澳洲房价凸显了真实的问题所在

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澳洲金融时报：澳洲房价凸显了真实的成绩所在

周四，当债券市场对货币政策收紧进行定价时，几个主导主题在平常乐音中明晰可见。

首先，潜伏通胀依然高于大少数经济学家、央行和投资者 12 个月前的预期，且更具粘性。 因而，短时间现金利率的贬值幅度超越了投资者的预期，并且估计将持续爬升。

虽然通胀率十分类似，但澳洲依然是个例。

我们的官方现金利率只要4.1%，估计将到达绝对平和的4.7%的峰值。

但是，市场估计加拿大（5.1%）、美国（5.5%）、新西兰（5.8%）和英国（6.5%）的终端现金利率将分明更高。

曲线球（curve ball）是家庭在大盛行时期节省的宏大现金缓冲，这使他们可以比过来，更好地抵抗紧缩货币政策带来的使人窒息的影响。

随着这些现金缓冲的耗费，它们使经济体可以持续保持多余的需求，这使得全球就业市场报酬紧张，虽然借款利率大幅飙升。

这鞭策了消费办事的企业的休息力本钱（也就是“单位休息力本钱”）到达了没法承受的高程度，这正在引发一场工资/价钱螺旋上升，这在办事业通胀率上升中是不言而喻的。

固然，成绩在于，这类需求方的通胀驱动力常常具有高度耐久性，并且正在引发一场重复的、多年的妥协，以将其拉回理想。 （回想一下，以后的通胀应战早在2021年就曾经很分明了。）

新西兰（从3.2%到3.4%）、澳洲（从3.4%到3.6%）、美国（从3.4%到3.7%）、英国（从3.6%到3.8%）和加拿大（从4.9%到5.2%）的失业率几近没有从其疫情低点上升。

相当重要的是，大少数失业率远低于央行估量的“充沛就业”门坎，该门坎与2%摆布的低而不变的通胀率分歧。

换句话说，地方银行还没有完成任何相似于满足其价钱不变目的所需的需求毁坏、企业失败和失业。

这并非说没有压力的迹象，我们曾经看到自2010年以来最大的全球违约周期，而由非监管的非银行存款人发起的风险较高的澳洲住房存款的逾期曾经开端飙升。

全球的商业地产市场也曾经完蛋，但是毫无疑问，还有更多的苦楚行将到来。

煤矿里的一只特别风趣的金丝雀暗示货币政策其实不像央行以为的全球房价走势那末严厉。

虽然澳大利亚人喜欢以为我们的房地产市场有所不同，但自 2022 年底以来，澳洲、英国、美国、加拿大和新西兰的房价呈现了惊人的全球调和反弹。

虽然这类反弹较为平和，且还没有发出自2022年终至中期全球房地产市场齐头并进下滑以来所蒙受的历史性大损失，但它风趣地与其他风险资产种别，如股票和无适用价值的加密货币的恢复相吻合（虽然有些滞后）。

Coolabah的首席微观战略师Kieran Davies评论说，当失业率上升时，房价能够会再次下跌，虽然对许多地方银行的信号是，比来的价钱韧性关于政策对家庭的紧缩水平发生了疑心。

关键成绩是是甚么促进了比来的风险反弹。 一种解释是2022年底全球整体通胀率降落的虚伪曙光，不幸的是，这并没有转化为潜伏通胀脉冲的足够微弱的均值回归。

这反过去又促令人们在2022年底和2023年终遍及置信，我们行将完成央行的加息周期。

现实上，奇异的是，到本年年底，美联储的降息幅度一度高达100个基点，但美联储随后取消了这一前景。

因而，对2023年的利率增添的希望曾经幻灭，终端现金利率不时被重复上调，这一点直到比来股票才开端无视。

鉴于在疫情时期释放的财政和货币政策安慰的史无前例的性质，现实是，没有人真正晓得终究的现金利率会落在哪里，它们将由就业、工资和通胀的数据决议。

这使得在历史上最保守的加息周期中，Phil Lowe作为澳洲央行（RBA）行长的职务过渡变得特别辣手。

假如媒体的报导是可信的，那末财政部的Jenny Wilkinson就是代替他的抢先者，紧随其后的是财政部长Steve Kennedy和RBA的副行长Michele Bullock。

Jenny Wilkinson的丈夫是前RBA高管David Gruen，他在RBA的任期表示出色，他如今正在袄子统计局做得很好。

Jenny Wilkinson的任命将使RBA具有一名女性行长和副行长，这在之前从未产生过。

我们确切晓得的是，除了现金、政府债券和初等级银行债券等极低风险资产的无风险利率以外，股票、商业房地产和住宅物业提供的风险溢价少得不幸。

澳洲股票的股息收益率，依照股息税前化计算，是6%。

在收益率较低的美国股市，股息收益率只要1.6%。

这与澳洲和美国的现金存款利率以及10年期政府债券的收益率（领取4-5%）构成了为难的并置。

CBA的AA-级初级债券提供5.3%的利率，而其BBB+级的二级债券领取6.5%。

CBA的混合型金融产品，与初级和二级债券的现金利率不同，提供的是含税分配，收益率为7.2%。

这就是为何办理着超越2,750亿澳元的 Australian Super 等公司以及许多其他大型机构投资者，正在将其资产配置重新转向几十年来不断减持债券的固定收益债券。

按照 CoreLogic 的逐日数据，截至6月30日的过来12个月里，澳洲各州的首府城市的住宅价值降落了约 5%，从峰谷到谷底的10%跌幅中恢复过去。 走势较快的澳洲上市股票从2022财年7.4%的跌幅中恢复过去，并在2023财年下跌了14.75%。

在 Coolabah 买卖活泼的机构债券投资组合中，我们同期的报答率超越11%，而我们相似的批发产品扣除费用后的报答率为8.4%。 同期，澳洲债券浮动利率票据指数下跌4.03%。

比拟之下，由于政府债券收益率上升的影响，固定利率AusBond综合债券指数仅下跌1.24%。

浮动利率票据从更高的利率中获利，由于它们领取的利息每季度随着RBA现金利率的变化而调剂，而固定利率债券，它的利率在债券的生命周期内固定，当收益率添加（增加）时，会蒙受价钱降落（添加）。

随着利率确切接近起点，精明的投资者无疑将开端固定收益率，并锁定“利率久期”风险敞口，这可以提供有吸引力的报答 ，并在澳洲央行确切开端增添利率，全球经济衰退加重时，作为对股票等的下调的弱小对冲。

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来源：

https://www.afr.com/wealth/perso ... -is-20230705-p5dlyf

Christopher Joye Columnist

Jul 7, 2023 – 1.30pm

蓝风蝴蝶

文章太长了，here是小总结：

这篇文章首要讨论了全球房价和货币政策的成绩。

文章还提到，由于疫情时期家庭储蓄的宏大现金缓冲，使得家庭可以抵抗货币政策收紧的影响，这使得全球就业市场在借款利率大幅上升的状况下依然报酬地紧张。

文章指出，虽然地方银行正在努力完成价钱不变，但目前还未能引发任何相似于满足其价钱不变目的所需的需求毁坏、企业失败和失业。

heiliu2004

文章还提到了全球房价的举动，指出自2022年底以来，澳大利亚、英国、美国、加拿大和新西兰的房价都有了有目共睹的全球调和反弹。

这类反弹与其他风险资产种别，如股票和无适用价值的加密货币的恢复相吻合。

zybama

文章最初提到了投资者能够开端固定他们的收益，并锁定“利率期限”敞口。

这能够提供吸引人的报答，并在地方银行开端增添利率，全球经济衰退加重时，作为对股票等的下调的弱小对冲。

zzdlong

如今不是挺好，利率也是比拟正常。
过来20年，4%是正常利率

wwaass2010

假如不再持续上升

偶真的爱你

不太能够了。如今消费曾经在紧缩

笨笨

看到文章说统计局任务做得不错，我就觉得人没有上限真好？
统计局长的老婆去当rba的总裁是否是政策都可以床上制定了。

从working from home到working from bed。澳洲下层社会太牛了。

吹吹泡泡

干的好啊，


我说的是任务啊

狼刚

哈哈，裙带关系

美女11

端看日本還有沒有才能或意願繼續提供國際廉价資金
當然，時間點是金融市場的永久難題

找不到主页

   太精辟了

umary

   这个更牛 ！

墨影

打虎亲兄弟，上阵父子兵。   
求横批

jiemo

横批：全家扑街

十二月的森林

统计局局长的老婆掌管rba相对靠谱，哈哈哈哈哈哈哈

smilewf

Jenny Wilkinson的丈夫是前RBA高管David Gruen，他在RBA的任期表示出色，他如今正在袄子统计局做得很好。

前澳联储高管去做统计局局长，然后他老婆再去做澳联储主席，当前澳联储想干甚么，还怕统计数据不支持么？

网上邻居

红版甚么专业的人士？
中文翻译都读不太明白
别说英文原文了….
牛版

咿呀呀

之前都说利率到4就够了，后来讲到5，然后说到6，我现阶段看到8。不外目前看这个进程，和1970年代如出一辙。就不晓得会不会成为阿谁年代

玄元上帝

电脑。

喜欢财经和人理科学。

这些财经八股文，我也腻烦，所以我总结了一下。

你看总结就好。

加乘宝马

傻了，逐字逐句花了半个小时读完以后，发现本相在二楼。曾经还是应当先看一眼评论，本来斑竹早给总结好了啊

duoduoyesa

大家都没用留在家里，酱油捞饭，豆腐乳送饭。

餐餐大鱼大肉。

阐明澳洲央行还得鼎力加息。

feixue

我怎样觉得地理学还有相干科幻作品，才是你的最爱呢

银色眼眸

加息对没房贷老年人是坏事儿啊。每月光靠银行利息，买菜的钱就够啦。剩下就是珍重好身体，不给子女添费事了。

wjcbjdx

地理必需有，这是我小时分的梦想，要做地理学家。

惋惜……

透明的世界

昨天的数据，美国失业率又下降了，环比下降0.1%

钻石帅哥

是科幻，不是玄幻？

礼拜五

持续加

断天破空

首要是刚需的成绩，每一年移民那末多，都要房子的，供应缺乏

双飞冀天长地久

美联储这个月必定要加息了。
加息与否，关键是通胀数据，不是失业率

zhaodansky

惋惜甚么？是父母不让读吗

malilankai

嗯，美联储除了看通胀外，还结合了非农业职位的添加和失业率3.6%。

美国休息力市场的微弱数据，和薪酬增长微弱，致使市场纷纭以为7月份，美联储要加息。

桑木林子

来了澳洲。。。

再也没时机了。

№哪个晓得←

我觉得记者的意思是这两位重头人物热诚交流，央行对统计局提供数据的可信度有着非比寻常的理解，可谓知己知彼 百战百胜……

紫萝

美股反覆向下，延续3日低收。

市场加重忧愁联储局将保守加息，以应对通胀。

ying0522

红版假如学了地理能够就不留在澳洲了。

平原虎

地理学家，

从团体人生价值完成来讲，对大少数地理学家来讲，穷其终身都在做没卵用的事；

不外从人类文明来讲，

地理学家是多多益善，只要这样，才有希望有所打破

mastermaster

商业地产低利率不在，出租率又下降，想卖都不容易卖出