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jojoj
发表于 2021-5-15 19:51:04
钻研一个区有得多剖析办法，好比：区域人口增量、开发本钱剖析、区域待业数据剖析、空置率及房价和房钱曲线剖析、区域开展布局剖析、区域历史剖析等等，剖析办法得多，但若你不懂如何应用就会很凌乱，由于数据可能泛起相悖的论断。明天，我就要经过这篇文章谈一下剖析办法的权重和主次问题：
一、调查一个区最首要的数据是年均人口增量数据
在悉尼，某个区域的所有基建利好、待业开展以及受欢送水平终究都将转化为年均人口增量数据，所以，这个数据是一切数据中最首要的，是一个区域的根本面，其余任何数据都不必看。这是很简略的情理：假如一个区域人口开展得好、受欢送，年均人口增量必定很大。在悉尼，个别的年均人口增量数据是4%摆布，假如低于或者在这个比例四周浮动的话，根本阐明区域的房市进入了一个不乱期，好比CBD或者内西区，这类状况下你就需求按照第二点“空置率及房价和房钱曲线剖析”判别区域的房市当初处于何种周期中再抉择是不是进入。但像Waterloo、Rhodes、WWP、Chippendale、Wolli Creek这类年均增长率在15%乃至20%以上的区域，基本不必斟酌太多，将来五年一定是下跌的！这里要留意一点，这类年均增长率数据是指在本区买房或者租房的人数，不包罗海内买家，所以数据自身跟海内买家也并无太大瓜葛。这里可能大家还会发生一个疑难：真得只看这一个数据就行么？莫非不必看屋宇供应数据么？因为本地Council在制订屋宇供应量时自身参考的就是年均人口增量，年均人口增量数据是因，屋宇供应量数据是果，所以两者一定是不矛盾的——就只参考这一个数据就能！此外，判别投资增幅个别都是以五年为期限，但这五年之中一个区域的房市一定是处于不同周期的，悉尼没有任何一个区的房子买完卖掉就会马下跌，除非是像Rhodes Central、Crown Infinity、Lendlease Darling Square这类爆款名目，我能给你包管的只是区域的长时间增值，至于何时卖掉变现就需求你按照区域的地产周期趁势而为！
二、利用区域空置率及房价和房钱曲线数据判别区域当初处于何种周期中
区域空置率及房价和房钱曲线数据是第二首要的数据，个别咱们讲年均人口增量在8%摆布能力构成投资的根本面，判别以这类比例增长的区域就需求你按照相干数据先判别房市处于何种周期中，这类判别为的是抉择以何种价钱买入名目，好比你经过曲线数据判别泛起在某一区房市处于上行周期，那末你就一定不克不及以惯例市场价买入，由于上行周期一定会泛起捡漏户型这个时分买入捡漏户型，再加之人口增量的包管，房子就一定会下跌的。
三、经过开发本钱剖析判别房价下跌的空间
假如说投资就是一种赌博，那末“开发本钱”或者说“土地价钱”就是对方的底牌。得多买家拿着一样的估算发现有五六个区能够选，因而就蒙了，不知道买哪一个。这时候候，我告知你，千万别听四周敌人的意见，因为房子有体面属性，得多人保举你某个区可能只是为了彰显本人寓居的区颇有“体面”，但实际上他选择的楼盘可能会很渣滓，所以这类保举彻底没无意义，而你需求做的就是经过剖析一个名目的开发本钱判别楼盘的实在价值。好比：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？我置信选择Rouse Hill的会得多，并且他们都会给出你得多看似公道的缘故，好比：东南轻轨、区域大型布局等等。但我想说恰是这些自认为聪明的人落入了“陷阱”：在地产开发中有一种玩儿法就是开发商以很低的价钱拿地，然而经过少量的媒体鼓吹或者Agent鼓吹把某个区炒热，而后少量吸引买家，等热渡过了买家才会发现区域房价正大幅降落——一切买到上涨区域的买家无疑例外都掉入了这类圈套。这是为何呢？缘故很简略：房价能够经过媒体鼓吹炒起来，但地价是不成能的，由于土地的买家是开发商，他们更懂准确地计算，而房子的买家是普通消费者他们只懂随声附和。再回到以前的问题：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？应用开发本钱剖析的办法就很好解决这个问题：按照土地售买价格Rouse Hill单个lot的本钱是10万，而Campsie带DA单个lot的本钱是30万，你一样花50万买本钱30万的划算，仍是10万的更划算？谜底不言而喻！
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等你能写出这样的文章再来跟我聊吧 |
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