地产投资危险的一点看法，更新白叟国际理财惨重变乱。脚印辞别搞贴

tzb000000

非专业人士的集体看法，
（为何发这个帖子，以前发太低额正现金流投资的帖子， 过后感觉还好， 当初感觉市场进一步转变， 所以发个帖子说说我的一些新看法）

第一，澳元利率走低的可能性的确存在，不外很小了，我打算一月份把投资房利率固定五年的一半，三年的百分二十。低利率是撬动市场的最大杠杆，当初市场数据如待业，批发数据好像很美观，然而投资人曾经开始迟疑，次要缘故，国内贸易萎缩，澳洲的支柱被腐蚀。

第二，澳洲经济实质是资源性经济，短时间看，大家口袋钱还多，毕竟繁华了几十年，外加地产增值，银行账户前不少，政府补助也多广泛不感觉紧张。矿产不行了，大略三年摆布就能把积蓄损耗掉，当初曾经是一年了，西澳，昆州曾经不行了，四月的时分在NSW中部跑了一圈，矿业小镇的经济广泛不行，支出低，人口少，顺便一外卖盒都在十四五刀。下一部估量会进逼Newcastle 和卧龙岗，钢铁厂和汽车厂同样，估量救不了，估量一七年前分晓。

第三，企业不行了，待业不会好到哪儿去。澳洲的工资比美国高多了，年景好企业利润能够反对，还能混，年景欠好会大批死亡。比来西区的仓库出租牌子一下多了起来。外围市区为何跌的快，物流制作根本在这个区间，经济欠好，这些行业先挂，待业少，卖房领接济租来住，房价跌很正常。下一个阶段就是数卡车，一旦你发现下班不堵车了，估量待业数据马上会难看的，不需求等政府发布。

第四，肯跌的澳币会坑人，当初油价上去了，低澳币的杀伤力看不出来，一旦油价挪动到五十刀摆布，澳币还维持当初这个程度，油价会等闲涨到一刀五以上，间接影响是每周油费多了几十刀，直接的，通货收缩了，外加国内融资本钱下跌，银行可能自愿加息。会对地产造成两重压力。

第五，中国要素，抬起华人区房价，举重若轻，非华人区，心有余而力不足。可是别忘了，资本的保值目的是第一，假如房价上涨趋向显著，非居民的保值性投资会增加。有目光的，天然去美国，房价涨一块，汇率涨一块，澳洲房价涨了还被汇率坑了一把。

商业地产的几个观念:
1. 将来二十年， 银行会越开越少，所以租给银行也不平安了。  
2. 批发业 如DICK SMITH 这样的连锁店，PIA的一下就躺公开了 大企业也存在守约危险。
3. 仓库物流同上，总体走下
4. CHILDCARE物业我始终看好， 当初也持保存看法， 政府补助会改变，任务少的话， 更多妈妈会在家带孩子的。所以不成以闭眼买了。
5. 我本人始终想买的HOBBY农场， 还在犹疑中， 当初选择多了起来， 要停止，要收手， 要收停止。农场报答率低， 当初的价钱比较家庭住宅不算高， 可是比较历史记载， 还在高位， 耐烦等候。

固然了 我仍是有持续看好一般类型的地产投资，只是临时曾经借不到甚么钱了，所以我的集体16年战略是多看少动。

总体来讲，悉尼地产明年暴涨的几率其实不大，
供需角度说 ，一个是需要仍然在， 此外一个供给是在分批上市，冲击是缓缓放出来的。
本钱角度说， 短时间人工不会跌， 修建本钱摆在那里，所以高价入市的房子不会多， 然而长时间难说，地价和工价均可能跌，毕竟砌砖工人一天一千刀的工资过高了， 和在矿山开卡车一年二十万年薪同样， 公道存在，无奈继续。
政策角度说， 政府但愿跌， 不但愿崩盘， 这样影响待业，税收和以及周边产业。 DS当初倒也是奇葩， 市场最佳的时分倒掉，其余的我也不看好，地产建立最初无奈防止会慢上去， 电器行业中期来讲日子会惆怅。 2016年估量还能红火一年， 在建的工程仍是陆续完结， 下一波何时开始就难说了。
。。。。。。。。。。。。。

楼下老毛提示我跑题了，这么说吧，我感觉大环境当初泛起不良信号，当初买入要十分谨慎，小心再小心，临时暴涨的可能不大，中期阴跌的可能性我感觉不小，投资的话或许能够适量张望一下。

大家能够把此贴当做文娱贴看，当前要多花时间在家人身上，好比学做美食，和孩子一同学摄影等，此贴极可能会是我最初一贴了，仅借此贴向从未谋面的长安雪梨，墨尔本大伟致敬，也谢谢大家对我一些深刻看法的点击，认同也好辩驳也好，我都把大家当敌人，华人在外都不易，彼此了解和反对很首要。

xuqing527227

我看空做多的正现金流派投资者，手头有投资房，11月刚入的。

二楼是留给中国的。中国的经济当初在影响全世界， 周五中国收盘先后几分钟，全世界的股指外汇期货整个实时同频率颠簸，之前有影响， 不至于实时颠簸，隔夜发生影响就不错了，只要美国有这样的影响力。当初各个国度看空中国， 不是要诽谤中国，是由于和他们的投资间接关联了。中国经济欠好，海运指数就跌了，船公司不造船， 一些海运企业和造船公司关门了。 中国的经济欠好， 钢铁多余， 就高价倾销到澳洲， 所以卧龙岗的铁厂要倒掉。铁厂倒掉后，工人会永远失业，投资人关怀屋宇会贬价，餐馆老板耽心本人没生意会开张，都连在一同。


中国经济的确在过来十五年频频打东方人的耳光，今明两年我感觉很难熬了。问题根子仍是在温总印钱那里，未几说了。简略总结，出产多余，钱印多了，全民爱赌博。

中国人爱搞价钱竞争，只有进去的行业，杀死简直整个对手，该鲸吞的都拿上去了，极真个好比格兰仕出产了世界百分七八十的微波炉，剩下的除了和睦相处还能做甚么？而后来个网络购物，赝品杀死真货，简直各个产业都吃不饱。即使新兴产业如太阳能之类的曾经死了不少了，剩下的银行政府死保，欠债随意百亿计。中国经济是出口导向的，制作业撑持着宏大待业人口，外贸很难做了当初。估量最初，中型企业先死，小微企业持续不断换茬，大企业政府死顶，顶不住就带倒一片。

貌似钱多了，可是企业找不到钱，资金都是吃太高报答苦头的，个个炒地皮炒股票，大家这么干三十年了，有谁关怀危机，有谁在意你企业的前景，报答最首要。炒作的载体好比地产没有了，钱被富豪捂起来了，洗牌期近，估量地产会在政府管制下阴跌，不外中国的中产要用三十年来还债，所之内需有多少后劲很难说。印那末多钱，钱都哪儿去了？富豪口袋。载体，地产，股票，债券等，股票跌了，股民骂娘， 房子跌了，骂开发商，债券最可怕，挨骂解决不了问题，这个可是要还的，赖不掉的话，只能死掉，所以有些企业或者中央政府平台会被逼得死去活来。 债券不还，信誉破产，银行都不敢兜着，以前假如企业大，不行的话政府就会找大家谈， 破产你也损失， 干脆在借点给他们还有翻本时机， 因而往往银行就借了。 当初债券到期，  新债难借，只好摊牌， 一旦知道你出问题， 墙倒世人推， 一下就跨上来。

片面爱赌博， 大家都想博傻。 有个亲戚，女的，中学结业的 二十几岁借了几百万做矿山，机会对了，发的没法说，六个月就拉了几箱子现金回家分成，故事各种传布啊，而后就借了大几千万以上的钱去内蒙持续挖，没有甚么危险管制，没有任何常识， 就是饮酒受贿谈名目，而后套牢，前三四年卖别墅卖楼盘各种卖，还了一部份， 而后再找金融名目（高利贷），忽悠了更多一波人进去，后果下家把钱拿去赌博输了底掉，估量欠款三四亿， 人还活着在家带孩子，心态还挺好， 就是每天被人逼债。 咱们那边这类事件不是一般案例， 吃个饭就可以聊出个两三个例子。无论是股市也好， 地产也好，养猪也好， 太阳能也好， 机场建立也好， 搞甚么大家都感觉他人能搞， 我也能， 他人能挣我也能，在一个甚么都相对于多余的世界里， 一窝蜂上， 最初一窝蜂死。 结果， 资源无奈公道配置， 社会没有方法翻新， 社会转型难题。

其实以上的难题的确是能够花几年解决的的， 然而有一个首要条件， 那就是银行不倒。银行中高层广泛日子欠好过，泡在水里的，天然知道冷暖。


观念全面， 欢送斧正。

  ××××××××××××××××××××××××××××××× 2月回来更新一下，不发新贴了， 昨天知道了一个事件， 有点堵。

一个白叟的百万澳币是如何一晚上间打水漂的。

家里白叟，普通工薪阶级，节衣缩食一辈子，吃个十块的快餐也要肉痛半天，一个塑料袋也要收起来重复使用，对本人能够用苛刻这个字眼了，搞了所谓的理财， 听说美国的大公司， 3年来重复说有危险， 让把钱拿回来养老，存银行也好于，可是人就盯着15%的报答， 说国际没有税收，说国际人牢靠，死活不听。每次有了报答也掏出来， 持续寻求复利。 后果年底一晚上之间跑路，公司室迩人遐，几百万人民币投资了5～6年就剩下一堆数字，一毛钱都要不回来了， 要不是去年墙裂要求把部份报答提现，拿了十来万人民币回来， 否则真的是血本无归。省了一辈子的钱， 后果都送给了骗子。 花出去的十块钱， 由于看见了， 感觉好受要说半天， 化水的一百万，由于是数字， 竟然就这么算了。。。。

最耽心的仍是白叟心思压力大过头，身材垮了， 典型的人财两空。。。

唉 ，家里有白叟的， 也过问一下所谓的理财吧，国际当初的状况是骗子太多了，能拿回来多少算多少。

mx988

飘过。。。

kuangsha

火钳刘明

bagbar

汇率升高后 美国人发现澳洲房价对美元来讲降了三成   你说人们会怎么选择?

binsi

该来的总会来

k0000000k

但是美国均匀房价是17W美元，比au低太多了

diehard770707

美国人会选择买加拿大的房子。

wearesafe

澳洲要按总体算均价也就30万澳币，21万美刀摆布。

重返

有点情理。简略节说就是彻底没有支柱产业了，但是房子愈来愈贵。就像前几年的中国，整个镜咯集中在房地产。一旦市场疲软随着独一还能够的钢材全都玩完。然而中国人口多市场够大，其余行业也对付，没有澳洲危险那末大。并且按你的实践，大抵一八一七年金融危机。正好十年一次。推算的也算公道

seele

对于第四条。假如油价下跌，铁矿石也会下跌吧？那末，澳洲经济会恢复得多。

wfcc

不论危险是否愈来愈大，地产市场危险都小于黄金，外汇，期货，股市。

erhuanbo

有情理

wfcc

就靠二奶了

pwb

一大波中介和存款正在杀来

lite12

油价下跌只需求地缘冲突就能了。
Is当初只有人肉炸弹炸管道甚么的，属于低危险，高报答的恐惧袭击。当初不外是也想发油财，一旦手伸不进，破坏是最容易的了。

此外，沙特和伊朗，曾经在热身了，经济欠好，就想制作磨擦，维持政权的需求啊，习总为何修南海岛礁？

tzb000000

有情理，可是政府不会看着后面悬崖不论吧？比及政府束手无测的时分才是大费事，政府我感觉还能够赤字+基建再撑持一段。中国政府觉得没甚么招了，中国到是大费事降临。

chonchon

回去看看08年就知道了：）

gzkim2003

全澳均匀房价61.2W，abs九月份统计数据

SJBCCCD

前线留名，楼主深化剖析，大赞！

二世

有啥情理？看到本源是温家宝的四万亿，还有以为油价在地缘冲突时回拉起来就无语了。
根本属于看着有条有理说了一堆，全是集体客观判别，不足根本经济知识

coming123

目前最乐观预测！ 悉尼往年房价要涨10%

2016-1-8 15:59


寰球著名物业参谋莱坊国内（Knight Frank）的一份讲演显示，澳大利亚最大的房地产市场——悉尼，在2015年的资本增值超过了寰球10个次要城市，预测在2016年还将连续这类趋向。

预测在2016年，伦敦和纽约等寰球10个次要城市的房价将均匀增长1.7%，但悉尼将达到10%。莱坊国内的这个预测是泛滥地产专家中最乐观的。

在莱坊国内的2015寰球十大城市资本增值排行榜中，悉尼以均匀增值15%傲居榜首，但因比来几个月经济加速、股市颓靡且实行了本国投资免费，莱坊国内的剖析师拜雷（Liam Bailey）和艾伦（Kate Everett-Allen）将2016年悉尼的资本增长定为较温和的10%。

SQM房产钻研公司（SQM Research）预测悉尼2016年的房价增速为4%至9%，乐观水平仅次于莱坊国内。

CoreLogic RP Data的数据显示，悉尼去年年底的屋宇拍卖清盘率曾经跌至59.8%，SQM房产钻研公司的克里斯多夫（Louis Christopher）以为2016年悉尼的房价增速更多是4%。

但来自地产公司Home789的悉尼中介及名目销售Walton Chu也以为悉尼2016年的房价能完成10%的增长。他说：“虽然悉尼市场在降温，但卖家的预期仍然高…悉尼的人口将持续增长。即便增长10%，悉尼房价仍比寰球大部份城市要廉价。”

莱坊国内此前的钻研显示，摩纳哥、香港和伦敦的均匀房价超过6万澳元/平方米，纽约接近4万澳元/平方米。悉尼则与日内瓦和新加坡至关，每平米在2万至3万澳元之间。

而在灰心的预测者中，有些估价师和银行称悉尼的房价往年会上涨10%。莱坊国内表现，总体而言，寰球收益升高是短至中期内的常态。

“寰球两个最大经济体的事情将主导2016年的停顿。一是中国经济放缓的水平，二是美国进一步加息的步调，这两件事将抉择将来十二至18个月内兴旺市场及新兴市场的房市表示。”

预测香港、新加坡和巴黎的房价将上涨3%至5%。增速与悉尼最接近的将是纽约和摩纳哥，各自增幅将在5%摆布。

低调

中国的问题在于轨制和人心！

987654321

汇市曾经狠精彩了，当初该轮到股市了，房事不急，最佳的都是留在最初的

chiusyan

廉价的未必都是值得投资的，也有得多是渣滓

萧云飞

我这是屁民的逻辑，看到本人看到的实际例子进行解读，所以是集体观念。

当年温总不印钞票，中国原本是能够转型的，那时分企业也难，然而都有得多利润积蓄，我意识开外贸工厂的敌人过后兜着大把钱筹备搞并购，整合后技术降级，可是四万亿印票子后对手借钱活上去了，他的钱只好投去搞地产名目，当初套得乌烟瘴气，假如是本人的钱搞，都没问题，可是大家都是各种存款，并购大略两千万，原本买地皮都不敷，拼命借公家债权，而后去银行借，用百分五的资金搞起来名目，说好听，只有不挣钱，他就会败尽家业。假如过后不救，实业会死掉一小部份，然而大家都有积蓄，这几年印钞票，钱都是虚数，市场也烂掉了。去年三月他的对手仍是关门了，欠了得多钱，找他买，惋惜他曾经本身难保了，比来年底了，他四处周转资金和我吐了点苦水，所以知道。别说是他贪婪，做工厂几百号工人，年利润二百万，炒一套房子都不如，他激进了十几年，虚浮做实业，后果被印钞票打垮，钱不花，烂手里，投资做技术降级，对手用银行的钱高价冲击市场，没方法进步份额，最初做了地产。所以起码对一部份真心做实业的人来讲，问题的根子出在温总那。

当初企业转型太难了，首先是心态塌实，都在想用金融工具圈钱，虚浮做实业的人根本没有。去年下半年回国，人人都在讲互联网理财工具，赶场拍电视广告，做材料，一谈，根本都是名目画饼，而后圈钱，八零后敢做得狠，百分九十的心理放在怎么拿钱下面，至于怎么用钱生钱，基本不在意。一方面的确是我思惟后进，可是圈钱的心态成为常态就没人当真做事了，将来一代的企业精力曾经死掉了一半。

简略的说，我见到的七零后的实业家在挣扎，在忧虑，八零后在用金融工具圈钱狂欢，九零后在刷卡超前消费，九零后刚任务就有十几张卡，当初是连消费端都乱来了，美国出乱子前是甚么状况？我零六年去美国，住敌人家，是否寄十万美元额度的卡过去采购，零八年如何，大家很分明了，所以根子还在乱印钱上。

kidd1984

你说的很好 从做实业的角度来看澳洲开展更适合。

bally

好贴留名

revenant

无论对错，楼主剖析的很好，
lz敌人都是干甚么行业的呢,为何利润这么低, 几百号人一年只能赚200万?
我家在浙江一小镇, 我表哥一集体在义乌开店做出口纺织品, 半年赚了200万; 我姐姐开加工厂出口纺织品, 10几个员工,一年赚了400多万. 我小叔从网上接一些外贸单子, 就小叔和婶婶两集体, 一年也赚了将近一百万. 我堂妹在阿里巴巴开一个店铺出口玩具往年也赚了100多万了.四周的大厂大公司就不说了. 并且据说明年的外贸出口生意会很好, 得多大单子曾经上去了

不用太耽心, 得多行业得多人仍是很发达的

xxzjp

论断彻底背道而驰，楼主是卖商业地产的吧？

acan6666

太对了。

pengsk2003

剖析得对比虚浮，中肯

ylw

你像是在讲温州产生的事件·。

xyxtsgllj

在国际呆了一个月，理解了不少实际情况，3，4线城市的各种房地产企业曾经近一年发不收工资，解体是早晚的事，得多人的钱都被套牢，情势是很失望的。

erhuanbo

美国政府不也同样吗？只是祸患的是全世界。看来中国经济转营胜利，能力渡过难关。

bagbar

剖析的好

haiyyaih

有情理

yyyxxx

lz的帖子中肯，总比某些人的帖子一下去就‘老夫夜观星象’来得诚心多了。