投资房转自住增值税问题

123djz789

借宝地征询一下大家，2016年买了一个房，之前始终出租，往年转成自住了，问了会计说假如投资6年内不会致使增值税，请问是这样吗？转成自助以前要不要做个房产评价？

错过去年花开 · 发表于 2024-3-4 10:10:48

我的会计跟我说刚买的投资房先自住半年再出租，当前就能便利转成自住，假如一开始就出租，ATO就会以为你这个房子买来就是当投资用的，卖掉的时分确定有增值税。
就是说，假如你买得手之后一天都没自住过就间接出租，那ATO就以为你这房子就是买来投资的，那到时你的增值税计算是以你的售价减去2016年的买入价，这个差额乘以（出租的天数/持有的总天数），所以你投资转自住时，要看你过后settle后是间接出租了仍是本人住过。我的了解是，假如你过后是间接出租的话，当初转自住时做评价并无用。你最佳再找你会计确认一下。
这是我的了解，欢送大家一同探讨。
贴个例子下去给你看一下。

chenxi_boy · 发表于 2024-3-4 10:24:03

二楼正解

jackzhoo · 发表于 2024-3-4 10:32:01

上税局网看看吧。不是神

ivychen0325 · 发表于 2024-3-4 10:42:24

二楼回答这么辛勤！图文并茂。为啥没人加分呢？我来带个头

o63uznbag2 · 发表于 2024-3-4 10:55:36

一买回来立刻出租，ATO会以为你的目的是投资性质，所以不成以利用这个六年规律，计算增值税的时分定时间比例计算

j66f71sazi · 发表于 2024-3-4 11:04:00

我了解在转成自住时做一个market appraisal也能够，好比60万买入，转自住时价值80万，买房卖了150万，60-80万区间要交增值税。

zxzxzx1213 · 发表于 2024-3-4 11:07:30

转自住时评价房价找谁？

keith_nepson · 发表于 2024-3-4 11:16:24

谢谢分享，查了一下税务局规则，这类状况是不克不及用6年规律，然而能够用partial exemption, https://www.ato.gov.au/Individua ... inherited-property/, 有个纳闷是capital gain究竟怎么算，如果房子2015年买入价60万，2018年搬进去估价80万，2022年卖了，价钱100万，在2022年计算CGT的时分，capital gain 究竟是80w-60w=20w，仍是100w-60w=40w？

enso · 发表于 2024-3-4 11:22:50

先投资再转自住是不克不及用6年规律的你的会计是否该换了

angela_wl · 发表于 2024-3-4 11:36:44

曾经换了一个了，以前的会计没有把投资房capital loss给我过后零支出在家生孩子的老婆算上，当初这个会计改了过去，然而这个会计又跟我说这个投资房能够用6年规律，有无保举的会计各位？

kisahe · 发表于 2024-3-4 11:49:43

哈哈，我的会计会提前事前告知我避税战略，我很轻松。

杨青79 · 发表于 2024-3-4 12:00:13

能够私信保举一下吗？谢谢

Daniel_sony · 发表于 2024-3-4 12:12:37

你這個投資房6 years rule not applied
然而假設你只要1個自住房，你賣的時候能够只算2016到2021的贬值value

2016年買入100
2021值 200
2030賣自住房值500

那你只需求出200-100
最佳問一下懂行的會計師

春如旧 · 发表于 2024-3-4 12:25:06

正解

mwxing · 发表于 2024-3-4 12:38:49

应该是自住改投资能够这样计算，投资改自住没有 market appraisal ，只能根据自住的年限prorata

kaka929 · 发表于 2024-3-4 12:46:02

能够保举你的会计吗？谢谢

jujube_pxh0125 · 发表于 2024-3-4 12:53:30

要末你会计没跟你说分明，要末你会计是个二把刀。六年规律一个很首要的条件：这六年你没有其它的自住房。

ccd0008 · 发表于 2024-3-4 13:01:46

先自住再出租能力用这个6年。
先出租再自住只能pro rata了

fishbook · 发表于 2024-3-4 13:14:02

这个是对的。

楼主漏说了他在过来是不是除了这个投资房外，还有自住房。

betty0309 · 发表于 2024-3-4 13:25:44

学习下

dltvilo8tb · 发表于 2024-3-4 13:37:04

二楼正解。
六年规律，也是要看为何出租的吧。回国或者去别的城市还好说，同城的话需求有正当的理由解释为何出租

mqfmafrazy · 发表于 2024-3-4 13:47:33

感激分享，假如有自住房的同时还有投资房的话，就不克不及用6年规律。反之假如只要一套房不自住用来投资的话就能用6年规律，这个了解对吗？

xxknight · 发表于 2024-3-4 13:52:42

后面一句对的。前面一句取决于你是买来后间接出租仍是先自住过。

memori · 发表于 2024-3-4 14:06:20

我会计说性质产生变动的时分都有可能需求评价，详细状况详细剖析。倡议楼主找会计再征询一下

andrea1023 · 发表于 2024-3-4 14:12:20

我会计说性质产生变动的时分（自住转投资或投资转自住）都有可能需求评价，详细状况详细剖析。倡议楼主找会计再征询一下

rosefinche · 发表于 2024-3-4 14:22:28

赞成这个，我以前投资转自主时分查过ato是这样。

但实际状况是我的房子是以自主买，但因为各种缘故无奈间接搬入，过了两年才搬入。入住时分我做了一个revaluation,这样十年后卖，或许税法会变，或者有argue的空间，能够避税。

我集体倡议是入住时花300做一个valuation report,可能会用到。

CandyYeoh · 发表于 2024-3-4 14:30:13

请问A房自住10年，搬到B房，A房有六年规律吗？

sd1120350 · 发表于 2024-3-4 14:41:20

有

ddxsfx · 发表于 2024-3-4 14:48:33

六年内卖掉就不必交增值税，对吗？
假如B房是你买上去的，那A房就没有了6年规律。

lisalu2005 · 发表于 2024-3-4 14:53:53

能给一个300的valuer分割形式吗？我比来在找valuer，问了一个要850，另外一个要600，都好贵

wangyanyan6000 · 发表于 2024-3-4 14:58:20

我的了解应该是能够，条件是把A房仍然视作自住房。但未来假如要卖B房的话，从买B房开始到A房卖出为止的这段时间需求交CGT。

pmaqita · 发表于 2024-3-4 15:08:56

jennyxujw · 发表于 2024-3-4 15:23:41

请问假如买的时分租客在外面 settle之后租客要三个月之后搬走咱们能力进去住这样当前还能用六年规律吗

testtest22 · 发表于 2024-3-4 15:33:55

没有投资房的，途经

superbunny · 发表于 2024-3-4 15:47:50

不知道呢，我不是会计。我以前就在想，这类状况，或者是原房东需求返租半年那种，不就是间接被认定为投资房了吗？ATO假如硬要定性，不会跟你讲情理的，实践上买家能够在买房时回绝这类租客延期或原房东返租的要求。最佳征询下会计怎么说，假如你的确是买来当自住的话。

fishbook · 发表于 2024-3-4 15:53:28

求会计师保举

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