往年（2019）投资新house无望达成正现金流吗？

coke_xemon

房价在降，央行可能降息，目前所能看到的房钱变动不大。
此消彼长，往年无望重现久违的投资正现金流吗？

04.10增补：

身旁见到新房分租Airbnb的例子，两层4房新House分租6个房间，年turnover约10万，除去3万房贷，2万打理费用（外包），5千杂费，还有4.5万毛利。固然本人有20%首付压在外面未算。这个例子可能对比极端，分租也有点擦边球。期待有相似教训的投资达人分享。

mx988 · 发表于 2021-5-15 18:52:41

house要想正现金流需求一定的年份才能够达到吧。买入时假如就是正现金流，那末这house恐怕没甚么贬值后劲，由于只要其余买家也都是这么以为的，才会有较低的买入价。
通常house都是买入时负现金流，过几年靠增值盈利。买入时负现金流越大，阐明大家约看好将来贬值后劲，才会承当危险用低价和负现金流扛上去。
固然，遇到大部份人看不到的风波渐变也是可能的。

cshark · 发表于 2021-5-15 18:53:47

house假如是投资房怎么可能会是正现金流？地税一项就可以让它变为负的，除非存款很少

sola · 发表于 2021-5-15 18:56:58

这算投资独立屋初级黑吗

cyzl · 发表于 2021-5-15 19:00:17

还得跌30%以上才行……

拉链 · 发表于 2021-5-15 19:01:41

楼主你能够的

langmanzhuyi · 发表于 2021-5-15 19:06:38

自身就能，开10房间rooming house，间接正现金流cover两倍利息均可以

waq221 · 发表于 2021-5-15 19:09:43

有的，只是未几

并且地税来讲，在潍州得多投资房没有地税，由于地价估值没到25万

qp198 · 发表于 2021-5-15 19:11:49

boarding house属于商业运作了，不外弄好了报答不错。
有资本的投入个2,3百万。赚个年薪仍是很容易的。

hiqyj · 发表于 2021-5-15 19:15:30

以前斟酌过，觉得太费事了。

从办理简略水平斟酌，我人在墨尔本：
好比clayton大学边上5条街，假如140-150万拿地，批文和造差未几70-80万，两套最简略的townhouse, 整个加进去230万确定能够搞定了，7+8房间，passing income最少20万，报答率不高然而不乱

单纯寻求现金流的能够北区火车站边上，或者dandenong, frankston那边造，造一套不需求town planning,差未几造价30出头，40根本均可以造出来，10房间，能够达到10% gross return以上假如弄的好的话。。。。

ylw · 发表于 2021-5-15 19:19:32

你说是一套房8间，仍是两套房共8间。假如是两套房共8间。一年20万的话，一间划到周租500？

iiiloveyoou · 发表于 2021-5-15 19:22:37

apartment 地税低房租高有可能吗？

低调 · 发表于 2021-5-15 19:24:11

躺着挣钱的事我喜爱。

siluoer · 发表于 2021-5-15 19:25:19

分租估量能够。整租差远了。。。

考拉熊 · 发表于 2021-5-15 19:26:38

好区6成首付，加之点运气，应该能够是正现金流。
烂区4成首付，加之很好的运气，也能够是正现金流。
我这里的正现金流是指扣除一切开消的最初结算。

hikoo · 发表于 2021-5-15 19:28:47

这么多首付，就没人投资房子了

kunmpsz · 发表于 2021-5-15 19:32:09

不存款的投资房，没见过？

hjunsn · 发表于 2021-5-15 19:35:16

见过，阿谁不在投资探讨以内

四四方方 · 发表于 2021-5-15 19:39:37

2套townhosue,7房间+8房间，以前批文能够做到9+9，而后胆子大点洗衣房图纸弄大点，到时分改下偷偷租出去，现金流大惨了，当初批文7+8能的，9+9别想了。。。假如三套的话能够做到18房间，然而本钱更大了，看地价咯。。。。

mx988 · 发表于 2021-5-15 19:41:04

不存款就不算投资？

zhl1981221 · 发表于 2021-5-15 19:43:57

7+8？你这个算是residential仍是boarding？

单租找人很烦的，假如要一间一间单租的话，估量要全职招租了。

987654321 · 发表于 2021-5-15 19:48:38

造要70-80万？我看得多project home造的报价才30万呀

wfvdf · 发表于 2021-5-15 19:50:27

这个9+9，7+8是啥意思呀

samalada · 发表于 2021-5-15 19:53:20

就是两套，一套7个bedroom，另外一套8个

987654321 · 发表于 2021-5-15 19:57:29

你的意思是按房价100%“计算存款利息？

仙人小球球 · 发表于 2021-5-15 20:00:19

当初能贷到钱的话，绝对能够做到零现金收入，到正流量恐怕需求当真找好货

fkzl · 发表于 2021-5-15 20:01:57

中介费6-7%，很好租的，大学边上，特别是2-3月份，价钱能够租到最高。火车站边上租光可能需求1个月多

lite12 · 发表于 2021-5-15 20:05:44

对的

572019 · 发表于 2021-5-15 20:07:48

造价60出头，首先我是地基甚么的都算外面了，第二个每个房间9平米都是含卫浴的，包罗厨房2个灶头之类的设施，固然丰俭由人，都能体当初房钱外面，看详细市场行情了

萧萧而下 · 发表于 2021-5-15 20:09:48

我见过印度人在墨尔本北区，30万不到就造出来10房10卫，铁皮顶，墙是相似那种大块的相似泡沫然而很厚的板
敌人，你写这么多，你以为他们探讨的是你想表白的么？

coke_xemon · 发表于 2021-5-15 20:11:01

结合个例子说对比好
https://www.realestate.com.au/pr ... c-clayton-十二6462034

老兄感觉这类操作形式优缺陷各是甚么？

coming123 · 发表于 2021-5-15 20:13:25

是一套60万？
不外假如9房多是对比贵

Project home个别4-5房. 但project home应该包地基吧？我还打算后院再建个project home给父母住.....认为30多万应该全包了

但若能找设计师独自设计应该能把地的特征用得最佳

liuxiaojin · 发表于 2021-5-15 20:18:01

对，就是这类

优点：现金流大而稳，办理相对于于多套公寓便利得多，最大的优点就是有地能够增值

缺陷：地税，固然现金流假如计算失掉其实地税能够抵充掉一部份，然而没公寓现金流这么安稳，存款有难度，由于银行可能会算作co妹妹ercial use, 杠杆率可能有所下调，所以本金投入其实比公寓大，然而比studio杠杆大

cshark · 发表于 2021-5-15 20:22:07

我造过project home，都不包地基的，免费蛮贵的地基，而后假如包地基的condition得多，之后还给你加回来

meili_ah · 发表于 2021-5-15 20:25:25

有几个问题哦

1）这个和买个大地旧房，而后下面隔个6间7间的比拟呢？由于这个是得多老华人的操作形式。

2）这类近学校的地，我觉得曾经失去了一个作为自住房贬值的那种来自刚需的后劲。纯正成为了房钱驱动，靠不靠谱？

3）一旦利息继续下跌，冲破了阿谁rental return，这类房子的市场需要会不会见临很大颠簸？好比少量的房主选择登场。

zzlzss · 发表于 2021-5-15 20:28:11

这也是终究我不选择下手的缘故由来：
1）这个和买个大地旧房，而后下面隔个6间7间的比拟呢？由于这个是得多老华人的操作形式。
这个形式得多区无奈达到很好的现金流，也是之后假如房价继续上涨我次要看的类型，相似于0本钱高杠杆囤地，我感觉要比造靠谱得多。

2）这类近学校的地，我觉得曾经失去了一个作为自住房贬值的那种来自刚需的后劲。纯正成为了房钱驱动，这类靠不靠谱？
要看一个需要，好比地有rezone后劲，好比monash阿谁，还有就是房钱的下跌，固然会由于不是自住刚需失去一部份买家，鱼和熊掌不成兼得么。

3）一旦利息继续下跌，冲破了阿谁rental return，这类房子的市场需要会不会见临很大颠簸？好比少量的房主选择登场。
第一个我感觉短时间澳洲的经济利率不会涨，所以我不是耽心这一点，假如加息其实房钱也会涨的，而这类寓居前提相对于不错的房间其实反而会更好租我感觉。

nobbie · 发表于 2021-5-15 20:32:54

这么多不意识的人住一块，办理好费事的吧。
租客之间产生点甚么事可够你烦的

lite12 · 发表于 2021-5-15 20:34:08

那酒店更烦了，仍是看本人吧，我感觉假如寓居群体是先生的话要比其余类型的好一点，毕竟住这类的不会是家庭

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