗。在2008-09年间，银行一度争相推出存量存款利率折扣，以吸引借款人。然而，存量房贷调剂实行细则最终未能落地，以致于今我国仍不足典质存款再融资的正式支配。在多年利率体系变革之后，住户部门应该享无机会在利率大幅调剂之落后行转按，与银行按照市场化准则从新议定按揭条款。笔者以为，引入再融资机制是存量存款利率市场化的首要一步，是利率体系变革不成或缺的一环。按照住户要求议定再融资支配也能够防止存量存款利率一次性调剂对银行体系的冲击。
从久远来看，引入再融资机制最少有两个益处。在宽松周期中，住户部门能够经过转按升高利息本钱。在房地产下行周期中，居民跟着屋宇净值减少也可适量减少信贷，让纸面财产转化为实际购买力。按揭存款再融资机制应是内需潜能释放的首要轨制支配之一。
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