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比来和论坛上的敌人沟通了一些对于养老院的看法，发现不少人对这个问题都满有兴致的，综合我本人的一些RESEARCH， 做一些简略的分享，尤为回馈于HILLWANG 老大。
1. 组织架构
大家协作做的组织架构是怎样的？ 当初看到的可行的有2种，
一个是trust , 参考 http://www.indochinesehostel.org.au/ 就是大家捐款，做一个慈悲机构。
再一个是公司法人，相似盈利性组织。
请高人出来指导各种长短，尤为是当产生不测的时分，谁来承当责任的问题， 固然能够让经理来运营， 然而假如产生极度不测，好比刑事诉讼的时分， 谁来承当责任。（白叟出不测的可能很大， 假如有甚么争议， 出问题的可能仍是有的）
2. 资金办理和财务估算
假如大家都是按慈悲机构来办理， 那末资金的使用和办理如何完成？ 下面的阿谁网站有一个不错的架构我感觉能够参考。
大家当初热心都对比高，可是真到出钱的时分，多少人能够真的投入 ？投入的人都想拿到报答，起码有床位优先权，可是一个床位的投资是多少大家有无概念？和投入是不是成比例呢？
投入周期，根本是买地，批复， 建立，装修，延聘团队，认证，投入经营，这个两头的进程大略需求2～3年时间， 资金到位形式是一步到位仍是分阶段集资？假如一步到位集资，可是DA 没有拿到的话怎么办？ 假如要追加估算的状况怎么办？ 假如是分期到位的话， 有人半途不想做了，想退出怎么办？ 是退钱仍是不退， 不退的话，份额怎么处置？分批投资的话， 第一期投入和前期参加的股分怎么比，毕竟起初的危险小。
此外，我的理解是100床摆布的在经营的养老院要销售价钱在1000万摆布，新建的话，估量价钱可能低点，不外差距不会太大。 每床的单价大略10万摆布，有多少人真的违心拿10万出来做这个长时间的事件？
3. 运作模式
后面更多的是发问题， 这里分享一点教训，未必准确， 供参考
HOSTEL 本来是最容易的模式， 根本不需求太多的政府认证， 不外当初曾经被纳入RESIDENTIAL CARE这个概念必需具备特定资历，并承受按期的认证。
我集体的看法是，大家现实中的养老院是，退休了能够找一个中央聚首，而后年岁再大一点的时分有人能够帮助做饭，再到洗澡，以及最初一程。其真实理想中要完成这些预期要阅历三种不同定位的设施， 西人的退休根本会阅历三个阶段，
第一个，退休落后入RETIREMENT VILLAGE， 房子面积小，本人做饭，独立糊口，然而有公共花园，公共游泳池，网球场，按期体检，紧迫状况下有根本的救护人员和装备。 当初有一些（VILLAGE运营办理/一切权）在卖的，价钱300万起跳， 间隔悉尼个别对比远，也有近的，不外价钱等闲过500万，并且大多曾经有住户了， 要他们搬走不理想。 因此只能本人盖， 不外DA曾经批的，根本都很贵， 还不如几家人合伙买地而后批来做， 不外条件是离医疗设施要近。
第二LOW CARE 和第三个HIGH CARE有可能合并， 这个我也还在致力的做钻研， 总之，难度绝对更大。
以前的名目卖掉了，看到大家都很关注这个话题，当初给大家一个交待，
http://www.realco妹妹ercial.com.au ... rathmines-500958679
1。终究成交价钱应该在100万下列，中介过后对我说，80万成交有60%的可能， 90万根本能够百分百成交，关于一个景色幽美的水景地块来讲，外带50个房间总体商务厨房，外加40台以上的空调的物业来讲，廉价的发指。
2。保持的缘故有两个，
第一次要在于这个修建自身。 天花板，墙还有公开水管广泛有石棉问题，可是由于属于历史遗产维护区又不克不及撤除，修复的本钱高太重新建立本钱，说瞎话我的确动过花个10万二十万不法清算的动机，找了几个月竟然没找到违心干的，莫非我邪气场太强了，烂人靠不外来？？？做人很失败阿。。。。 （初步报价60~80万，不包罗公开水管的处置，因为地基端的是水泥板浇注的，所以要是挖出来有石棉的话哭也来不迭。） 还有一个就是修建对比老，格式分歧理，不是整个合乎当初养老院布局要求，好比洗澡间数目不敷，一旦开挖有会波及石棉管道问题。 -------- 因为特殊缘故，这个地块不克不及改其余用处，只能做养老院。并且不敷加高，限度得多。
第二是本人的资源问题，的确没有少量的资金能够反对这样的冒险，也没有良好的运营团队来做个事件，因为地点相对于偏远，能够预计的是达到盈亏均衡点的时间要长达数年之久，所以做了一个300万摆布的估算，仍是没决心投上来，
还有一个主要缘故就是过后左近有一个MOTEL原本是要一同卖的， 能够立马发生15%现金流，构想是找协作火伴一同买上去，用MOTEL的现金流补助可能的开发黑洞，不外先去现场看的时分曾经被人疾足先得了。
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论坛元老