负扣税有那末首要吗？其实勾销负扣税，对房产投资收益基本没有多大影响

zzlzss

Lz是理论悟出仍是空言无补？

samalada

你的逻辑乌烟瘴气。

付扣税多少条件是你有多少expense 和缴税多少。而缴税多少才是最首要的。你的expense+折旧就算每一年有5万，你缴税才8000， 至多也就只要退8000。  

而楼花、新APT 的最大头折旧在头5年，5年后接盘侠就没的折旧玩。 高高接盘。固然这2年买楼花的，明年大批SETTLE 是没人会有这类问题的， 问题是这些人要出手的时分，才是问题。

123321

有负扣税也就等于有损失

czly789

可能连settle的时机都没有了，间接缴械投诚

wzmsdy

咱们这里探讨的是负扣税的问题， 然而你却不断的把话题指引到买房的人税前支出8000 和楼花的问题。。

我始终想说的是，负扣税对绝大少数的地产投资者是极为首要的。 新房5年负扣税确实非常厉害， 这也是楼花卖那末贵也有一些local会买的缘故。 然而二手房负扣税也是得多的， 并且计算办法会纷歧样， 整体是差未几的。

看分明我始终说的是： 没有资历负扣税的人 买无利于负扣税的房产 自身就是一种现金流上的挥霍， 不斟酌负扣税的人 还不如把眼光更多的集中在大地（破或者不破）房上。

在此我只能以为你没有负扣税过，所以不理解而已。 固然你也有多是有n套房且属性全属于自住房而后私租的房主土豪。

hikoo

我没有付扣税过？呵呵。

中介就终日拿负扣税来忽悠，固然负扣税是最首要的，只有负扣税，房子立马正现金流。

5年后的房子负扣税怎么可能和前5年是差未几的？ 5年后的折扣是很差的。简直要腰斩一半

你仍是看看分明我的帖子，还在说支出8000， 我是说的支出8000吗？我说的是缴税8000，

看来你没缴过税，缴税和税前支出都分不清

wanghuijune

还有政府补贴呢。那里能够是一大块。

beyang

如对长线抆资者  可能hold住刭退沐 那末累积的负扣税的时间价值也不小  

psshanghai

对边际税率50%的人来讲，负扣税很首要！！！假如税率才30%，没须要为负扣税买房。

judyb

房价要涨

fkzl

你算的不合错误吧，有负扣税，毛利润是50w-7w=43w
交税只有交 43  x 50% x 0.45 = 9.67w

bally

请问为何昆州房产尤为是townhouse负扣税之后根本是正现金流呢？

平凡

请问为何说不斟酌负扣税的人就好选大地HOUSE呢，不是大地的HOUSE 特别是“破房”更要斟酌负扣税吗？欠好意思，在下房产小白一枚

qp198

up up

亿瑞达

破房个别没有甚么折旧的价值。

bagbar

由于廉价   根本30w出头 350以上的周租。 房钱报答对比高。 相似早些年买的悉尼fangc，当初也应该是正的

zzlzss

负扣税只是bonus，不克不及当成买房的次要能源

wzmsdy

你说的很对，真实的地产投资应该从贬值后劲而不是能扣多少税来抉择投资的。

我对负扣税的了解是，负扣税加大了正一般人对投资房的接受才能，间接增加了holding cost，


然而holding cost升高 乃至间接正现金流也致使了不可熟的地产投资者胡乱投资。 想着反正现金流好着呢，买也不亏。后果往往等着他们的是capital loss。   这也是local鬼佬买楼花常常上当的缘故。

无论现金流多好， holding cost 再低， 也顶不住低价买来楼花再卖掉时的亏损。
我的鬼佬主人昆州5，6年前买新房现房 存款100% 现在就是感觉反正现金流不差。 后果当初要卖 得倒贴银行近10w能力卖掉。 这10w 是怎么负扣税都扣不回来的。

572019

请问能够具体解释一下甚么叫负扣税后变正现金流呢？谢谢

hikoo龙吟九天

好比你的投资房 支出是400每周， 一切收入是401。 那末你的现金流就是负的1刀（每周花一刀养房）。 然而经过负扣税退税之后（退的多少和你的边际税率无关） ，假定年底你退了520回来。 那末至关于每周10刀。 扣去以前负的1刀， 你的现金流就是正9刀每周。 也就是在负扣税后非但你实际上没有花钱养房子，这个房子还给你带来了9刀每周的税后正支出。这就是负扣税正现金。

xxzjp

欧洲似乎没有负扣税这码子事，澳洲人真会玩儿。没有负扣税，背侧重重壳，资金全投契到投契房的投契客们，资金链就很容易断裂，诱发连锁反映，当初就靠低息和负扣税撑着，图的是房子自身的涨，但房子自身曾经透支5年了，2013年7月后接盘的，就只能等吧。

kunmpsz

关于支出不高的房奴来讲，投资房的前1-2年只能靠负扣税过日子。除了房租，利息，此外还有council  rate, 保险和水的年费。加之费事房客提出的培修。年初退回的税8000-1w， 算是是房奴们的福音，年初奖。熬过2年房租高于利息时，又是时分投资第2套房子了。

julianx

谢谢那末具体的解释，此外我据说布里斯班的townhouse简直不涨，假如要投资的话，是否选HOUSE会好一些呢？

bagbar

我是在布村做小区经理的，也就是办理和卖townhouse的， 我固然违心保举townhouse。 我随便剖析一下布村的投资吧。

首先贬值这方面， 并非townhouse不涨，尔是总体布村都不怎么涨， 假如house 涨了 townhouse 天然也一定会涨。打个比喻假如布村house 均价涨到1m了， townhouse 不成能仍是当初的价钱。
然而townhouse 确实贬值空间不如house，这是确定的。 然而townhouse价钱对比通明，由于可对比的太多了。
当初的townhouse根本是以房钱报答和新旧来定价钱了。
house则未必，由于house 不克不及纯以房钱报答来定价钱的，好的house 有人喜爱天然能卖低价， 固然欠好的house也可能被中介忽悠了低价买入。而后当前也有可能蚀本卖出。

布村townhouse 的价钱廉价， 房钱报答也不错， 关于不肯花太多精神的人来讲 买布村二手townhouse 是对比平安安妥的投资选择。我卖掉的几个townhouse 买家连inspection都没来就买了。 然而house的话， 一定要亲眼看过 子细钻研过地段再买。

我集体来讲，假如让我在布村投资，我仍是会选择大地house， 由于我在布村 我理解本地市场。 然而假如不理解的我仍是倡议安妥一点对比好。  

当初布村市场对比凌乱。卖家想要暴跌，然而市场又不回应， 好区除外市场上的房子常常是
低价市价摆出 折回市价卖掉
。 卖布村房子的时分除非是本人很喜爱的 一定要狠狠的杀价。

总的来讲布村的房价 上涨空间真的很小。 然而假如当初不屈不挠的买布村楼花， 或者被中介坑了买了低价house 那就没方法了- -。
比拟而言，买townhouse 选择太多，四处都有，这个不行买阿谁，根本目前买很难被坑。 介于目前townhouse的房钱报答率， townhouse 也没多少上涨的空间。

简略一句话的说：投资大地house 永久是正确的（别被坑就行）。 投资townhouse 对比平安，报答可能没那末高。
然而长时间持有的状况下，涨幅其实都差未几。

jming523

这位同窗的设法有点搞。。其实很简略，你这五年为何可以退6K的税？就是由于你每一年赔了2W啊！所以这个投资损失在当年曾经革除了，由于ATO给你退税了。不成能说，到你卖房的时分，还要再反复计算一次，又计入你的购房本钱。政府没有那末愚昧。只要在没有负扣税的状况下，每一年的投资损失才能够计入购房本钱，这个属于COMMON SENSE。

此外有些同窗拿折旧退税来讲事，我感觉也很搞。折旧是同样扣减你的购房本钱的，所以你当初靠折旧退了税，到你卖房交CGT的时分仍是同样要吐出来。固然，这外面TRICKY之处就是CGT能够扣减一半，所以你退确实实是根本上比未来吐出来的多。

这也是我一向的观念～～50%CGT减免才是最中心的政策。一旦勾销50%CGT 减免，甚么折旧、利息负扣税都是浮云，那时分负扣税就是个赔钱的事件，由于你吐出来的CGT会更多，不如不扣通通计入本钱。固然不排除有些人不会算账看不明确。

zxw

负扣税对我来讲没啥用，早就正现金流了。首要的是未来转手给儿子做自住不时CGT可以减免。

62824386

楼主能够解释一下为何“存款利息假如不做负扣税，那末就要记入购房本钱”， revenue和capital 是对峙的。假如勾销负扣税，利息收入仍是revenue account，只不外差额部份不克不及对消taxable income，然而你说的转到capital account就难了解了，真实是推翻了那末多对于revenue和capital的案例。

samalada

很首要

hjunsn

重

sunack

好，解释一下。在没有负扣税的状况下，基于mortgage loan的利息收入不是计入Revenue account，它属于典型的cost of owning the asset，该当间接计入该asset的cost。

然而在有负扣税的状况下，利息收入要计入Revenue account，这样每一年能力发生negative income，能力退税。这类状况下固然就不克不及再转入capital了.

zepp

要

beyang

这时候房钱支出要交税固然没错。然而要记住没有负扣税的话，在你的每一年3W房钱支出交税的同时，每一年5W利息要计入购房本钱，增加卖房的CAPITAL GAIN。

在当初，CGT 有50%减免的时分固然仍是不划算的，负扣税边际利率为30%或者40%，然而CGT边际税率只要22.5% 。然而假如没有CGT减免的话，CGT边际税率确定老是45%嘛，那时分选择负扣税岂不是很傻？

pengsk2003

interesting

lemon25

没看懂？能举例吗