商业地产中的办公楼物业——美国小银行的下一颗“巨雷”

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本周欧美银行股、特别是在SPDR标普地域银行ETF（KRE）中占领中心体量的美国小型银行表示很是震荡。周五时，该ETF在10个买卖日里第八天上涨，周一到周五天天都涨跌跤替，并继续刷新2020年十一月初以来的近两年半最低。

这可能会让人们感到困惑。毕竟上周五硅谷银行开张后，美联储紧迫设计了新的银行按期融资方案（BTFP），等于临时解决了小型银行“持有至到期”债券投资组合自愿地下发售时面临的未完成净亏损窘境，被摩根大通称为“范围可能高达2万亿美元的隐形量宽QE”。
同时，美联储、美国财政部和联邦贷款保险公司FDIC联结出手，保障加州硅谷银行和纽约币圈银行Signature Bank一切储户的贷款平安。周三瑞士信贷的最大股东沙特国度银行回绝持续增资曾重燃银行业危机，但也马上失掉了瑞士央行借款最多500亿瑞郎的反对。在政府的调停之下，股价暴涨的加州第一共和银行还获取了美国十一家大行“贷款”300亿美元的接济。
按理说，政府机构和央行露面兜底，同行业银行发展“自救”，都应有助于恢复投资者决心，这也是周四欧美大型和地域银行股普涨的次要缘故之一，为什么周五这些银行股从新恢复跌势呢？
有剖析指出，这是由于外表上银行的“活动性危机”临时解除，但更底层的“偿付危机”仍在持续好转。因为美国商业地产80%的存款来自范围较小的地域性银行，这象征着美联储1980年代以来最鹰派加息行为带来的商业地产危险，搞欠好就会“反噬”小银行，偿付危机才是重中之重。
空头已瞄准微观经济下滑时的商业地产最单薄畛域——办公空间自2008年美国住宅房地产市场的次贷危机蔓延到信贷市场，进而演化为寰球性的金融危机以来，各界视察人士都在紧张关注地产畛域是不是会再度爆雷。2020年新冠疫情横空出生之后，这一谜底似乎更加明晰——下一个大空头得以翻身的会萃地似乎就是商业地产畛域。
事实上，从2017年开始，投资/投契界就开始一轮又一轮的做空押注，指标分别是购物商城、酒店与旅店等商业地产，当初，空头们最大的火力狙击又集中到了办公楼地产和相应的REIT（房地产投资信托基金）。
这表示为：办公楼地产的业主成为周四美国房地产股中跌幅最大的一个种别，徘徊2009年8月以来最低。标普1500写字楼REIT指数周四和周五均跌超4%，刷新2009年以来的近十四年最低，同期的标普综合1500房地产指数跌幅均缺乏2%。

同时，写字楼巨头股价暴涨，美国最受欢送的房地产投资信托Vornado Realty本周累跌16%，至1996年底以来最低，Hudson Pacific本周跌23%至历史新低，SL Green本周跌20%至2009年以来最低。周四大盘普涨时，这些个股便大幅下挫，周五更是个人跌7%-9%，突显市场决心欠安。

另外，Markit CMBX指数追踪25种商业地产按揭典质存款反对证券的一篮子价钱，其“系列15”有33%的存款敞口在办公楼畛域，其中评级最低的BBB-子系列（全称为CMBX S15 BBB-）成为押注商业办公楼地产将暴涨的最得力工具，该子指数本周屡创历史新低。

美国小银行正在酝酿大危机，商业地产成“暂未被扑灭的导火索”其实，美联储暴力加息，以及新冠疫情忽然扰乱正常出产与糊口秩序，由此致使的商业地产滑坡，乃至发生蔓延至更普遍信贷市场的危险，早已不是“太阳底下的陈腐事”了。
华尔街见闻从2月起就不停发文正告美国小银行正在酝酿大危机，“拔出萝卜带出泥”的溢出效应极可能疾速拖垮看似稳健的大银行，令08年危机重演。
商业地产早就被评论界辨认为“临时未被扑灭的导火索”，专家们只是在致力鉴别究竟该畛域内谁才是压倒骆驼的最初一根稻草。
而从本周商业办公楼地产的REIT信托基金、个股、按揭存款典质证券指数和衍生品等种种目标的惨烈表示来看，似乎这个谜底曾经跃然纸上了。
那末这个市场畛域的现状如何？综合各方信息能够得知——
摩根士丹利资本的国内什物资产部门发现，去年四季度北美、亚洲、澳大利亚和欧洲18个大城市地域的办公、工业和批发地产指数环比上涨0.5%，即寰球商业地产价钱在2009年以来初次开始降落，代表在寰球央行加息风暴下，连涨了13年的商业地产终于降温。
在交易方面，据商业地产剖析公司Green Street统计，过来十二个月美国写字楼贬价25%。写字楼市场买卖活泼度降至冰点，MSCI Real Assets的数据显示，往年1月份销售买卖量为2010年以来的同月最低。
同时，疫情令居家办公和混合办公成为风潮，美国企业汹涌的裁员潮和增添办公场合开支，则让办公楼的租赁问题愈发重大。
征询公司戴德梁行预计，到2030年，需要降落将使美国办公空间供给多余3.3亿平方英尺，大抵至关于华盛顿郊区一切办公室面积总和。截至2月底，纽约和旧金山的写字楼均匀入驻率仅为疫情以前程度的44%至47%，突显供给多余的构造性危机。
而在美国利率迈向5%大关确当下，找不到租客的写字楼业主钱包在不停流血，那之后不成防止的就是债权守约。美国按揭典质存款银里手协会MBA的数据显示，写字楼业主往年面邻近920亿美元债权到期，另有580亿美元债权将于2024年到期。
一个使人耽忧的景象是，写字楼业主们似乎有点破罐破摔的预兆，干脆选择守约部份债权，并将作为典质品的底层写字楼资产转手让给债务人，就连债券巨头PIMCO和资管巨头黑石旗下的商业地产基金都开始这类“骚操作”，使人耽心诱发群体从众心思。
几年前经过做空与购物核心商业地产挂钩债权而斩获十一9%报答率的对冲基金Polpo Capital Management指出，短时间内办公空间品质欠安（例如过旧修建物）且地舆地位出缺点的办公楼有很大上涨空间，从久远来看，其到期的债权价值也会大大升高，并伴有拖欠存款的危险。
愈来愈多专家和机构正告办公楼物业的存款拖欠率回升，大银行也难以幸免国内评级公司DBRS晨星（DBRS Morningstar）在2月提及，贷方对为旧办公楼提供融资愈来愈小心，因为不停回升的利率增添了存款量，美国新的商业按揭典质存款反对证券的销量曾经降落。
美国联邦贷款保险公司的主席Martin Gruenberg则在3月表现，有初期迹象标明，CMBS（商业地产按揭典质存款反对证券）中的办公物业拖欠率开始回升。
而从上文所属危险敞口的比例来看，商业地产畛域的债权守约一旦集中发作，首当其冲要晦气的就是这些小银行。与此同时，连黑石这样的资管巨头旗下CMBS都开始守约，有剖析耽心：“一旦小银行倒下，大银行也就不远了。”
这就难怪在硅谷银行开张后的短短一周以内，华尔街对美国经济的预期从乐观“不着陆”忽然渐入佳境至灰心“硬着陆”了。
阿波罗寰球办理公司首席经济学家Torsten Sl?k 婉言：
小型银行占美国经济存款总额的30%，而区域性和社区银行当初可能要花几个季度的时间来修复它们的资产负债表。
因为地域性银行在美国信贷扩大中表演着症结角色，这可能象征着，即便美联储在往年晚些时分开始降息，企业和家庭的存款规范也会大幅收紧。
剖析以为，这可能会造成一种恶性循环。通常状况下，银行管制存款的触发要素是信贷危险——经济疲软致使更多存款成为不良存款，不良存款减少安慰银行增添存款，从而进一步减弱经济。
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