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圈套2: 未经council批准的加盖修建
违章修建也是一个很容易碰上的坑。公寓unit个别不会有。house加建的得多见，尤为是对比老的房子。
加建归local council管，council会对合法请求的加建出具building permit和交验合格certificate。没通过他们赞成确当然就是守法修建里了。守法修建，能够大到卧室，familyroom，rampus，sunroom，带顶篷的deck，改建的厨房，厕所，也能够小到一个烧烤台。
七年内的加建，房主必需把加建的修建building permit 在签合同前在section 32里提供应买家，七年以前的加建房主没有义务披露。
这里有两个坑：第一，七年前加建的货色，房主没有义务披露，但不料味着它就是合规的。一旦由于任何缘故council查起来，都有可能被勒令撤除或者从新请求permit。关于这类是很难防备的，由于律师有时也无奈仅仅经过看合同的形式看出甚么端倪来。有的律师乃至不会提示你 房子格式有多是加建出来的，需求进一步伐查。
第二，七年内加建的货色，房主个别会被动披露，哪怕是没有building permit的修建，房主也会披露。由于假如不在签合同前披露给购房者，那房主就是触犯了刑法，购房者和其律师一旦发现必需披露但未披露的事项，能够在settle前随时勾销合同，还能够起诉卖家。这类由于房主的差错致使的合同勾销，卖家中介也会把中介费给扣走。所以关于房主来讲其实不划算。但有的房主就会黑了心逼上梁山，但愿蒙混过关，所以买家关于可疑之处，该谨慎求证的仍是要花力气去求证。
有时加建修建是房主本人亲手建的（as an owner builder），section 32里的加建修建信息披露还需求包罗更多的信息，例如具体的检修讲演, defects, warranties 等。
案例1: 凑近blacktown的kings Langley，5房平层红砖house。各方面都不错，敌人看到rampus是木板墙，后律师指出，rampus是业主extend出来的，没有building permit。中介说council个别不会查，查了也能够再补请求permit 还说意识council的人。律师说中介的这类说法不靠谱，council最可能做的事件是下令撤除，假如中介说能够补请求permit，那就让卖方把permit请求上去了再卖房或者成交，嘴上跑火车谁不会？因而敌人保持，起初该房以较高价格售出。
综上所述，不论有无七年，买家在看到可疑之处，该查的仍是要查。
对策：
看房时子细视察屋宇是不是有可疑的地方，好比看到有两个厨房，granny flat，sunroom， 多出主体修建的rampus一定要把稳。有的很显著，好比加盖屋顶和原屋顶的瓦不齐（坡度不同，接壤之处特别显著），砖墙色彩纷歧致，砖墙主体中延长出来的木板房。
还有一个办法是看户型图的垂直投影是不是与合同里council材料该地块的planning 图上修建的垂直投影外形统一，关于平层的house，假如房主在主体修建以外加建了bedroom，rampus，familyroom之类的，屋宇的仰望图外形通常会和council record的该地块上的修建仰望图不符。不外有时分加建的货色并未改动仰望图的比例，那就说不许了。
看房发现可疑的地方，能够照像留底，向律师提出并征求其意见，看是不是要在进一步去council核对确认。有的council会对该项查问业务免费。
那是否有违规搭建的house就绝对不克不及买呢？也不是，取决于这些违规修建是不是在往后可能形成挫伤，是不是有可能被人举报，以及从新请求到permit的可能性有多大，以及物业终究的售价是不是减值了相干搭建。
补请求permit经过与否和得多要素相干，需求征询专业的surveyor和council的人材能知道。 |
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论坛元老