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SMH：经过减少自住房来“解锁养老资金”的两大圈套
减少住房（downsizing）是许多澳洲报酬退休资金做计划时的抢手选择。
梦想也许是卖掉本身那栋空荡荡的大房子，换取在世界各地游览的时机，同时住进一个温馨的小公寓，最好还能带个景观。
但这个方案存在两个标的目的完全相反、却一样宏大的圈套。
我们先来看一种状况：
假如你卖房并赚到一笔利润。政府为了鼓舞减少住房、释放住房存量，推出了新政策，允许你将30万澳元的售房收益存入税收优惠的养老金账户中。
这是一个重要的时机，独一的限制条件是你必需年满55岁。
除此以外，你只需出售的是本身具有最少10年的首要居所，就契合资历。即便你超越75岁（普通自愿交纳养老金的年龄下限），也仍然可以存入，只需在售房后90天内把钱汇入养老金账户，并填写减少住房缴费表交给养老金基金。
并且，每位业主的额度都是30万澳元。也就是说，夫妻两人可存入60万澳元。但采取这一战略意味着，这笔本来在支付养老补助时不计入资产和支出测试的60万澳元，如今将被计算在内。
这就是第一个潜伏圈套。
即便“成功”减少住房、解锁了一笔资金供你运用，但你能够因而得到政府的养老金补助。你需求细心计算收支。
不外，你还需求仔细研讨房产市场，由于这些年来我看到过有数例子，人们本来计划减少住房，后果却“升价”了，这就是第二个潜伏圈套。
即便你情愿牺牲空间，但在关键时辰常常会难以承受比独立屋小很多的面积，因而想经过更好的景观来补偿。而好景观，没错，就是低价格。
因而，市场上呈现了一系列无需卖房就可以释放房屋资金的产品。假如“吃得上饭”是成绩，你就可以鱼与熊掌兼得。首要的商业性房屋净值释放方式是反向按揭（reverse mortgage）和住房回售方案（home reversion scheme）。
它们可以成为退休战略的一部份，英国和美国几十年来都有人运用。经过反向按揭，你为房屋操持按揭存款，但无需归还本金利息。利息会不时积累，终究在你逝世或卖房时用房产出售所得归还（固然也能够用内部资金提早还清，需确认）。由于这类存款没有按期归还和工夫限制，利率比普通房贷更高，通常高出一个百分点以上。
住房回售方案则是另外一种选择。在这类状况下，你直接把部份房屋卖给提供产品的公司，未来该公司就可以按比例取得出售所得。
这两种方式都有一个保证：在你过世前，不会被赶出房子。但不管用何种方式从房产中套现，都能够带来养老金资历成绩。
第三个对养老金更有益的选择是澳洲办事局（Services Australia）的房屋净值获得方案（Home Equity Access Scheme）。它相似反向按揭，假如你有资历支付养老金，就能够用房屋净值作为抵押，补充退休支出。
这类方式的利率远低于反向按揭，但缺陷是借款额度限制严厉。不管选择哪一种方式释放房屋净值，你都需求确保房子状态良好、功用齐备。
这又把我们带回减少住房的初衷，或许终究目的是生活方式优先，而不是本身刷墙粉刷。你也许可以选择购置带业委会办理的公寓，让他们替你担任维修，这能够就是抱负。
不外，别忘了我之前的提示：谨慎房价能够超越预算。也别忘了斟酌不但是业委会费用，还能够存在特别征费或大额一次性免费。
来源：
https://www.smh.com.au/money/inv ... 0250826-p5mq2c.html
Nicole Pedersen-McKinnon
Money contributor
August 30, 2025 — 5.00am
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