自主转投资房

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自住房存款还的差未几了，打算把它变成投资房，再买一套自住，怎么存款，对比无效避税啊？大家都是怎么做的

pwb · 发表于 2021-5-15 15:23:45

whaaaat 还的差未几了再转投资，ato是按你过来达到的最低存款额来算负扣税的。。。
原本就有自住转投资方案的话应该尽可能不还本金才对。

erhuanbo · 发表于 2021-5-15 15:27:21

甚么意思？ATO 怎么算负扣税？

chiusyan · 发表于 2021-5-15 15:29:36

一个房子不论之前是自助仍是投资，当初是投资房且想抵税呢，ato根据这个房子存款的最低额度来计算利息，而后这个利息来negative gearing的。
假定一开始这个房子的loan是100万，还本金还进去了20万，loan limit就变80万咯，当前再refinance，即使loan减少到十二0万，ato那边仍是按80万发生的利息抵税。
所以你当初的状况是这个房子offset放满了呢，仍是本金曾经都还完了呢？假如是后者就抵不了多少税咯。

pwb · 发表于 2021-5-15 15:30:36

我把钱从offset转进存款里了。那我转出来行吗？转回offset?

seele · 发表于 2021-5-15 15:32:37

那我咋办？想买一个新的自住，把这个租出去？有甚么好方法吗

山枧 · 发表于 2021-5-15 15:37:26

转出来也不行了额。

julianx · 发表于 2021-5-15 15:41:17

我认为转进去和留在offset同样哪。没多想就全转进去了。

mx988 · 发表于 2021-5-15 15:45:04

既然当初这套都还清了，那就新买一套做投资呗

iiiloveyoou · 发表于 2021-5-15 15:46:12

但想租出去这套。换自住

bagbar · 发表于 2021-5-15 15:49:02

楼主悲催了。。。

yu2637 · 发表于 2021-5-15 15:51:59

方法是，只买投资房，自住房别动。

bally · 发表于 2021-5-15 15:53:20

能够经过refinance洗白吗？
知情理论上不行
然而实际操作中假如换了银行ato能发现吗?

99yzy · 发表于 2021-5-15 15:57:49

不行的，ATO有专门案例。我和LZ状况相似。所以抉择把自住转投资那套转到老婆名下，由于它曾经positive gearing，并且增值很快的华人区所以也不打算卖。

vbcoco · 发表于 2021-5-15 16:00:06

假如曾经还进去了就没方法做负扣税。要末把这套卖掉，新买一套做投资房，要末这套留着做自住房。

游海儿 · 发表于 2021-5-15 16:03:06

不行

huangxijun · 发表于 2021-5-15 16:04:42

节哀吧

说过有数次自住房也应该只还利息，不该该还本金

k555 · 发表于 2021-5-15 16:08:41

大江给解释一下

julianx · 发表于 2021-5-15 16:11:39

自住房转投资房的时分，ato是按你这套房子在银行存款已经达到的至少金额发生的利息计算负扣税

不是按你当初的实际存款发生的利息计算负扣税（除非refinance出来的钱是用于购买投资房）

所以自住房也不该该还本金

过路人 · 发表于 2021-5-15 16:15:31

那假如夫妻之间调剂一下房产份额，是不是算从新交易一次呢？这样是不是能够使存款额减少从而达到退税的目的呢？

Creadet · 发表于 2021-5-15 16:20:31

先离婚再卖房给对方就能

wywwyf · 发表于 2021-5-15 16:24:27

话虽不入耳，但好像是有情理的。

skywarrior · 发表于 2021-5-15 16:29:12

只能这么办，

或者你有18岁以上的小孩，也能够卖给小孩

或者有pr的父母也行

doublefish · 发表于 2021-5-15 16:31:00

有pr的父母？父母又没有这边的高支出，如何退税？

一强 · 发表于 2021-5-15 16:32:12

再或者找个信的过的敌人或亲戚，

你先把房子卖给他，过两个月再卖回给你们

psshanghai · 发表于 2021-5-15 16:34:02

再卖回给你们就能了

肖飞 · 发表于 2021-5-15 16:35:26

高，真实是高

pengsk2003 · 发表于 2021-5-15 16:37:42

不必交印花税的啊?

hiqyj · 发表于 2021-5-15 16:40:59

用，两次买卖等于房价的8%摆布

lemon25龙吟九天 · 发表于 2021-5-15 16:45:26

但益处是，本人人买卖，能够拉高房价，勤俭了将来卖房存在的增值税
“ato根据这个房子存款的最低额度来计算利息”，这个是甚么情理？有人能解释更多吗？这个在ATO的英文原话是怎么样的？

yejin515 · 发表于 2021-5-15 16:46:46

假如refinance出来的钱是用于购买投资房，是否ATO那边的发生的负扣税就可以根据新的refinance的存款额度来计算了？

haiyyaih · 发表于 2021-5-15 16:51:22

是的

yyyxxx · 发表于 2021-5-15 16:53:25

请问这个有ato英文的出处么？

我以前跟会计理解到的是，假如有两套房，一个自住，一个投资，能够经过调剂存款比例来避税。好比购买时自住房100万存款，投资房70万存款，实践上能够调剂成50万和十二0万的存款，只有不超过市场价而且存款总额不变。这样最大化投资房的gearing。

假如这个操作后ato仍是用70万计算利息的话那我也要找会计喝咖啡了

tjg · 发表于 2021-5-15 16:56:16

只能在购买投资房存款以前调剂，不成能在购买后调剂

而且投资房的最大存款比例个别就是104%

psshanghai · 发表于 2021-5-15 16:58:37

无关键词我能够搜出处么？

hjunsn · 发表于 2021-5-15 17:02:18

借帖问一下，要是我的自住房一年前做了refinance，refinance 出来的钱放在offset account里。一年后自住转出租。这时候ATO是按我最原始的loan amount算interest,仍是按refinance 当前的存款算？

冰雾 · 发表于 2021-5-15 17:03:44

没人知道吗？

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