负扣税有那末首要吗？其实勾销负扣税，对房产投资收益基本没有多大影响

rooky123

我其真实多年前就发过量次相似的探讨了，然而真实仍是不明确，为何那末多人如斯看重负扣税这项政策。

其实只有略加计算就会知道，勾销负扣税，根本上不会对投资房产的收益形成很大影响（由于很简略，存款利息假如不做负扣税，那末就要记入购房本钱，终究卖房时抵扣CGT）。相同，关于投资房产获利真正最症结的政策是CGT减免50%。很奇怪的是，这项政策反而没有多少人关怀。是由于澳洲人的数学太差吗？

用一个简化模型计算一下：假定存款100W买进一处房产，5年后150W卖出。每一年银行利息5W，房钱支出3W。假定负扣税的边际税率在30%. CGT 的边际税率在45%

在负扣税状况下：

每一年支出-2W, 负扣税6K。5年上去此项支出共3W，等于利息净本钱7W
卖房时毛利润50W，CGT扣减50%当前，交CGT 十一.25W, 纯支出38.75W

此次投资，总共纯支出38.75W-7W = 31.75W

无负扣税状况下
每一年减少2w本钱，至卖房时，购房总本钱需求根据100W+5*2W=十一0W 计算，
所以卖房毛利润 40W，CGT扣减50%当前，交CGT 9w

此次投资，总共纯支出为40w - 9w = 31W

所以5年上去，有或者没有负扣税，差异只要7500块罢了，大约2.4%的差距。反之，有或者没有50%CGT减免，那才是抉择性的，关于投资收益的影响在30%以上。所以负扣税有那末首要吗？

jin2002 · 发表于 2021-5-15 14:23:07

让现金流不停

zepp · 发表于 2021-5-15 14:26:03

让现金流不停

hudiiii · 发表于 2021-5-15 14:30:02

首要事件说两次

lizzy · 发表于 2021-5-15 14:34:01

客户看重每一年年底退税，没方法。觉得是好一点

yyyxxx · 发表于 2021-5-15 14:38:36

不错

平凡 · 发表于 2021-5-15 14:43:30

在没负扣税状况下，房钱支出要打税吗？

nobbie · 发表于 2021-5-15 14:47:32

假如有的话，具有多套投资房的支出很容易超过8万，边际税就不是30%了吧？

verilog · 发表于 2021-5-15 14:48:50

不要忘了depreciation，此外你例子的边际税率有点低，均匀支出的边际税率是近50%。
还有就是无负扣税是五年后才拿回钱，有负扣税是每一年都拿钱，资金延迟回笼。

booo_booo · 发表于 2021-5-15 14:51:16

负扣税关于昆州的投资来讲可是至关首要。昆州的房产尤为是townhouse 负扣税之后根本都是正现金流的。假如没有负扣税，这些房子马上就负了， holding cost 下来就会诱发兜售，兜售之后房价你晓得。不外关于house 这些来讲影响确实对比少。

100w 假如买的是unit，负扣税何止6k？布村我管的小区30来w的townhouse 都比这个多。

wfvdf · 发表于 2021-5-15 14:54:26

屋宇折旧算负扣税吗？每一年折旧返好多钱呢

NEWBEE · 发表于 2021-5-15 14:56:05

学习了

ckm8888 · 发表于 2021-5-15 14:59:06

勾销负扣税而且升高利息百分之一,大快人心。

sola · 发表于 2021-5-15 15:01:00

折旧是大头

重返 · 发表于 2021-5-15 15:02:56

LZ你的假定有问题 “假定存款100W买进一处房产，5年后150W卖出”
08年到十二年房子没有怎么长，固然要负扣税了。这几年长得厉害。

pwb · 发表于 2021-5-15 15:07:56

你没算利息

零丝残绪 · 发表于 2021-5-15 15:12:32

这个是症结，照lz的计算，原本每一年能够退6k税，假如勾销负扣税，2w房租要交税，边际税率很容易达到45%，那就是每一年非但拿不到6k，还要交9k的税，一进一出，一年一套房子差15k，五年差75k，假如有2套呢，3套呢。。。

999paul · 发表于 2021-5-15 15:15:25

那些capital gain很低的怎么办？没有折旧还怎么玩

waq221 · 发表于 2021-5-15 15:19:52

楼主的帖子仍是颇有启示的。我本人算了一下，假如勾销负扣税，net cash flow还比有负扣税多呢。不知道有无算错。

seele · 发表于 2021-5-15 15:21:18

知道为何没负扣税反而受害更多了。
有负扣税的条件下，拿折旧作比喻，5年为例，很容易把大家taxable income降到8万下列，那折旧的只起到了升高32.5%的作用。

反之，在没有负扣税的条件下，CGT会把taxable income提到8万以上（这里曾经是去掉5年的折旧本钱），这时候折旧就起到了45%的作用。

所以，得出论断，没负扣税反而受害更多。
固然假如前者的taxable income高于8万的话，应该影响不大。
不知道大家怎么想的？

shuifeng111 · 发表于 2021-5-15 15:23:50

好贴，顶起。

wanghuijune · 发表于 2021-5-15 15:25:43

但愿有个详细的例子，数字，这样简略一讲，好像不太阐明问题。

一方面是没有负扣税，算折旧的时分边际税率高了，折旧部份能够退的税多了，我了解；

但另外一方面，你的房钱支出要计入总支出，推高了总支出的边际税率，有可能要多缴税。

所以，假如能有详细计算会对比有压服力。另，关于旧投资房，折旧额度未几的，无论如何勾销负扣税都是分歧算的。

wanghuijune · 发表于 2021-5-15 15:26:52

True

NEWBEE · 发表于 2021-5-15 15:28:26

和美国加息同样，影响的不是实际数值，影响的是预期。投资看得次要是预期，不是吗？要按实际的，全部金融零碎没有存在的须要。

funzone · 发表于 2021-5-15 15:33:25

学习了

funzone · 发表于 2021-5-15 15:38:04

too complicated,
pls explain a bit more

987654321 · 发表于 2021-5-15 15:40:27

由于很简略，存款利息假如不做负扣税，那末就要记入购房本钱，终究卖房时抵扣CGT

呵呵

田野 · 发表于 2021-5-15 15:42:24

LZ疏忽了，大家没打算卖掉

samalada · 发表于 2021-5-15 15:44:28

你这个有点误区了。果真是中介要贬低昆士兰楼花的口气。

1. 悉尼当初的UNIT/APT 有几个能在付扣税后做到正现金流的？怎么没见兜售？
2. 付扣税6K 是否少，不是房子价值，而是你交了几钱税，一些1年才交8K 税的人买了楼花，你指望ATO 给你退1万的税?

平凡 · 发表于 2021-5-15 15:48:04

我的确是小区经理，严格意义上也算是中介。然而我绝非楼花中介也不会卖楼花。假如你看过我之前的回复我是始终以为布村楼花当初价钱偏高的。

1.悉尼房产尤为是楼花不做负扣税一年的holding cost 在存款80%的状况下会多不少吧？
税前支出到8w 在布村买二手townhouse apartment 不寻求太好的地段能负扣税正现金流根本是常态和事实，所以我始终以为布村投资是相对于平安的投资。

2.支出8k的人买负扣税的投资房你是逗我？不寻求负扣税带来的益处干吗不买国际的房子？买楼花等增值的时间早过来了。假如没有负扣税最佳寻求大地破房。本人支出不克不及负扣税去买负扣税的新房莫非就不会斟酌一下？能负扣税的房子不去负扣税就是一种损失。

投资原本就是要稳健，总体过分寻求capital gain 尤为是空想利用杠杆2年番一倍的是投契。过来几年或许能够，不外暴跌的时期早过来了。当初要求稳Right, it has more impact on yearly cash flow.

Cash flow is king.

bally · 发表于 2021-5-15 15:52:27

负扣税能无效的升高了持有本钱

hiqyj · 发表于 2021-5-15 15:55:35

费事看分明我的贴哈。

支出8K? 我说缴税8K

erhuanbo · 发表于 2021-5-15 15:57:41

关于长线投资者来讲，假如没有负扣税，也就象征着不卖房就不克不及把损失扣回来了。

lemon25 · 发表于 2021-5-15 15:59:26

啊？

安排批了 · 发表于 2021-5-15 16:03:34

不交税的人买负扣税较多的房产从现金流上讲自身就是一种挥霍。

固然根据你的说法不交税负扣税天然就失去了意义。然而澳洲人都不交税？

建文 · 发表于 2021-5-15 16:05:23

逼着人，短线投资，政府多收stamp duty。。。

tjg · 发表于 2021-5-15 16:07:08

集体感觉这个对房市影响无限...然而对财政支出却很主观..

lite12 · 发表于 2021-5-15 16:09:52

只看眼前

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