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华人澳洲中文论坛›论坛 › 澳洲生活 › 澳洲税务 › 请问投资房转自住房CGT问题

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    请问投资房转自住房CGT问题

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    2021-5-12 01:25:56 787 36

    case:
    A房自住了5年,
    B房投资了3年,

    假如当初卖了A房, 自住B房.  为了未来计算B房的CGT,  B房当初要做估值吗? agent 做估值行吗?



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    全部回复36

    siluoer 发表于 2021-5-11 23:37:34

    siluoer 沙发

    2021-5-11 23:37:34

    能够去做的。。。。然而不是一切的agent 都能做的。。 quantity surveyor做的是 最权威的
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    huangxijun 发表于 2021-5-11 23:39:10

    huangxijun 板凳

    2021-5-11 23:39:10

    我咋感觉不需求做

    未来卖的时分，按3年除以持有B房总年数计算CGT就能了
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    zepp 发表于 2021-5-11 23:41:27

    zepp 地板

    2021-5-11 23:41:27

    其实仍是做了好，好象三百多刀吧。假如住进后再装修甚么的未来增值部份还要抵来抵去的，假如没有发票，现金价甚么的挺费事的吧?
    楼主最佳找个房价低的时分做，没准还不必交CGT呢。固然这类状况最佳不要产生
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    xiuxiandao 发表于 2021-5-11 23:45:03

    xiuxiandao 5#

    2021-5-11 23:45:03


    假如搬进后又做了得多使房子增值的任务，但又付的是现金。没存发票怎么办?
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    vbcoco 发表于 2021-5-11 23:46:49

    vbcoco 6#

    2021-5-11 23:46:49


    then nothing u can claim
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    拉链 发表于 2021-5-11 23:49:03

    拉链 7#

    2021-5-11 23:49:03

    B 房转自住貌似没有CGT event, 估值无意义么？
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    traumfilm 发表于 2021-5-11 23:51:10

    traumfilm 8#

    2021-5-11 23:51:10


    CGT for first three years as during period the LZ own two properties
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    tzb000000 发表于 2021-5-11 23:53:21

    tzb000000 9#

    2021-5-11 23:53:21


    能指教下么，为何出租过就要做valuation呢，查了下cost base modification rule ITAA97 s十一2-20, 没有找到需求用valuation做cost base 的依据, 此外也没找到投资转自住能triger CGT event 的依据.
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    99yzy 发表于 2021-5-11 23:55:35

    99yzy 10#

    2021-5-11 23:55:35


    所以我一开始回帖就说好像不需求做估价的。

    你要问2楼阿谁LEE266了
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    ch1972619 发表于 2021-5-12 00:00:30

    ch1972619 11#

    2021-5-12 00:00:30


    OK,谢了
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    czly789 发表于 2021-5-12 00:04:07

    czly789 12#

    2021-5-12 00:04:07


    能不克不及征询下为何要做估价，有甚么reference么
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    CESARE 发表于 2021-5-12 00:08:01

    CESARE 13#

    2021-5-12 00:08:01


    他吃饭去了，估量没时间。哈哈
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    零丝残绪 发表于 2021-5-12 00:10:02

    零丝残绪 14#

    2021-5-12 00:10:02

    There is a special rule that deems a taxpayer to acquire a dwelling for its market value when it is first used to produce income. However, this will only apply where the dwelling was your main residence prior to it being used to produce income. As your property was used as a rental property before it became your main residence the special rule does not apply and you are not required to get the dwelling valued when you first moved into it.
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    benq 发表于 2021-5-12 00:14:14

    benq 15#

    2021-5-12 00:14:14


    请问银行存款的估值无效吗 仍是必需请专业估价师做 谢谢
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    骷髅 发表于 2021-5-12 00:15:53

    骷髅 16#

    2021-5-12 00:15:53


    LZ的状况不需求估价


    税务局只说 if the market value of an asset needs to be determined, taxpayers can choose to obtain a detailed valuation from a qualified valuer or compute their own valuation based on reasonably objective and supportable data.

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    pi99 发表于 2021-5-12 00:18:18

    pi99 17#

    2021-5-12 00:18:18


    REAL ESTATE AGENT VALUATION IS OK
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    wfcc 发表于 2021-5-12 00:21:26

    wfcc 18#

    2021-5-12 00:21:26


    详细状况详细剖析，好比
    1，这个房子前三年没涨，楼主搬入住了七年涨了十万，并卖出。
    假如入住前评价了，由于前三年没涨所以卖出时CGT是0
    假如没评做卖出时要交CGT但能够打3\10折。

    2，假如前三年涨二万。楼主搬入后花大价格装修，但买资料，装修徒弟都是现金价没发票，（所以不克不及减掉装修的费用）住了七年卖出，好比增值三十万。
    假如评价了CG是二万
    如没评价CG是30X3\10=9万

    3，假如楼主搬入时正好是顶峰房价很高，但七年后根本没涨，这样做评价就不划算。

    倡议
    最佳做一个，等卖的时分看哪一个办法合算就用阿谁。

    等专家斧正!

    有一问题，卖房时楼主的印花税是否只要3\10能够当本钱减掉，仍是整个
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    拉链 发表于 2021-5-12 00:24:17

    拉链 19#

    2021-5-12 00:24:17

    感激分享
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    平凡 发表于 2021-5-12 00:28:04

    平凡 20#

    2021-5-12 00:28:04


    CGT是成文法，计算是法律明文规则的，自住转投资是明文规则＂视为发售＂，所以要估值权衡cost base, 出租转自住我还没找到依据，假如你有依据但愿能分享一下
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    lemon25 发表于 2021-5-12 00:30:05

    lemon25 21#

    2021-5-12 00:30:05

    xuexi mark
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    y12345y 发表于 2021-5-12 00:32:20

    y12345y 22#

    2021-5-12 00:32:20


    等专家吧，楼上二位专家不来了?
    回复

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    shuifeng111 发表于 2021-5-12 00:36:41

    shuifeng111 23#

    2021-5-12 00:36:41

    说的很分明，谢谢！
    回复

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    lizzy 发表于 2021-5-12 00:41:29

    lizzy 24#

    2021-5-12 00:41:29

    就是自住转投资要评价，由于未来发售交GST时要计算增值差额。投资房转自住房不要评价？由于当前发售时是免GST的？那末投资房转自住房多久才能够发售时免GST?十分感激！
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    ssz 发表于 2021-5-12 00:45:34

    ssz 25#

    2021-5-12 00:45:34

    照抄下面的错了，和GST不妨事。是CGT。投资房转自住房后发售怎么算CGT?假如是纯正的投资房，不是还有50%discount吗？假如转自住，反而按自住时间和出租时间的百分比计算？这样可能连50%的折扣还不到？
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    fkzl 发表于 2021-5-12 00:49:13

    fkzl 26#

    2021-5-12 00:49:13


    假如出租一年，自住5年

    那末获利10万

    10万*1/6 *50% DISCOUNT加之当年支出计算税

    折扣只有持有一年以上都是有的

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    一强 发表于 2021-5-12 00:53:57

    一强 27#

    2021-5-12 00:53:57


    有quantity surveyor保举吗？能够短我分割办法吗？
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    CCNUgiaour 发表于 2021-5-12 00:58:10

    CCNUgiaour 28#

    2021-5-12 00:58:10


    我想借问一下：
    A房自住6年。
    B房买的时分60万，出租1年，而后推倒重建1年花了20万，而后从A房搬进B房（自住）。A房变为投资房。B房又住了8年，未来卖B房的时分是100万。
    那CGT是（100W－60W－20W）x （1／10） x50%
    仍是
    （100W－60W－20W）x （2／10） x50%
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    62824386 发表于 2021-5-12 00:59:40

    62824386 29#

    2021-5-12 00:59:40


    你好

    是第2个

    或者你能够把A在搬进B时做个估价

    那末8年后，你要卖B的时分看看A涨的多仍是B涨很多来抉择。 然而按照6年规律，可能6年时分预算一下，阿谁当自住，阿谁当投资更划算

    税交的少
    回复

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    jming523funzone 发表于 2021-5-12 01:04:02

    jming523funzone 30#

    2021-5-12 01:04:02


    你好，
    就是即便B房我已经出租过，我未来也是能够申报我间接买了就自住？而A房就在买入B房的时分变为投资房？
    然而B房我花了1年时间重建，这个时间也能够把它计算成自住？
    谢谢！
    B能够变成自住，然而你出租过，当前确定卖的话要按比例交税的。

    逃不掉的

    建造期间你假如住A房，那末B房就是投资性质的
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    czly789 发表于 2021-5-12 01:07:28

    czly789 31#

    2021-5-12 01:07:28

    谢谢楼主先

    我小小总结下看说得对不合错误哈？
    投资房东要买增值 （长时间持有）
    要否则就是抵税（关于高支出者）

    1.买投资房最佳用现有equity 去存款达到投资房存款额最大化
    2.打算长时间持有的房子好比30年以上最佳及早付清全款（这和1矛盾不？）
    3.自住房最佳及早付清全款

    基于以上，咱们当初有自住房2号，打算往后给父母住而且长时间持有。所以在我买3号自住房的时分是否2号就转为投资房？当初能够开始管理的是最大化equity买一个投资房。
    目前2号我也只还利息，余钱放入offset.这样操作待往后转投资房好些吧。

    对于CGT.以上3套房除了1号投资房会卖之外，2号现有自住不会卖，3号方案自住不会卖，那末无奈享有CGT优惠是吧？
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    rooky123 发表于 2021-5-12 01:09:19

    rooky123 32#

    2021-5-12 01:09:19

    得多人只还利息，不还夲金，这有甚么益处呢？这个只要在浮动loan才行吧，固定存款应该不行
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    霉得心慌 发表于 2021-5-12 01:11:34

    霉得心慌 33#

    2021-5-12 01:11:34


    挖出来讨论一下。

    假如A在房东入住B后出租了，是否就不克不及再把A当成税务上的自助房了？
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    hikoo 发表于 2021-5-12 01:15:53

    hikoo 34#

    2021-5-12 01:15:53


    能够的。 但相反时间段内，B在计算上就不克不及算自主了（只管其实是自主）
    回复

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    sm65 发表于 2021-5-12 01:19:32

    sm65 35#

    2021-5-12 01:19:32


    能够的

    然而一定有缘故的，否则很容易被ATO不抵赖你的行动。或者搬出去后找个估价师估一下价值做个备份
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    zhaoyang21730 发表于 2021-5-12 01:21:03

    zhaoyang21730 36#

    2021-5-12 01:21:03

    借贴求教一个问题，假如是新房的话，造完房子加了几万刀的花园和室内窗帘，装修，因有些付的的是现金，能够把折旧表上的价钱作为cost base 吗？感激解答。
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    waq221 发表于 2021-5-12 01:25:56

    waq221 37#

    2021-5-12 01:25:56


    根本不成以，由于没有付款记载
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