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在澳洲的住房危机中，租房者首当其冲，房子质量差、租金下跌过快的故事常常成为头条。
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提倡者们提出的一个处理方案是管控租金，或者经过解冻或限制房租的涨幅。
作为支持阿尔巴尼斯政府的澳洲将来住房基金的条件，绿党曾经呼吁在全国范围内解冻租金。
虽然澳洲的一些地域和世界上其他司法管辖区曾经存在租金管控，但专家正告说，这不是一个复杂的处理方法。
如今议论的是甚么租金管控？
在澳洲提出的两种办法是租金解冻和租金控制。
绿党所呼吁的租金解冻，意味着不允许房东添加对现有租户的租金。按照这类法律的构思，它也能够避免房东在换租户之间添加租金。
租金下限依然允许房东添加向租金，但限制租金添加的频率和幅度。
哪里实行了租金控制？
首都领地在2019年引入了控制办法，将租金下跌限制在每一年通货收缩的110%。例如，一个每周400澳元的租金，通货收缩率为7%，相应地租金可以下跌到430澳元。假如房东想进一步进步租金，他们必需阐明理由。
在德国，一半以上的家庭都是租房的，价钱控制政策从1920年代就曾经存在。该制度被称为Mietpreisbremse或“租金价钱制动器”，于2015年推出，规则房产租金不克不及比本地市场价钱高10%以上，该价钱由一个指数肯定。
其他国度，如爱尔兰、苏格兰和西班牙，在某些市场紧张的中央，对租金下跌设定下限。在加拿大，大少数省分都规则了当年租金可以添加的百分比。
在纽约，为了应对第二次世界大战时期的住房充足，1943年开端实行普遍的租金管控政策，目前仍有一些住宅与历史租金价钱挂钩。
控制是不是无效？
周一，首都地域首席部长巴尔表示，租金下限办法起到了“避免最卑劣情势的加租”的保证作用。
按照Corelogic的数据，堪培拉的租金不断是个异类，由于这里录得了过度的降落——在截至六月的一年中，该市的住宅租金中位数降落了1.9%。
但巴尔说，租金控制只是作为处理更普遍的租房和住房危机的共同努力的一部份而起作用。
他说：“只要随同着十分重要的供给添加时，它们才会发扬作用。因而，首都地域出租房份额从10年前的26%添加到如今的31%。这里的出租物业数量添加了约50%。”
他补充说：“我不建议采取租金下限，除非你有一个大幅添加供给的途径。关键是供给、供给、供给，然后你可以再看看这些其他的监管干涉办法。”
在国际上，专家们说，租金管控在一些地域是无效的，但在其他地域却获得了不同的成功。
美国Brookings智囊团对马萨诸塞州剑桥市和旧金山市的管控办法进行的研讨发现，这些办法可以促使房东将他们的房产从租赁市场上撤出，卖给租户，这样他们就可以以市场价钱取得房产。
澳洲住房和城市研讨所总经理Michael Fotheringham也表示，业主也能够会将他们的房产从长时间租赁市场中撤出，转而在Airbnb等网站上进行短时间租赁，以使其投资报答最大化。
租金管控的批判者以为，这类机制会让房东没有动力去保护他们的房产，由于他们没法经过进步租金来发出投资，Brookings的研讨也发现了这一点。
但租金管控的支持者，包罗首都领地的巴尔说，出租物业的最低质量规范确保房东只能出租合适寓居的房屋。
控制在澳洲是不是可行？
关于租金解冻，《卫报》采访的一切专家都表示，这在澳洲是不明智的，只能作为战时等紧急状况下的短时间办法，以免大范围无家可归。
关于租金下限，许多专家指出的一个关键成绩是，在许多实行租金控制的海内市场，大范围的“机构投资者”是常态。
但在澳洲，所谓的爸爸妈妈投资者是出租物业的首要一切者。
Fotheringham说，这意味着房东能够依托出租房产作为他们独一的支出，假如他们不克不及如愿以偿地进步租金，就会试图经过其他途径寻求最大的报答。
巴尔在本周的评论中还呼吁养老基金更多地投资于澳洲住房，由于这类一切权形式将改动驱动房东行动的动力。
那末可以开端实行了吗？
昆士兰大学城市计划系副教授Dorina Pojani以为，虽然解冻租金对澳洲来讲过于极端，但与通货收缩挂钩的加租下限会有帮忙。
Pojani说：“不该该以为这很奇异，由于我们确切为社会上的其他项目设定了下限，例如药品。这些东西十分重要，它们需求被监管。当市场不为我们办事而使我们窒息的时分，我们就进行控制。”
Pojani提到了供给充足，并说严厉的摈除控制，以禁止房东将租户赶走从而对其房产收取更多费用，这一点相当重要。
迪肯大学的金融讲师Ameeta Jain以为，在引入租金下限之前，必需添加供给。
Jain说：“我们澳洲最大的成绩是，人口添加了这么多，但住房存量，包罗社会和经济适用房存量，却降落了。没有足够的供给，正由于如此，我不置信租金控制会在澳洲各地发生与海内相反的效果。”
她说：“没有足够的出租房，却总有一些人有才能出低价，所以租金控制实践上能够有助于这些类型的租房者。”
https://www.theguardian.com/aust ... alia-housing-crisis |
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