买City的apartment做投资房，是否不理智？（墨尔本）

benq

中国人很喜爱买房，在澳洲，手上有N套房子的人也多的是。大家都感觉未来的房价还会往下跌。

前阵子忽然想在city买一个apartment做投资房。 大家都知道做投资房，有两种，第一种是房租的报答率高（个别来讲都在是City的apartment对比多） 还有一种就是等做房价下跌（个别都是house了）  没方法，house买不起，所以只能斟酌apartment了.

然而老公跟我算了一笔帐当前，我忽然觉得，原来所谓的高房租报答率，其实也是亏钱。

好比说，在City买一个40W摆布的apartment，假如首付20W，（就当存款20W） 房租报答率是 450一个礼拜
原本假如一集体有闲钱20W，光存到银行，当初存银行的利息是4%。 200000*4%=8000 也就是一年存银行的支出就有8000刀
存款20W， 就当最低的存款利息5%。 200000*5%=10000 也就是一年光20W的存款利息，付给银行的就要1W（只是光利息，还不包罗还本金的，假如是还本金，那就更高了）
房钱 450一个礼拜*52周，一年就是23400   扣掉中介的办理费6%=22000摆布
apartment:自身每一年还要付的公共办理费，2500摆布+ council费+ water service+等等污七八糟的费用，估量4000摆布一年（这仍是对比新的apartment，假如旧一些的apartment，这些费用会更高）

这样的房子，最初支出是22000（房租）-10000（存款利息）-8000（20W首付的利息损失）-4000（房东费用）最初的后果就是 0
这样的后果，仍是1年没有人退房，没有修补等任何问题的状况下，假如一旦有人退房，所空出来的时间，那就要本人倒贴了...

这么一笔帐算上去，登时感觉，买city的apartment做投资房，真的是一点意思都没有。

请各位敌人们，来讲说，我这样的算法，正确么？？

haiyyaih

你的这句话“买city的apartment做投资房，真的是一点意思都没有。”
加之“当初”两个字就是正解了。

zepp

你假如不把20W首付的利息损失策在内，那末一年你能够挣8000，当房价下跌和银行的利息同样。
也就是说，假如房价一年涨4%，那末投资一套，一年挣8000.

eskimoren

投资能够看看croydon

wfvdf

为何不把首付损失的利息计算在内？？ 原本应有失掉的利息，当初没有了，反而是倒贴的。疏忽20W的利息不算 ，这类不迷信。

yu2637

嗯，是的。谢谢提示。说的很正确。

lite12

之所以不算20万，是由于20万利息一年8000对吧，也就是4%，而房产咱们假设增值也是4%，那不就是对消了么

yu2637

学习

ylw

这类投资办法首先就有问题。投资房就是要最大可能存款啊，贷50%就把最大的税务优惠没有了。并且最初的capital gain假如持有超过1年是能够折半的

详细计算一定要斟酌空置，折旧，培修，再加之capital gain和集体税率综合斟酌才实在。

wst

你这个是假定的增值，那假如不增值呢？ 并且apartment不像house，增值的空间很低。

建文

兄弟，投资房两大功用，你只算了房产增值。

还有负扣税你没算。

哪有买投资房出一半首付的？

tzb000000

你健忘了贷款利息8000块还需求交税

funzone

并且你还没计算屋宇折旧

醉梦

再并且你尚无算这些投资损失能给你带来的税务抵扣

lemon25

再再并且你尚无算它未来的增值预期

cshark

1，银行利息要交税。
2，存款利息帮你退税
3，等存款还完了，房钱不就是静赚的嘛？
4，房价/房钱总有一个会长得。

seele

总之，只管你的论断极有多是对的。但算法不合错误。

traumfilm

20万放在银行里赚八千；不放在银行里而放在房子里不也是赚八千吗？

wanghuijune

那假如根据Apartment能贷80%     
40w的房子 首付8W   存款32W
根据我以前的计算办法，最初每一年还亏钱（还利息的状况下） 没有空置率的状况下，最佳的形态下....
算的我，当初心愈来愈凉了...

Creadet

没有不增值的可能。

投资房，尤为是那种大家盯得很紧的投资房，好比city的公寓，它的价钱是大家计算出来的，而不是像House那样有一定的自觉性。

通常，city的apartment价钱是用房钱、以后利率程度及将来短时间利率程度预期、council rate、strata等几个因素倒着推算出来的，由于每集体都会算，所以误差规模很小。

erhuanbo

你得算总帐。后面算的得多没斟酌啊

雨田居士

额，是的，我健忘算了银行利息发生的税收
我下面举例中说的存款，只是利息，没有算本金。 假如是本金，那就更多了。 根据我下面计算的，永久是付利息。也就是说，房子永久是放在银行里的。

zxw

好比说，在City买一个40W摆布的apartment，假如首付8W（20%），（就当存款32W，80%） 房租报答率是 450一个礼拜
原本假如一集体有闲钱8W，光存到银行，当初存银行的利息是4%。 80000*4%=3200 也就是一年存银行的支出就有3200刀
存款32W， 就当最低的存款利息5%。 320000*5%=16000 也就是一年光32W的存款利息，付给银行的就要1.6W（只是光利息，还不包罗还本金的，假如是还本金，那就更高了）
房钱 450一个礼拜*52周，一年就是23400   扣掉中介的办理费6%=22000摆布
apartment:自身每一年还要付的公共办理费，2500摆布+ council费+ water service+等等污七八糟的费用，估量4000摆布一年（这仍是对比新的apartment，假如旧一些的apartment，这些费用会更高）

这样的房子，最初支出是22000（房租）-16000（存款利息）-3200（8W首付的利息损失）-4000（房东费用）最初的后果就是 -十二00

没有空置率的状况下，最佳的形态下....

yhyh

我没说一点都不增值，假如增值低于通货收缩，那就是不增值。
房子会折旧，房租的房钱也会受影响。 strata等一切那些污七八糟的费用，每一年也会减少。房子老了，保护的更贵。
我只是想说，city的apartment并无想象中的那末好罢了。

hudiiii

你太客观了。

先假定它欠好，而后再罗织罪名。

仍是那句话，你的论断“颇有可能”是正确的，但论证进程以及计算办法都重大过错。

澳洲的finance课程里都有教如何权衡房地产投资，很简略的一门课，假如你当真一点，找本教材，一夜就学完了。

guipu

不明确你为何要减opportunity cost。。并且不斟酌税务优惠，不算资本增值。。存银行利息是要交税的，存银行同样受通货收缩影响

tonywu

呵呵，好吧~~~或许你说的是对的。 以上所述都是我老公跟我计算的。 由于我想买投资房，我老公他不是很喜爱。他感觉买投资房不是一个好的投资。
在他的眼里，他喜爱的投资形式是买澳洲的股票。 利用澳洲的股票分成，5-6%的分成（不必交税的）  还不包罗增值的部份。
我之一切在里发帖子，只是想讯问，是否买apartment做投资，没甚么意思。

ssz

这个才是正解 投资房 一定要算退税的 就取决于你家庭支出了 和房子折旧多少

572019骷髅

投资股市也是很好的一个选择。

不外，股票分成可不是不缴税的。通常，分成曾经是franked，但仍是要结合你的集体支出做个税调剂。这还不算长时间持有的CGT。恐怕得请会计师报税了。

再说，极少有“不乱”的5-6%的分成报答，长时间看，能跑赢CPI的企业都是多数。这和投资房也没甚么太大区分。

之所以得多人选择投资房而不是股票，就是由于股票有繁杂的报税和不不乱的报答。固然，高危险高收益。投资房这么简略的投资，天然也就少有甚么惊喜。
存款付的利息更多，支出更少。

建文

可能退税关于咱们家来讲，得不到多少益处。
老公的工资不高，正轨交税也交不了多少。
我本人做一个小生意，也不太交税的。 从税收来讲，得不到多少益处..
假如这样，是否不太合适买投资房了？

jming523

部份正确。

不太合适“负现金流”的投资房，好比，city的apartment。

eve1518

是需求把集体一切资产的支出综算计算

这里省的钱是能够用来在其余中央投资的。假如其余中央的投资收益不如利息高，那仍是少存款合算。

拉链

假如房价降落，算算看更可怕。

cyzl

貌似没多少有正现金流的投资房吧。

其实投资房出租，也有得多不不乱的要素。 假如找不到租客，空出来的时间，就要本人倒贴。   假如找的房客欠好...更享福。

bally

首先CBD的投资房是没多粗心思，投资不起house投资个apartment就买个suburb的。虽然我就是干这个的，然而你算的时分不克不及这么计算的啊，假如你放银行，钱就是钱，你当初是等于钱变为了房子，那8000怎么能计算在内，你放银行尚无房子呢，对不合错误！

ssjj

那就找个租客需要量大之处唄

游海儿

看看专业人士写的，俺感觉挺有情理的。

vbcoco

croydon离郊区很远，请问为啥投资要看那里？