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（Mel-man版权一切，集体观念，仅供参考。）（廓清一下，有人说我是中介，哈哈，可别找我买房子，否则我就真成中介了）
聊聊地产投资，简略聊聊，大面儿上的货色，具体的有空再剖析。次要是有些数据我本人也需求去采集，需求时间，呵呵，罗马不是一天建成的。我们独特学习，请批判斧正。
小火伴们不少都想买个投资房，或者买个房自住带投资，但又不敢等闲下手，或者道听途说了得多动静，把本人搞凌乱了。
其实没那末繁杂。最简略的思绪是这样的：人口在减少吗？在。土地够吗？不敷。将来会上涨吗？或许。长时间会上涨吗？不会。
从这个思绪来说，当初有钱，就马上出手，不要犹疑，犹疑的本钱兴许就是明年涨了10%，50万的房子涨到了55万，首付需求多花10000块。10000块啊，干甚么欠好。存在银行外面能涨10%吗。那要不要比及上涨的时分再买呢？那你就问问本人，上涨的时分你敢买吗。做的是投资，不是投契。
既然买，那买在哪里？都知道房价会涨，但在塔斯马尼亚可纷歧定涨，其它几个城市增长也无限，次要涨的仍是悉尼和墨尔本。为何？这个问题还需求问吗。悉尼寸土寸金，墨尔本寰球第一宜居城市（我就是据说这个才来墨尔本的，其它人天然也会由于这个来这里）。澳洲的人口增长高于世界均匀程度，来读书的，移民的，他们的下一代，等等。那悉尼和墨尔本选哪一个呢？别的我不知道，墨尔本廉价。假如你在悉尼挑中了，那就悉尼呗，假如挑来挑去没挑中，那就墨尔本呗，由于没挑中八成是估算问题。墨尔本就是悉尼的昨天，我能这么说吗？
跨城市买房，问题不大，跨国都照样买。
下一步就是投甚么类型，这看你有多少钱了。就讲公寓和House吧，土豪就投House，屌丝投公寓（这个屌丝也蛮有钱的）。House价格高，养着贵，增值不错。公寓廉价，动手快，也省心，增值也不错。House的下跌大家都不耽心的，公寓会不会多余呢，下面其实曾经剖析了，别想太多。
类型定了，地位呢？有些地位，还真会跌，并且多是传统好区，这个就需求揣摩一下了。首先仍是下面的傻瓜战略，长时间来说，仍是会涨；其次就是像CBD这样的区域，上涨的可能性小；再次，假如你买贵了，它固然可能会上涨，假如略微比较一下，买个廉价的，加之这个区域的开展前景又还能够，那问题也不大；第四，剖析一下市政布局，剖析一下Council，理解一下该区域比来的变动，好比中国人比来都在甚么地位买房，那涨的可能性就大等等。
假如你真这么去剖析，那看来你此人颇有主见，即便亏了，我都感觉亏得值。总比随着他人的设法走，把本人弄得一团乱要好。反过去想，你想买一个让本人亏的房子，可能还真不那末容易。
详细地位天然还要结合房钱来斟酌。（房产投资报答一共就只要三个：房钱、退税、增值。退税来说，买个全新的房子，天然就发生折旧，再加之负现金流，就退税了。而增值，下面曾经提到了）。所以这时候候你要剖析的就是房钱，结合房钱来从新斟酌买房的地位。房钱高，空置率低，固然最佳。好比我敌人在CBD买了一套公寓，从买得手那天始终到明天，就历来没有空过，他本人一共就去这套房子呆过半分钟。这是多好的一笔投资啊。固然，不同区域空置率的数据，你能够查一查，或者简略剖析一下，像火车站旁，学校旁，拥堵的区域，天然就不太会空置，房钱还涨得快。假如地位稍差，或者户型欠好，那就有空置的可能。空置一周就少一周的房钱，你还得还月供的，不能不斟酌。
然而，CBD房钱高，空置率低，就一定好吗？哪有这么美中不足的事件。CBD的房子Valuation会偏低，意思就是说银行感觉这房子不值那末多钱，贷到的款天然就少，你掏的首付天然就高，这笔钱你筹备好了吗？为何银行感觉CBD的房子不值那末多钱呢？次要是Density过高。银行的看法跟你和开发商多是纷歧样的，好比一套房子的视野很好，银行感觉视野没用，它不斟酌这个要素。那它斟酌甚么呢？市场价，历史成交价，面积，户型，房钱，Density，资料，等等这些。
那各方面都好的房子岂不是很难找？那是啊，后面说了，哪有那末多天上掉馅饼的坏事。偶然也有看到一两个各方面都不错的名目，房钱既好，Valuation也好，但你想一想，价格天然不会过低。
从这一系列的剖析来说，你可能又觉得买房子不是说买就买的了，我越说你越凌乱。不妨事，搞分明本人的性情特征和本人想要甚么，没有主见的人有傻瓜的投资办法，精明的人有精明的投资办法。
有空再聊，还有好多没写呢，太花时间。你能看到这，也是累了，随时跟我交流，我也想多学习。 |
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论坛元老