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“0首付、准现房拎包入住”、“现房0首付、限时补助6万”，比来一度哑火的零首付、负首付广告开始在各大社交平台“刷屏”。第一财经记者发现，深圳、佛山、惠州、长春、重庆多个城市开始争先“内卷”负首付。
但记者经过走访发现，本轮“低首付”面前的操作模式品种单一：延期领取、首付贷、高评高贷等等擦边或违规操作层见叠出。值得留意的是，与以往“零首付”不同，此前在一手市场“零首付”更多只是营销噱头，实际操作过程当中开发商会经过分期领取、延期领取等形式短时间升高购房者首付门坎。
有业内人士指出，上述操作看似能够帮忙购房者“提前上车”，但实际面前则危险重重：一方面，这类操作模式进一步缩小了购房者的金融杠杆，信贷守约危险激增；另外一方面，其中波及多项不法操作，两头嵌套多层危险。
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近期部份新房零首付、负首付鼓吹广告
“负首付”的暗箱操作
“当初（假如买指定的户型）不只能够做到0首付，还能够给你补助一部份金额。”华南地域某刚需楼盘地产销售向记者引见，这一模式次要是利用存案价和实际销售之间的价差。 他向记者举例，其最新推出的楼栋存案价在1.8万元/㎡摆布，打完八折后购房者实际成交价在1.44万/㎡。但该楼盘会根据1.8万元/㎡的价钱做一份合同并网签，并向银行存款，多贷出的这部份资金将用于升高客户首付门坎。
业内以为这类模式本质上是“超贷”或“高评高贷”，此前在二手市场始终相对于流行，但在一手市场较为稀有。“前两年楼市状况好时，一手房市场其实不存在操作空间。”华南某房企人士告知记者，因为存案价限度，华南区域中心城市一度存在一二手房倒挂的状况（即二手房价钱远高于一手房）。开发商根本都是以存案价发售，不存在存案价和实际销售价的价差。
在他眼里，这也从正面反应目前楼市行情依然严厉，部份区域折扣价大，才为这种零首付、负首付操作腾挪出空间。
事实上，关于购房者来讲，“超贷”确能在某种水平上升高首付门坎，但同时也减少了房产的月供压力。惠州的某新房中介向记者提供了两种优惠折扣计划，一种计划是存案价根底上打八折，另外一种则是开发商返1.7成首付，购房者领取0.3成首付便可“上车”。
他进一步解释，这两种计划在首付、月供上有明显差异，能够按照状况选择。以总价180万，存款30年计算，第一种计划首付为29万，月供在5300摆布；第二种计划下开发商会使用虚高网签价，帮购房者多贷一部份资金作为首付款，购房者实际只需求领取5.4万，然而后续月供则超6000元。原浙江银保监局也曾提醒，在此类模式下，购房人看似“零首付”购得房产，实际却因后期报酬做高房价、领取中介办事费和税费等，承当了远高于房产实际市场价值的负债。
值得留意的是，或是因为监管严控等缘故，该模式拥有一定隐秘性。该中介告知记者，目前本地“网红盘”其实不会间接打出0首付的广告，都是需求外部熟人引见，存款行根本在四大行均可以做，利率在3.8%摆布。
而在二手市场，这种“超贷”形式更加广泛，并且往往与房贷转运营贷等违规操作相结合。“我手上的房子根本均可以做零首付、低利率，并且可超贷一部份资金。”广州二手房中介丁丁（化名）引见。根据她说的流程，该中介机构会先垫资实现购房流程。购房者随后典质房产请求运营贷，胜利后并将购房款、2个点的垫资费一并还给中介。在这一过程当中，能够经过“高评高贷”的形式多贷出一部份资金，从而变相完成“负首付”。
丁丁引见，假如有融资需要，近期也是很好的时机，大多业主因为急于发售、挂牌时间久等缘故，往往很容易配合，乃至能够按照客户需求帮助寻觅“高评价价、低售价”的房源，从而获取更多超贷金额。“有客户买了千万级的房子，从中超贷了100多万。”
低首付为什么流行
事实上，除上述经过超贷变相完成零首付、负首付外，在走访考察过程当中，记者发现低首付面前还有三类操作模式。
第一类是开发商变相提价促销。开发商会经过第三方将首付款间接打入购房者账户内，购房者再将这部份金额转入开发商监管账户顶用于领取首付款。这种状况多泛起在一些区域边沿化、配套缺失的楼盘中。例如惠州某楼盘已销售多年仍然还未清盘，提价促销力渡过大又会激化与后期业主间的矛盾，“骑虎难下”之际开发商就会经过这种方式隐秘补助购房者。
第二类是开发商凋谢首付延期、分期政策。购房者可在早期领取一部份金额先锁定房源，残余首付尾款可与开发商协商在3个月~1年内缴清。以东莞某临城镇区新盘为例，在其鼓吹中称可0.5成首付上车，实际则是分期领取。第一周仅需领取0.5成首付（即8万元），6个月后再交纳0.5成首付（即8万元），一年后交纳1成首付（16万元）。值得留意的是，这类模式此前就被市场普遍采取，但分期时间有逐步延伸的趋向。有业内人士告知记者，由于开发商有回款的需要，因此本来首付延期通常需求在6个月内，但当初为抢客户，不少开发商将这一时间“内卷”至一年以上。
第三类则危险更大，是经过嫁接第三方金融机构（或本身的金融机构），做首付消费贷。以华南区域某楼盘loft户型为例，销售会向购房者链接金融机构，向机构借出部份资金用于首付。据集体的资质和信誉，存款利率在2.83%~4.38%。
品种单一的低首付套路面前实际折射的是楼市需要侧仍旧疲软，开发商自愿经过“内卷”首付门坎提前抢占客户。
华南中原某剖析人士告知记者，前两年，有些开发商看好楼市行情，少量囤地，但当初去化速度十分慢，冷门镇街一般楼盘月均去化套数仅为个位数。在他眼里，目前不少开发商已到了生死存亡的症结时辰，为减少去化速度，进步营销费用、提供首付资金反对、升高实际售价等组合拳频出也是自愿之举。
面前危险重重
从更深档次而言，开发商经过首付贷、高评高贷等违规形式升高首付门坎，内卷争取存量用户，面前危险重重。
招联首席钻研员董希淼对第一财经记者表现，零首付、负首付对银行来讲政策危险和本质危险都很大，房产典质作为危险防控的伎俩，假如评价价虚高其成果可能大打折扣。对集体而言，适度加杠杆将可能诱发家庭财务危机。之所以泛起此类景象也反应出两个问题，一是银行信贷投放压力较大，特别是集体住房存款增长压力大；二是房地产销售压力大，开发商卖房难。
针对零首付中波及的“高评高贷”问题，董希淼以为，“高评高贷”中“评”、“贷”都在银行，银行本身也应增强把关，对房产买卖合同里房价的实在性进行审查，尤为是对房价买卖价钱高于该区域市场价的应放弃警觉。
关于购房者而言，面前法律危险也不容无视。有法律人士指出，在上述“高评高贷”的操作形式中，开发商会与购房人签署阴阳合同：一份是标注有虚低价格的合同，用于向银行请求存款；一份是实在价钱的合同，作为实际买卖购房的凭证。而这种阴阳合同、高评高贷自身属于“骗贷”行动，如银行审批环节发现异样将不会批准存款，且对集体信誉有影响。
河南尚博律师事务所徐振亮律师指出。经过这类形式进行购房的消费者大少数并无真正的首付才能，购房者后续的实在房贷压力显著增大，一旦被银行或监管部门发现“零首付”行动，购房者将面临停贷，或提前全额偿还存款的危险。同时，银行一旦停贷，购房者无奈及时偿还银行存款，将面临典质房产被拍卖的危险。
针对近期零首付、负首付东山再起的迹象，已有多地监管染指。5月26日，深圳市房地产中介协会发文，该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵循国度“房住不炒”的定位，严格外部相应业务办理，并应发展自查自纠任务，阻止以任何方式参预/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源鼓吹和销售代理行动。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售鼓吹或为消费者违规购房存款提供征询、协助的，深房中协将当即报送行政主管部门依法依规查处等。
5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建立局印发的《对于整理房地产市场、严峻查处违规销售行动的通知》指出，为强化房地产市场监管，标准销售行动，保护购房人合法权利，严禁开发企业、中介机构在商品房买卖环节泛起首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、公布虚伪守法房地产广告、伪造分布不实信息等违规销售行动。
有业内人士以为，要防备“零首付”“负首付”营销在业内蔓延，既需相干监管部门重拳整治，又需求银行、房企等多方主体守好底线，增强自律。 |
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