能够这样操作吗

wzmsdy

想买一套投资房，由于曾经拿不到更多的银行存款了，只能全款领取。然而全款付投资房在税务上对比吃亏，因而就想到能不克不及用这笔钱把自住房现有存款整个还了，而后把自住房的存款转到新投资房？好比投资房价钱100万，自住房现有存款100万，能够先把自住房的100万还了，而后银行再把这100万给咱们买投资房么？有人这么操作过吗？

次要是还要不要做支出评价之类的，仍是能够间接这样操作？由于咱们当年买自住房的时分用的海内支出，假如要从新评价的话就对比难题了。

woovi

楼主你好，新的存款用处个别都会从新做存款评价。澳洲这边不仅是看典质物，还要看还款来源，就是你的支出。实践下去说把自住还了，存款买投资房是最公道的税务支配。但你要看你的支出是否能够反对100万的存款，多买一个房会多一个房钱支出，但若只是房钱支出的话，是不敷存款100万的。
祝顺利

yejin515

意思就是不克不及间接转存款，仍是要从新做评价了是吗？

雨田居士

谢谢楼主的加分！是的，是一个新的存款。倡议问一下你的会计师，看100万全款买第二套房的状况下怎么样完成最大化公道避税。

狄奥

问过了，这样是可行的。只是银行那边假如要从新做评价的话就对比费事了，
谢谢你的回复

yejin515

或者楼主能够间接打电话问存款行，问假如还99万进去（不封闭原存款），而后Redraw出来可不成以。还需不需求从新提供支出证实，这样会更有底。

chaomang163

楼主我操作过简直和你同样的状况 会计师和银行都必需搞定才能够做， 假如你需求 我能够私信你

nobbie

好的 十分感激。我觉得这个操作能够试试。
或者把当初100万的loan改成一个100万的相似line of credit，整个还进去了当前再间接redraw出来settle投资房。问过会计了，这类形式税务上是可行的，他本人自身就是这样操作的。只是不知道银行那边可不成以给我这样操作。
我想我仍是间接去银行问问。

yexi

会计那边是没有问题的，银行的存款用来settle新的投资房就能claim利息抵扣。
但看起来银行这里会有点问题。你最初银行从新评价了吗？

wfcc

对楼主，你能够打电话去问问存款银行，间接就说是你的会计师倡议的，问银行看怎么样能够操作。祝顺利！！

holyfeld

谁说全款买投资房，就不克不及无利息去负扣税的？

平凡

全款买了，都没有银行利息收入，求教哪里有负扣税的利息？

funzone

之间把自住存款转成投资是不成以的。这类状况仍是需求支出重新评价存款的。你的状况转贷从组存款是对比理想可行的形式。你能够恣意调剂两个房子的存款比例，固然你也能够还清其中一个。然而并非一切银行都能处置你的状况。你当初的状况呢虽然亏了税钱然而自住的利率比投资低，你仍是划算的。假如有需求你能够私信我。
PS:前提允许的状况下，做负扣税最佳的方法就是refinance自住房，cash out fund的用处是买投资房，投资房再去存款。这样的操作能够把自住的存款转成投资，变相减少利息收入，实际并无那末多的额定收入。由于你手里剩的钱能够存在自住房的对冲账户。至多投资存款比例能够达到100%加5.5%印花税收入额。

y12345y

顶

wanghuijune

很难，原本还能够做product swap，当初也要考察支出

zhaoyang21730

没看明确，LZ说“曾经拿不到更多的存款了”，也就是说他的支出曾经达到所能贷到的款的最大额度了，这类状况下怎么再做自住房refinance cash out出更多的钱再去存款买投资房？

meili_ah

感觉 Hanbingok的倡议对比靠谱，不外也要银行能做

wfcc

就是利息有差别，利息差大的话可能仍是不负扣税合算，毕竟负扣税卖房的时分要退回去的

revenant

你说的很对。所以我说的是PS:就是general的状况，并且是在前提允许的条件下。是说大家在做的时分能够参考，这一段没有针对楼主的实际状况，下面一段的回答是按照实际状况回答他的。

just1

是啊，无利有弊，省钱这方面详细就要他的会计详细帮他计算了。还要看集体支出交税状况。其实澳洲政府都算的很分明了，我们老黎民只能是尽可能省，然而省未几。

醉梦

那你的意思就是投资房有二部份的存款：银行存款和自住房Top up出来的钱，但税局只能够一个物业相对于于一个Loan的存款，好像二个存款只能退一个loan的税，由于我有这类二个loan对着一个物业，会计师说只能退一个loan的利息负扣税

coke_xemon

refinance出来的，还算是老房存款，不克不及当做投资房存款来退税

CCNUgiaour

只有你把这全款做成借出来的钱，就能无利息了

chaomang163

redraw，refinance出来的钱，去买投资房，均可以作为投资房存款，利息负扣税

二世

这类时分就看Broker的能耐了。

2014年时看好一套投资房，过后状况和楼主相似--自住房还没还清，但Offset里的钱加之其它方面的资金凑凑能够cover投资房。一样是斟酌到税收方面的方便，但愿能针对这个投资房从新存款。

因为过后刚好刚刚换任务，银行方面不是很甘愿贷给咱们；先找了个华人Broker，费了半天劲，告知咱们至多能贷10+万--搞笑的吧

然后银行保举了个Broker，至关专业，一下去就明白了咱们的需要和要求；理解了些根本、须要的信息，跟银行走了几个回合，最初的后果：

1 鉴于过后的状况，不做任何改动，间接作投资房存款对比难，存款额度也不会过高--由于还有一部份自住房存款，合起来的话存款额度银行有些耽心；
2 Broker跟银行商讨，咱们能够先把自住房存款付清，而后对投资房作全新存款，能够贷到85%。

搞笑的是，一年后，银行找到咱们说，要不你们再多贷点？

四四方方

问过会计是能够的，只有出来是投资用

平凡的人生

我也是想的先把自住还清，再贷投资房。
但若要从新评价支出的话咱们对比难题，由于过后自住房存款用的海内支出，当初的当地支出是不敷的

萧云飞

实际状况不是你所说的，报税要看你存款的purpose. 这两部份存款都是用于这个投资房，purpose都是投资的话，利息均可以计算在内的。这个我是100%肯定，本人也是这样操作的，固然，我是broker我只是给主人倡议，详细仍是让主人本人去征询会计。

julianx

Cash out 出来的钱用于investment purpose的话就能用来计算负扣税。

tonywu一强

你的这个状况是在购买付清以前，就会有得多的解决计划。付清重新存款是最好的解决办法。然而假如新买的曾经settle了就彻底纷歧样了。
其实你的状况下你的选择是最保险的，由于一旦你把自住房还清了，还借不到以前那末多钱就鸡飞蛋打了，现有的存款额度也没保住。房子settle后再从长计议是正确的。

yyok

我感觉你能够换会计了，举个最简略的例子，split两个账户，一个浮动利率，一个固定利率，这类很常见。那这两个发生的利息只能有一个做负扣税是否分歧理说不外去呢？

xiuxiandao

Product swap从自住转投资，servicing上的要求是进步了，不提供支出的确没方法。

考拉熊

实际上过后咱们也有相似的耽心--付清了自住房的存款，银行又不放贷给投资房。

所以过后咱们经过Broker让银行出了一份书面包管，大略意思就是说，假如咱们付清自住房存款，并包管相干存款前提（次要是指过后的支出证实实在无误, 家庭开消未做歹意瞒哄等等），那末银行要包管对投资房存款的发放额度......

这些都是Broker帮着想的，并担任详细操作

tonywu

恩，你的状况其实和楼主最大的区分在于你是strong且足够的当地支出，楼主是已经海内支出当初当地支出缺乏。你的状况足以证实Broker这个职业存在的须要，并且Broker和Broker的差异很大的，教训很首要的。银行出的会是一个condition approve letter，外面的condition就是你要还掉自住的阿谁存款且financial position not change。听起来很容易，然而没教训的就会纷歧定会这么去做。支出减少了能够斟酌cash out一下，钱放到offset外面就好。

pegasus

嗯，看到比来房市冷却了些，筹备再动手一套投资房-- 留着给闺女做嫁装吧

62824386

小白问个问题
能够把钱转去自住房的loan account 放两天 再转转出来吗。税务上 是否能够以为从银行又贷的钱？

天下有雪

比来房价不错，挺合适的，我本人也是在看，筹备出手

coke_xemon

这个次要是看银行行不行吧，其实跟我的问题同样。我假如把钱转到存款账户，间接就是把存款清零了，钱就再也不出的来了。

假如你一开始的存款只是银行给一个额度，那末放进去了还能够拿出来。惋惜我的存款不是这类