|
|
近日，中国人民银行、中国银保监会联结公布《对于金融反对住房租赁市场开展的意见（征求意见稿）》（下列简称“17条”或“文件”），激励为租赁住房的投资、开发、经营和办理提供多元化、多档次、全周期的金融办事反对。住房租赁市场无望进入继续开展期，将为信托公司提供业务时机。
一、“17条”的次要政策内容
一是加大信贷反对力度。“17条”明白反对商业银行向长时间租赁住房发放开发贷、购房贷和运营贷，并对存款的主体、用处、期限、资本金、额度等方面的要求进行细化和明白。这象征着住房租赁名目在新建开发、存量收购和日常经营的全周期中都将获取信贷融资政策反对，相干企业的现金流在信贷精准投放反对下无望失掉改良。同时，反对企业批量购买闲置屋宇，发扬盘活存量资产、减缓库存压力、改良房企现金流情况、升高行业债权危险等作用，为以后低迷的住宅销售市场注入活气。
反对商业银行机构发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于减少住房租赁开发建立存款和运营性存款的投放，晋升商业银行向住房租赁畛域投放存款的踊跃性。对住房租赁企业，反对其发行债权融资工具、公司债券、企业债券和住房租赁担保债券，改良企业的债券融资环境。
三是开展房地产投资信托基金（REITs）。文件要求稳步开展房地产投资信托基金（REITs）试点任务，召募资金用于住房租赁企业持有并运营长时间租赁住房。以租赁住房资产作为根底资产发行REITs产品，能够无效解决名目后期投入资金的退出问题，缩短资金报答周期，改良企业现金流情况。同时住房租赁REITs也丰硕了住房租赁类可投资规范产品的类型，升高投资门坎，进一步吸引社会资金进入住房租赁畛域。
四是疏导各类社会资金有序投资住房租赁畛域。文件反对金融机构、资产办理产品等各类市场主体标准投资住房租赁相干金融产品；激励住房租赁企业、专业资产办理机构经过REITs长时间持有、经营租赁住房。反对保险资金等长时间资金投资住房租赁市场，激励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相干利率危险。各类社会资金的注入将进一步激起市场活气。
二、“17条”对住房租赁市场的影响
（一）推进住房租赁市场开展
从顶层设计角度看，二十大讲演等党地方首要文件确立了“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的新住房轨制建立指标，其中重点凸起了住房租赁市场的首要性，跟着新住房轨制建立的继续深入，住房租赁相干政策预计将进一步完美。本次“17条”从金融办事层面提供政策反对，将无效改良企业融资环境，推进行业标准开展和办事降级，助力市场潜伏租赁住房需要的释放，住房租赁市场范围无望进一步晋升。
（二）完美住房租赁名目退出机制
结合国内市场教训来看，REITs能够发扬资金退出、盘活资产等作用，为行业良性开展提供新动能。以后我国住房租赁REITs理论已取得一些停顿，惹起行业的广泛关注，2022年共有4单保租房REITs发行胜利，累计发行范围50.055亿元，且在二级市场遭到投资者青眼。“17条”等反对政策将进一步推进住房租赁REITs开展，帮忙企业重资产经营模式打造“私募培育（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的投资闭环，完成市场存量资产的盘活。
（三）部份大型房企将加大住房租赁畛域投入
与传统的商品住宅开发比拟，在“17条”等政策反对下，住房租赁畛域的融资政策更加宽松，市场范围也无望进入疾速回升通道，关于传统房企来讲是踊跃谋求转型开展的首要选择标的目的。近期，已有不少传统房企在踊跃转型规划住房租赁市场，如招商蛇口、保利、万科、龙湖、旭辉、金地等。2月万科公布布告称，其与中国建立银即将独特投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（无限合伙）”，范围为100亿元，用于投资收购房企存量长租公寓资产。跟着优质头部房企的不停投入，将增进住房租赁行业资源整合，利用其长时间的住宅开发和物业办理教训，推进行业经过良性竞争完成办事产品降级。
三、信托公司参预住房租赁市场的业务机遇剖析
在发展住房租赁名目投融资业务方面，信托公司应聚焦名目的投融资需要充沛挖掘业务时机，经过股权投资、信托融资、资产证券化等模式参预名目开发经营或收购，而且严格筛选名目区位和买卖对手，综合斟酌名目退出伎俩。其中，住房租赁名目的区位选择尤其首要。
首先，信托公司应聚焦一二线中心城市发展业务。由于完美成熟的配套产业、微弱的经济开展势头和优质的公共资源是吸惹人口继续流入的根底，从而发明较大的活动人口范围，为住房租赁市场提供旺盛的消费需要。其次，住房租赁名目的区位选择也应迷信精准。因为以后中心城市的住房租售比广泛较低，且城市各区域开展水平其实不统一，名目选址往往需求综合斟酌区域市场后劲、溢价才能、区域配套、区域政策反对等多方面要素能力包管较高的长时间出租率，终究完成较为现实的盈利程度。
在拓展住房租赁类标品投资业务方面，信托公司可重点关注商业银行住房租赁金融债、住房租赁龙头企业的企业债/公司债、优质资产的担保债券和住房租赁REITs产品。为升高债券投资危险，保护信托受害人利益，信托公司对信誉类的债券，应首选信誉评级较高的头部机构；对资产类的债券，应研判底层资产或抵质押资产的品质、可履行性等，其中关于资产品质的判别可参考上述对于非标业务的阐述内容。
作者：韩 鸣 飞 |
|
注册会员