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三年前落户布村，买过一次房，亲自阅历学习了一次买房流程。如今搬迁来猫本，得从新安家，不得已又要学习一次买房流程。对比上去，两地买房有几点大不同。花点时间写上去，记念下三年前以及这三个月以来我所破费的时间和精神。也是感激上前人留下的教训让我学习到得多。也给起初人一点参考。
流程上最大的不同是，2017的猫本仍是毫无疑难的卖方市场，市面上凡是好一点的房子都是拍卖（Auction），很少见暗里买卖（Private Sale），除非是拍卖失败了转为暗里买卖。2014年在布村买房时，由于也并不是抢手的区，也不是彻底卖方市场，所以绝大少数都是暗里买卖，拍卖的房子百里挑一。
拍卖买房和暗里买卖买房，流程上又十分不同。
先说布村的暗里买卖，个别就是周六凋谢看房，周中简直无看房，除非特别和中介商定时间。看到满意的，和中介套套近乎交流下信息，而后出价（offer）。个别中介会要求书面的出价，也就是要买家签合同，写明房价金额、定金、前提、交房时间。一旦卖家赞成，在此份合同上签名，则出价立刻变成失效的合同。最首要的前提包罗两个，一个是“Subject to Finance”，个别会写7到14天；另外一个是“Subject to building and pest inspection”，个别也是7到14天。不那末首要的前提可能包罗：哪些电器用品等随房子一同卖；交房日以前的屋宇保险有哪一方担任；是不是波及本国人买房审批问题等。
对于首要条款之一的验房条款，觉得布村买房都会找人验房。一旦房东签字，合同失效。买家个别都会支配专业人员在7-14天内做Subject to building and pest inspection，当年咱们花了500刀摆布，如今可能更贵一些。做的时分买家也在场，和专业人员聊一聊，会大略知道房子有否问题。隔天也能够拿到专业的讲演。假如讲演上写明屋宇存在构造性大问题，那末买家是能够要求退房的，并拿回定金。假如讲演上只是指出一些小问题，那末买家能够和卖家谈，要求培修或者升高房价金额。
构造性大问题，咱们遇到的是地基沉降，外墙砖墙上有显著的楼梯外形裂纹。这个据专业人员说，很难从外墙的裂纹判别是不是是大的沉降，必需此外花钱请工程人员开挖一小块地基能力查明。并且即便之后花一大笔钱培修好，砖墙上的裂纹仍是不会隐没。总之，是一个会影响往后买卖的显著弊病。然而，通常这样的房子开价比周边屋宇低，自住也可能没有大问题，也能够是个适合的交易。白蚁问题也能够是构造性大问题，特别是假如白蚁曾经侵入屋宇外部构造。
其它小问题得多，验房时要很子细才好。验房师个别看一些大之处，好比屋顶漏水否，隔热层如何等等。咱们的教训经验是，买家本人一定要子细一些。要试一试热水器（换新的要3000刀摆布）；试一试各种留下的电器，包罗炉灶、烤箱、洗碗机、空调、浇花零碎、车库门等；试一试一切的门和窗是不是可开关。有一种老式的Double Hang窗，培修起来很繁杂，必需全部撤除重装，所以会很贵。这些小问题都不成以要求退房，只能和卖家谈培修或者升高房价。
对于首要条款之一的存款条款，也是一个维护买家的条款。这个条款的存在，其实是在说，这个合同的成立与否还取决于存款，假如买家不克不及取得足够金额的存款，只有银行给出证实，那末买家就能无前提退房。这个条款关于买家几乎是太好了，在猫本看房以来，无比思念这个条款。
最初就是交房日以前约一个时间，买家本人再去验房一次，包管一切状况和上次验房看到的同样，没有新的毁坏就好。假如卖家容许培修一些中央，那末也要查验是不是培修好。
再说说猫本的拍卖，顺便对比一下大不同。
个别猫本的房子是周四，以及周六凋谢，凋谢个几周之后，就会挑一个周六进行拍卖。这些时间在卖房网站上都明白写出。假如在这些时间以外想看房，那末就打电话和中介此外商定。对比上去，猫本多凋谢一次周四看房，直接阐明市场竞争的剧烈，买家多，并且周六时间常有堆叠，周四的凋谢能让更多买家参预进来，对最初的拍卖也更无利。
买房广告上除了凋谢时间，首要的信息是“Indicated Price/ Asking Price”。这是一份中介筹备的一页纸文件，下面写明卖方的要价，多是一个明白的价格或者是一个价钱区间。还会列出这个区一样情况房产的中位价，以及三个比来成交的，差未几状况的房产价钱。这个卖家要价给买家一个初步判别，是不是担负得起这个房子。我的教训是，在火车沿线的好区，这个要价，乃至是要价区间的下限，是远低于最初的拍卖成交价的。可能低200k到400k不等。然而，在不那末抢手的地域，拍卖成交价也可能落在要价区间外面，或者只高出50k到100k。所以仍是要多看房，多对比要价和最初成交价，看看此区域的行情如何。
更加首要的信息是，个别在邻近拍卖日的前两周或最迟一周，卖家会给有兴致加入拍卖的买家提供“合同以及Section 32”。这份文件十分首要，假如要加入拍卖，一定要子细看这份文件，乃至花钱请专业的过户师或者律师来看。Section 32次要是房东按照法律要求提供的一系列文件和声明，包罗地的产权，地块外形大小的图，是不是有各种古迹、洪水、火警overlay，水费、市政费、地税数额，已批准的改建请求等等。
这里就显出了和布村买房的大不同。布村暗里买卖的交易屋宇，是不必提供section 32包孕的各类文件的，都是买方的律师按照买方的要求去做考察的，费用也由买方收入。由于猫本大可能是拍卖，买方个别不成能在拍卖前花钱请律师做考察，或者花钱请专业人员验房，由于极可能拍卖时其余人出价更高，这些后期投入就白白损失了。除非买方很喜爱这房子，也可能拍卖前请专业人员验房，以更有决心在拍卖时给出本人的最低价。Section 32由卖家收费提供应一切加入拍卖的买家，也是让买家更有决心出价。
作为一个普通买家，我看了得多份Section 32，感觉有几个方面很首要。也花钱请律师看过一个合同加Section 32, 学到一些常识。此外开贴再谈吧，这篇过长了，专一讲流程吧。
到了拍卖日，就是加入拍卖了。拍卖师会主导全部流程，尽可能把氛围炒得炽热，让几方买家不睬智的尽可能加价。买家则能够用一些小技能尝试打乱拍卖师的节拍，好比不按拍卖师规则的数额加价（拍卖师能够回绝或承受），好比加价时不给整数，让拍卖师要停下计算等等。拍卖师也能够代表卖家出价，实践上有限次数，但个别拍卖师只会用1-2次。据中介说，在拍卖开始前的10分钟摆布，卖家才会把reserve price告知中介和拍卖师，这样买家就没方法从中介那儿问到这个信息。出价到了一定阶段，假如价钱到了reserve price，拍卖师必需告知一切加入拍卖的人，能够说房子就“on the market”。也就是说， 一旦房子on the market，房东就必需把房子卖给出价最高的人了，不克不及反悔。假如出价始终没有超过reserve price，那末出最低价的买家能够Pass In，获取独一独自和卖家当场谈的时机。假如谈胜利了，房子就会被当场售出。假如没有谈胜利，那末房子就转为暗里买卖（Private Sale）。
拍卖与暗里买卖最大的不同是，拍卖胜利签下的合同是无前提失效的合同。也就是说，不允许有任何“subject to”条款，无论是验房仍是存款条款，都没有。也没有3天的cooling off period。是一个立刻马上失效的合同。并且，假如拍卖失败，转为暗里买卖，只有是在拍卖日先后三个任务日签下的合同，同等于拍卖合同，没有cooling off period，没有验房和存款条款，也是无前提立刻失效的合同。
总之，拍卖合同就是绝对的卖方市场所同，卖方只能承受，简直没有任何谈前提的时机。所以，比起在布村的买房阅历，猫本买房真心不易。又贵又心累。
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