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澳洲金融时报：父母银行十万澳元馈赠，如何改动终身？
两位一样聪明、上进、怠惰的律师将于2025年结业。到了65岁，其中一名将多出140万澳元资产。缘故在这里。
来意识一下萨拉（Sarah）和亚当（Adam）。他们都是24岁，将在2025年拿到法律学位。他们都很致力、很优秀，并各自找到年薪9.7万澳元的好任务。
两人都住在澳洲住房危机的核心悉尼，但只要其中一人能接入全国“最慷慨的放款人”：
父母银行（bank of mum and dad）。
到两人65岁退休时，得益于父母及时赠予的100,000澳元，萨拉将比亚当多出140万到200万澳元的财产。
萨拉和亚当并不是真人，但“有房者”与“无房者”差距扩张却是实在存在。
跟着新供应缺乏与投资鼓励推高房价，据ANZ与Cotality的剖析，按中位数支出计算，当初要攒够一套均匀程度独立屋20%首付需求13.1年。
除非你的父母既有财力又够慷慨——或者最少有很强的“二手错失恐怖症”（FOMO）。
格拉坦钻研所（Grattan Institute）住房与平安副名目主任莫洛尼（Joey Moloney）说，富有家庭始终占劣势，但不同的地方在于这类“先发劣势”如今变得相当首要。
他说：“在市场经济中，不屈等总会存在，由于市场会对不同技巧给予不同报答。”
“但咱们有一个长时间的政治困难：人们感触到的不屈等更像是运气使然，而非辛苦与能力的报答。长时间看，这会腐蚀政治与民主。”
斟酌到这些，且政界、商界与社会首领正筹备在堪培拉会见，以修复决裂的代际契约，咱们想弄分明：父母银行的一份礼物到底有多大威力。
因而咱们请会计师事务所威廉巴克（William Buck）按下述假定，推演萨拉与亚当的财产门路。
假定（Assumptions）
1. 两人24岁结业并开始租房。
2. 两人都合租，每周房租350澳元。
3. 两人每周其它开支450澳元。
4. 房租、开支与年薪9.7万澳元均按均匀CPI（消费者物价指数）2.5%年增。
5. 两人各自结业时有五万澳元的HELP助学存款（HELP debts）。
6. 将来独立屋与公寓价钱年增4.5%。
7. 自住按揭利率为6%。
钻研论断如下。
2025—2027：结业，萨拉买房（Graduation and Sarah buys）
开香槟吧，萨拉与亚当结业拿高分，并获取年薪9.7万澳元的岗位。
他们搬离父母家，冲刺首套房的竞赛开始了。
萨拉一边租房一边致力存钱，到2027年、26岁时，她有了14万澳元首付，足够买下一套价值七十澳元的公寓。
其中三分之二以上（十万澳元）来自父母，残余部份她用两年攒出。
她进场了，并专一于还贷与积攒资产。
与此同时，亚当仍在租房。他的房租与开支虽与支出同速增长，但房价涨得更快。好在他的起薪不错，不是得多24岁能拿9.7万澳元。
2033—2037：亚当入场，萨拉换房（Adam makes it in and Sarah upgrades）
亚当花了8年，到32岁才攒到182,316澳元，够买一套价值9十一,582澳元公寓的20%首付。要记住，两人都在悉尼买房，亚当无机会买到，但其实不轻松。此时是2033年。
亚当踏上梯子的第一阶。此时萨拉已还贷6年。她的房子价值952,603澳元，自有产权（equity）549,501澳元。
到2037年，36岁的萨拉抉择降级住房。
她把2027年买的小公寓以1,087,079澳元卖出。
尚余按揭271,965澳元，扣除后净得815,十一4澳元，用来购买一套三居室（离市核心仍较远），过后价钱185万澳元。
亚当的公寓价值109万澳元，他具有433,706澳元的自有产权。
差距在拉大。
等亚当也能担负“家庭住宅”降级时，他已40岁。这套三居室的价钱到了二百万澳元。
2067年及当前：金色岁月与退休（Golden years and retirement）
萨拉54岁还清房贷，亚当58岁还清。
到2067年，65岁的他们资产如下：
萨拉总资产十一,184,621澳元，包罗：
贷款：137万澳元
自住房：693万澳元
养老公积金（superannuation）：288万澳元。
亚当总资产9,815,304澳元，包罗：
贷款：919,532澳元
自住房：601万澳元
养老公积金：289万澳元。
多亏2025年那100,000澳元的馈赠，萨拉退休时多出140万澳元。
请记住，这些基于至关温和的假定。
两人的起薪都不低；只管他们每周其它开支450澳元，这曾经算很节俭，联邦银行的钻研发现，18—29岁均匀每周实际破费为533澳元。
另外，咱们假设两人一开始都与室友摊派房租。假如亚当不想再合租，他的房租极可能会翻倍。
咱们使用了4.5%的房价年增假定。但据Cotality，过来25年，澳洲独立屋年均涨6.5%，公寓5.2%。
咱们之所以用4.5%，是由于不太可能再遇到一个四分之一个世纪的超低利率时期。固然，将来房价增长仍存很大争议。
还有供应问题。要找到普通工资能担负的独立屋愈来愈难。
截至2024年8月，在悉尼按中位数支出可担负的屋宇占比为19.2%，而1994年是67%。其中间隔CBD（地方商务区）10千米内可担负的仅3.8%。
假如亚当不肯搬到更远的市区，而选择持续住公寓，他退休时的总资产约9十二万澳元，比萨拉少二百万澳元，缘故仅仅是错过了在心仪地段“上车”的机会。
但经济学家说，事件不止于此。住房不成担负带来的出产率影响，从他们二十多岁就开始了。
所有都绕回住房（Everything comes back to housing）
AMP副首席经济学家穆西纳（Diana Mousina）其实不诧异：到退休时萨拉可能比亚当多出数百万。但她强调，这不只关乎退休，也关乎全部过程当中每一个年的糊口。
她说：“当房价高到难以入场，咱们疏忽了它对集体糊口象征着甚么。影响比咱们想的更严重。”
一个影响是你改换任务的志愿。假定他们30岁时抉择……不想当律师了。能够再培训，但一边付房租或按揭，一边再培训要怎么做？
或者假如他们想守业？想休假？要生孩子？关照家人？搬迁？
莫洛尼（Moloney）赞成这类看法。
他说，一旦你买房，无论有没有父母银行帮忙，并且房价是你支出的多倍，你会十分在乎背在名下的债权，并据此调剂行动。
“杠杆下身后，你可能更讨厌危险，不肯承当守业危险。这会让经济更不足活气。”
另外一个应战是，当住房低廉，人们更难住在本人想住、且往往有最佳任务时机之处。这致使休息力市场错配。
毕马威（KPMG）经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）发现，2019—2023年，悉尼和墨尔本东部市区的中心休息春秋人口降落了2.5%（约16,600人），很大水平上是千禧一代被价钱挤出。
咱们需求更多住房（We need more homes）
部份问题在于税制激励房地产投资。
威廉巴克（William Buck）的蒙特菲奥里（Scott Montefiore）说，只管有许多帮忙首置者的方案，但它们往往繁杂且难以获得。
他说：“父母通常会有理财参谋来帮孩子，参谋会去钻研各种可能的鼓励。假如你没有参谋，或者请不起、父母也没有参谋，你就得本人钻研，并且这些货色的确很繁杂，并不是一看就懂。”
亚当与萨拉都很聪明，但若亚当是家里第一个上大学的人呢？假如他其实不相熟集体理财呢？
蒙特菲奥里说：“一些来找我的、其实不富有的年老医生，启齿就会说：‘我家里没人有钱。我彻底不知道从哪里开始。’”
不外，虽然投资者税收优惠让首置者更难题，且首置者方案难以导航，但仅仅勾销其一、改进其二其实不能解决基本问题。更大的驱动要素是：房子不敷，而最需求建房的地块太贵，莫洛尼与穆西纳都赞成这一点。
穆西纳说：“咱们当初大约缺口20万套住房，而净移民仍约每一年40万人。咱们一年至多只能建19万套，这个缺口还在扩张。”
她以为招考虑临时升高移民程度，但真实的重点应是让建房更易。“由于各种规制、休息力充足与资料束缚，盖一套房的时间比以往更长。”
莫洛尼表现赞同，并以悉尼为例。
“这是个很棒之处，有得多任务与商业时机。人们天然而然集聚集在一同，由于在一同他们更有出产力，也比个体之和更幸福。”
这就是为什么抢手城市的土地会贬值。要让更多人，尤为像亚当这样的人获取时机，最好方法是在这些地块上建更多住房，并且要“向上建”，而不是“向外摊”。
“这个长时间问题的解决之道、也是长时间可行的计划，是变革新州布局体系，让洼地价区域允许建立更多楼面面积（floor space），让更多人使用这些土地，建出更多住房。”
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... dad-20250722-p5mgua
Lucy DeanWealth reporter
Aug 18, 2025 – 5.01am |
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