求助，买个破房子先出租，当前推倒重建自住

wywwyf

有个设法，筹备买个50-60万的破房子先出租做负扣税，5年后推了重建个大房子自助，那当前增值税怎么算啊？是否不卖就不必斟酌增值税，卖的时分才斟酌出租那几年的增值税的问题？好比又花了40万建的房子，建房子的那部份会扣除不算在增值的外面的吧？谢谢高人指导一下这个设法可行不？

waq221 · 发表于 2021-5-15 11:43:55

不卖的话，无增值税

zepp · 发表于 2021-5-15 11:45:29

谢谢，那假如再过几年要卖了，增值怎么算的呢

vbcoco · 发表于 2021-5-15 11:49:55

增值税很高的，大略40%好像（详细请高人纠正）
好比你房子买入是50万，买的时分卖了70万，赚了大略20万的40%要上交给政府。
期间的开消，存款的interest，出租办理费，广告费，保险，修租金，能够负扣税

雨田居士 · 发表于 2021-5-15 11:52:05

5…60萬不是破房子吧

waji_42 · 发表于 2021-5-15 11:55:25

假定一下，好比买的时分50万，五年后大略值60万，推倒改自住，重建花了40万，再过5年值十二0万，那增值算多少呢，是否只算头五年投资房增值的10万？

987654321 · 发表于 2021-5-15 11:58:21

详细税率是看报税人的marginal rate的，而不是固定的40%

62824386 · 发表于 2021-5-15 12:00:32

就是说增值部份次要仍是land那部份在出租那几年的增值，前面自住建房的都不算在外面是吧？

yyyxxx · 发表于 2021-5-15 12:02:40

只要出租的五年里的增值需求缴税。详细增值的数额应该是根据政府每一年的估价计算的。

diehard770707 · 发表于 2021-5-15 12:08:59

      你这类状况真的没遇到过，我的直觉是，既然你本人拆掉房子重盖，那末至关于收益为零，所以不必交任何税。而之后你本人住进去再卖掉，更不必交增值税了，由于是你的main residency。自住房卖掉不时不交税的。

   告知你一个最简略的方法，打电话给ATO，给他们说一下这个状况，他们就可以根据你的实际状况，告知你正确的谜底，所有以他们的谜底为准就行-了。

jojoj · 发表于 2021-5-15 12:12:54

学习

sun7777777 · 发表于 2021-5-15 12:14:27

學習

aiai1001 · 发表于 2021-5-15 12:19:21

谢谢，此外政府估价是否就是按每一年的rate下面？

yhyh · 发表于 2021-5-15 12:22:35

Mark

一强 · 发表于 2021-5-15 12:24:19

同问

田野 · 发表于 2021-5-15 12:28:19

It depends on the total taxable income. And if iit is eligible for capital gain discount

霉得心慌 · 发表于 2021-5-15 12:31:16

Mark

lw9797 · 发表于 2021-5-15 12:33:03

这个要问ATO了。没卖过投资房，不分明。

但也已经看过一个网站上讲是 total capital gain * years of renting / total years owned。就是取均匀值。

mx988 · 发表于 2021-5-15 12:34:31

假定一下，好比买的时分50万，五年后大略值60万，推倒改自住，重建花了40万，再过5年值十二0万，那增值算多少呢，是否只算头五年投资房增值的10万？

条件你具有这个房子的同时还有一套自住房子B。
会计A：你新购的这个房子（A）增值为：十二0-40-50=30W（由于你还具有B，即便搬入A，也改不了A的投资性质，未来卖B时不交CGT）

会计B：A 增值10W，未来卖按增值10W算，再加之你搬入A后，B出租期间的CGT

等高人，不知这两个会计哪一个说的对！

零丝残绪 · 发表于 2021-5-15 12:36:09

假定支出5万的，和支出15万的集体相对于，交CGT，能差多少呢？得多吗？大略想有个概念，学习下，请指教

ssz · 发表于 2021-5-15 12:38:19

很难独自计算出CGT究竟差多少。由于虽然CGT是独自税种，然而却没有对应的独自税率。CGT的计算办法是把其归入其余taxable income，而后比较tax table得出总征税额。由于是要把CG合并入其余taxable income，这样就会致使参加CG的总taxable income逾越到下一个tax bracket。

最简略的情景，一集体的支出是5万，另外一集体的事15万，两集体的capital gain都是1万，这样两集体的total taxable income都没有跨入下一个tax bracket，那第二集体比第一集体多交的税差就是marginal tax rate的差乘以capital gain；假定两人的capital gain都是5万，那两集体的total taxable income分别是10万和20万，对应的tax bracket都有变动，要计算税差就要繁杂一点。

tonywu · 发表于 2021-5-15 12:41:56

不知是会计A仍是B的算法

Sqqdjatapq · 发表于 2021-5-15 12:43:49

投资超过一年的话, 好象只是增值的一半要交税.

steal · 发表于 2021-5-15 12:45:48

看大家探讨说投资房自住一年，增值的一半交税，那是随意何时知足自住一年就能，仍是刚买的头一年必需自住？

考拉熊 · 发表于 2021-5-15 12:48:30

会计AB都错。。
来个会计c 你新购的这个房子（A）增值为：十二0-40-50中的购房合同中的土地价钱。。

房子推到了，。就没“值”了。只要土地有“值”。。得多会计犯的教训性过错。。

ch1972619 · 发表于 2021-5-15 12:50:45

终于来了专家,

当真听课了.

meili_ah · 发表于 2021-5-15 12:52:56

会计D来讨论一下~

我想你说的状况是合用于房子一开始就是自住房的状况。。。假如推倒后卖掉的话。。。至关于房子就白白损失了。。。但地的话仍是有增值。。。所以要交地的那部份增值税。。。

但若状况是一开始就是投资房的状况的话。。。全部本钱会是刚开始买房买地的本钱加之推掉重建的本钱。。。未来房子卖的价格减去全部本钱。。。差额即是CAPITAL GAIN。。。但从打算推掉重建当自住房的时分开始算起。。。这段时间能够算是自助房。。。所以能够免掉增值税。。。详细是多少再根据时间比例来算。。。假如三年出租四年自住。。。就按3/7来算。。。固然还有50%的CAPITAL GAIN DISCOUNT。。。

安排批了 · 发表于 2021-5-15 12:54:46

持续探讨：更深入

我想你说的状况是合用于房子一开始就是自住房的状况。。。假如推倒后卖掉的话。。。至关于房子就白白损失了。。。但地的话仍是有增值。。。所以要交地的那部份增值税。。。

1.1 假如自住推倒建重建自住全进程无税。。
1.2假如自住推倒建重建投资（无subdivid）。不波及到土地户名的更改。。地的那部份无增值税。
1.3假如自住推倒建重建投资（无subdivid）。波及到土地户名的更改，如从单集体转入couple 或trust/compnay，地的那部份有增值税
1.4 假如自住推倒建重建投资（subdivid），波及到土地户名更改要交地的那部份增值税。sub divided后每个土地都有mkt value。subdivid land 要交先gst（能够用margin schedule），net value后交地的那部份增值税

但若状况是一开始就是投资房的状况的话。。。全部本钱会是刚开始买房买地的本钱加之推掉重建的本钱。。。未来房子卖的价格减去全部本钱。。。差额即是CAPITAL GAIN。。。但从打算推掉重建当自住房的时分开始算起。。。这段时间能够算是自助房。。。所以能够免掉增值税。。。详细是多少再根据时间比例来算。。。假如三年出租四年自住。。。就按3/7来算。。。固然还有50%的CAPITAL GAIN DISCOUNT。。。
案例解释：
01.07.2009买入。出租1年。。
01.07.2010 推掉重建.
01.07.20十一建好搬进去住半年
01.01.20十二投资房出租。.
01.01.2013 卖

01.07.2010-01.01.20十二时间段免增值税
01.07.09-01.07.10 和01.01.十二-01.01.13 时间段计算增值税
附设前提：无其余房产。假如有其余房产则免增值税时间段仅仅是01.07.十一-01.01.十二

所以说建好后搬进去住半年能够免省得多增值税

pwb狄奥 · 发表于 2021-5-15 12:59:41

看得我头都大了仍是没有搞分明。
就一个问题：房子推倒了光算地的钱，然而这个地值多少钱，合同上哪有体现啊？看得我头都大了仍是没有搞分明。
就一个问题：房子推倒了光算地的钱，然而这个地值多少钱，合同上哪有体现啊？

ssjj · 发表于 2021-5-15 13:02:15

我嘞了个去好繁杂
话说我也是会计结业的咋看不懂呢
我爸妈也是叫我再买块好地带破房子那种
等当前有了孩子再推倒重建换过来住
关注下

diehard770707 · 发表于 2021-5-15 13:06:10

谢谢LS的几位会计啊，就是看的有些晕啊

低调 · 发表于 2021-5-15 13:08:19

住半年就能吗？不必满一年？

tjg · 发表于 2021-5-15 13:11:23

略微增补讨论一下~不合错误请纠正~

1.1 假如自住推倒建重建自住全进程无税。。
重建进程不超过四年。且期间没有别的自住房。。。

1.2假如自住推倒建重建投资（无subdivid）。不波及到土地户名的更改。。地的那部份无增值税。

未来卖房时定时间比例算。。。自住的时间免税。。。

1.3 假如自住推倒建重建投资（subdivid），波及到土地户名更改要交地的那部份增值税。sub divided后每个土地都有mkt value。subdivid land 要交先gst（能够用margin schedule），net value后交地的那部份增值税

没有任何自住免税的的优惠了

pwb · 发表于 2021-5-15 13:15:31

MARKＭＡＲＫMARK

kuangsha · 发表于 2021-5-15 13:18:46

其实我感觉你的状况很简略。。。不必管别的。。。就是一切本钱相加。。。包罗买房。。。推掉重建。。。这些是总本钱。。。未来你卖房的价钱是总支出。。。二者相减即是CAPITAL GAIN。。。而后除了刚开始那段时间用作出租投资难免税以外。。。起初从开始推掉重建起。。。都算自住所以避免以及税。。。PRO RATA之后。。。再APPLY 50% DISCOUNT....

艾木头 · 发表于 2021-5-15 13:22:23

谢谢你，我大略听明确了，按你的算法，这类状况增值部份应该也不会太夸大，能够斟酌这个办法

huangxijun · 发表于 2021-5-15 13:23:42

你这个很好算，就是简略的数学。

60万的旧房（房子自身估价10万），出租5年，而后40万加建自住。再10年后卖房150万。一共具有房子15年。

150-100=50万，是净增值。房子自身10年折旧后值20万，房子自身贬值10万，这10万是不必上税的，由于没出租。剩下的是地贬值了40万，按三分之一上税便可。

零丝残绪 · 发表于 2021-5-15 13:29:26

出租的前五年房子增值怎么算?

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