专业人士倾情贡献： 2013年墨尔本房市回顾与2014年房市瞻望

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专业人士倾情贡献： 2013年墨尔本房市回顾与2014年房市瞻望

2013年曾经过来，2014年曾经降临，有数的购房者和投资者最关怀的问题是： 2014年房市是涨仍是跌？

笔者在墨尔本从事屋宇反省任务，从2008年起，陆续反省了六七百栋房子，根本上在反省每一个栋房子的时分，我都会顺便理解一下房子的成交价钱或是中介的要价，所以我对墨尔本各个区这几年来的价钱走向有一个大抵的理解。在2009,2010年房市相对于火爆，20十一，20十二年相对于冷落的状况下，2013年的房市补涨也不算太不测。上一波的房市中，已经有一个客户让我一个下昼反省了两栋房子，最初竟然一个也没有买到。这一波的房市中，有两栋房子同时各有两个客户让我为他们反省，房市的炽热可见一斑。

在2013年中期，我过后与几个中介敌人聊天，广泛看法是这类炽热会继续到年底，最初的房市开展也是这样，虽然序幕的清出率升高，然而房价没有跌，还有少量的买家在托盘。

那末2014年的房市会如何呢？

changju · 发表于 2021-5-15 13:31:55

笔者的看法是持平或者小幅回落，大涨和大跌的可能性不大，同时房市受下列的这些变数要素影响：

1.       澳洲经济及利率：澳洲经济依然处于恢复中，制作业的裁员，Ford, Holden, 以及将来可能 Toyota 的封闭都会对其待业市场发生影响。在这类状况下，利息十分可能放弃在现有的低程度，使买房者的还款压力不会太大。但同时一些人失业会自愿发售房产。
2.       人口增长：在现有的移民政策下，澳洲的人口泛起了对比显著的增长，买房大军以中国和印度移民最为显著。商业移民，技术移民和结业的海内先生将持续反对房市的增长。
3.       澳元汇率：在2013年房市大潮中，上涨的澳币起到了火上浇油的作用。我的一些客户发售了中国的房产在澳洲买房，澳币的升值减少了最少 10% 的购买力。2014年终澳币的汇率为人民币5.4 和美元0.89，预计在这个根底上上涨的空间无限，也不排除有小幅反弹。
4.       澳洲股市：2013年寰球股市暴跌，日本的涨幅达到50%摆布，美国和欧洲也有十分亮丽的表示。澳洲股市的年度报答相对于普通，预计2014年还要补涨。假如澳洲股市持续表示良好的话，会带动房产市场的高端部份一同生长，由于财产效应会有一部份钱从股市转向房市。同时假如股市持续走高，会有一部份以前在金融危机中吓到了的投资者把钱从新投向股市。
5.       中国经济与房市：按照人均支出计算，中国当初的房地产泡沫显著，一些城市，包罗温州和鄂尔多斯，房地产泡沫曾经或者开始决裂。从好的方面预计，中国房市持平或是小幅上涨，从差的方面预计，中国房市泛起较为显著的上涨。假如是后者，将对曾经泛起疲态的澳洲矿产品出口发生影响。北京上海的房价十年涨了十倍，这类状况不成能短暂维持上来。经济高速开展发生的土地和房产价钱暴跌，这类状况历史上在日本，台湾和香港都泛起过，当初正在中国和印度泛起。历史证实，即便不崩盘，也无奈长时间以这类速度暴跌。假如中国的房市泛起较显著的上涨，中国大妈的购买力确定要大大缩水。

pi99 · 发表于 2021-5-15 13:36:11

在2013年房市的狂潮中，各个区，以及 House, Unit/Townhouse 和 Apartment 的表示也各有所长，现就细分市场做逐个评论：

华人热点区：
代表： Balwyn, Glen Waverley, Doncaster East, Box Hill South, Mt Waverley
这些区在2013年表示亮丽，集购物，交通，学校，餐饮等劣势，在2014年将持续价钱坚挺。

蓝筹崇高住宅区：Camberwell, Glen Iris, Kew, Malvern
这些区在2013年的表示不如“大妈”区，然而实际价值比大妈区更物有所值。按照以往的表示，假如澳洲股市表示好，经济复苏的话，这些区将会补涨。

中端市场：
代表：Oakleigh South, Bentleigh East, Mitcham, Nunawading, Viewbank
这些区在2013年的表示不错，在2014年预计也会不低于大盘均匀值。

北区和西区：
代表： Point Cook, Weribee, Mill Park, Truganina
这些区在2013年的表示低于大盘均匀值，短暂的历史报答也低于大盘均匀值，长时间投资报答无限。从投资和寓居的角度来讲，笔者更偏向在西北区购买 Unit, 而不是在北区和西区买 House。

低端市场：
代表：Cranbourne, Frankston North
报答差，寓居环境差，购房者和投资者应躲避。

Apartment:
由于昂扬的物业办理费，十分小的土高空积，繁杂的物业办理模式，倡议只租不买，购房者和投资者应躲避。

sm65 · 发表于 2021-5-15 13:39:48

论断：

在寰球低利息，高通货收缩，政府大印钞票的配景下，房地产投资是较好的财富保值和增值的伎俩。但就好象选股票同样，不同的股票几年后带来的报答多是大相径庭，不同时间的入市也会对投资报答影响很大。

由于澳洲得天独厚的天然和政治人文环境，在2013年大涨之后，2014年澳洲房地产崩盘的可能性微不足道，然而恐怕报答不会达到得多人的预期值。相同，澳洲股市由于有较高的股息派送，还有 franking credits, 极可能在2014年会超过房地产投资的报答。然而假如选择好的区和好的物业类型，澳洲房地产的长时间报答仍是会不错的。

笔者为澳洲注册修建师，registered architect in Victoria, 工商办理硕士结业， MBA from the University of Queensland, 本文为作者原创首发，作者保存版权，本文不是投资的倡议。

过路人 · 发表于 2021-5-15 13:45:24

颇有情理，请问Lz对bulleen 这区怎么看?

pegasus · 发表于 2021-5-15 13:47:01

普通，欠好也不坏。

binsi · 发表于 2021-5-15 13:48:07

谢谢，求详解，贬值后劲怎样?

ken20019 · 发表于 2021-5-15 13:51:18

学习

panju0535 · 发表于 2021-5-15 13:56:02

请问楼主，如何区别apartment 和 unit

xhgw · 发表于 2021-5-15 13:58:34

bullen is close to freeway, which is good to city
only for residential, no chance for investment

雨田居士 · 发表于 2021-5-15 14:01:13

感激剖析

huangxijun · 发表于 2021-5-15 14:02:24

剖析的颇有情理。

love2000 · 发表于 2021-5-15 14:06:58

属于中端市场，报答该当与墨尔本总体差未几。

hiqyj · 发表于 2021-5-15 14:11:32

本文的 Apartment 是指的5层以上的多层或高层公寓，位于City, Doncaster, South Yarra, Southbank 等。

Unit 是单层或两层的住宅，占高空积小于300米。

wfvdf · 发表于 2021-5-15 14:14:34

惋惜说的墨尔本，悉尼的状况彻底不是这回事。

jojoj · 发表于 2021-5-15 14:18:24

lz能否对西区北区离city近的区域做个剖析？好比coburg，essendon等。

lite12 · 发表于 2021-5-15 14:22:33

不大懂，对unit的解释，单层和双层住宅，指的是house和townhouse么？仍是楼主想表白，unit指的是那种看起来20+的老房子，至多也就4到5层的砖构造的那种？

qp198 · 发表于 2021-5-15 14:25:29

问反省房子的人哪一个区贬值快，还不如问会计师怎么打官司。。

LZ确实是专业人士，可是有点风马牛不相及哈。。。

siluoer · 发表于 2021-5-15 14:27:04

是啊，单单是unit, apartment和townhouse的分类这两个城市就是彻底纷歧样的

haiyyaih · 发表于 2021-5-15 14:30:44

悉尼和墨尔本的分类是纷歧样的

xyxtsgllj · 发表于 2021-5-15 14:34:42

哦，这模样，那请问下有这两个中央的unit之间的区分么，好像google不到

aiai1001 · 发表于 2021-5-15 14:38:30

多谢楼主分享

liuxiaojin · 发表于 2021-5-15 14:43:46

thanks

yexiang98 · 发表于 2021-5-15 14:45:27

房子的贬值问题是一个对比繁杂的问题，它不像股票，都是同样的，每栋房子与每栋房子都是纷歧样的。

个别来讲，某一个区的房产中介会对本人的区的房产走向对比理解，三房的去年卖多少钱，往年卖多少钱等。然而他的区以外的状况他就不理解了。

由于去各个区查房子，所以我知道 Mill Park 的房子 2008， 2009， 2010，20十一，20十二，2013 大略卖多少钱，同时我也知道 Glen Waverley 这些年房市的大抵走向。最症结的，由于反省房子，我知道屋况的状况，由于不同屋况的房子是不具可比性的。

这样看来，比起只理解某一两个区的房产中介来讲，我对全部墨尔本房市的开展和走向仍是有一定发言权的。

kuangsha · 发表于 2021-5-15 14:48:55

怎么着也比问杀猪的怎么样带孩子强吧？！人家是修建师，相干专业啊。

kuangsha · 发表于 2021-5-15 14:49:59

不错，很好

狄奥 · 发表于 2021-5-15 14:54:13

楼主，悉尼和墨尔本的Unit定义是纷歧样的。墨尔本的Unit在悉尼个别算Villa。而墨尔本的APT则包罗了悉尼的APT和Unit。

这么多年了，仍然得多同窗弄混了。。。

hmf111111 · 发表于 2021-5-15 14:56:39

但愿有不赞成见的同窗不惜赐教，一同学习进步。

hiqyj · 发表于 2021-5-15 15:00:56

good point
how about Wantirna south?

pwb · 发表于 2021-5-15 15:02:00

我始终对比喜爱的区，华人愈来愈多了。并且有 WCC 和 St Andrews 在那里，会对价钱是一个不错的撑持。

好的学校，好的学校，好的学校，华人注重子女的教育，无论是中国的学区房，仍是这里的学区房，都遭到追捧，地产投资假如有学校的要素，都会不错。

顺便提一下，我搬到了新的仓库，这个月装修展厅。

9641111 · 发表于 2021-5-15 15:04:35

觉得这个文章的标题问题应该是墨尔本，不是澳洲。

sunack · 发表于 2021-5-15 15:08:05

感激分享

lemon25 · 发表于 2021-5-15 15:10:45

曾经改了。

chiusyan · 发表于 2021-5-15 15:13:23

楼主是building surveyor?

pegasus · 发表于 2021-5-15 15:18:34

反对，始终喜爱看LZ的剖析贴

hiqyj · 发表于 2021-5-15 15:22:42

感激分享

572019 · 发表于 2021-5-15 15:24:58

楼主剖析下burwood 怎样

booo_booo · 发表于 2021-5-15 15:27:40

lz是做building inspection的吗。

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