央行维稳利率，便宜贷款还能“安全”多久？

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市场普遍预期央行最近几个月都不会变动利率，5月份的央行利率决议再次证实了市场的判断。（详见《澳央行维持5月基准利率不变 再申明2024年之前不加息》）
与上月一样，央行再次强调，“在实际通胀率可持续地处于2%至3%的目标范围内之前，不会提高基准利率。要实现这一点，劳动力市场将需要足够紧张，以加快工资增长。这最早要到2024年才可能实现。”
澳大利亚央行非常明确地表示，基准利率将在一段时间内保持在目前的水平。
BIS牛津经济研究院首席经济学家Sean Langcake说，劳动力市场的复苏比澳央行预期的要快得多，但经济离澳央行设定加息条件还有一段距离。
澳大利亚央行在决定基准利率时，必须考虑多种经济因素。房价是其中的一部分，但更广泛的经济更重要。因此，即使房价暴涨，基准利率也完全有可能保持在低位。
但这并不意味着2024年以前商业银行的贷款利率不会上涨。
最近，低固定利率房贷大行其道，联邦银行（CBA）甚至报告说，在去年短短六个月内固定利率贷款大幅增长38%。
最近信贷市场上最值得注意的一个变化是，联邦银行（CBA）、国民银行（NAB）降低了一些较短的固定期限（2年）的利率，同时一些固定房贷利率又上浮了，特别是四年和五年的较长期限。
西太银行（Westpac）上周将两种四年期和5年期固定房贷利率上浮了30个基点，分别达到2.29%和2.59%。
西太银行并不是最近唯一上调长期固定房贷利率的银行。联邦银行也在3月份将部分四年期固定利率住房贷款提高了20个基点。
像Bankwest、Newcastle Permanent和Greater Bank最近都提高了固定利率房贷产品的利率，而Adelaide Bank则将其部分浮动利率提高了15个基点。
银行纷纷开始主动上调较长期固定房贷利率，因为他们认为2024年央行至少会上调一次基准利率。
RateCity数据库的分析显示，现在只有6个四年期固定房贷利率产品低于2%，低于今年初的32个。而低于2%的五年期固定利率则完全“消失”了。
不过，在2024年或之前结束的短期固定利率仍然具有超强的竞争力。自今年初以来，2%以下的两年期固定利率的数量增加了一倍多，达到71个，而三年期固定利率的数量几乎增加了一倍，达到49个。
2％以下的利率还能维持多久？
近几个月来，固定利率迅速降低的一个主要原因是央行的“定期融资机制”（TFF），这是一个约2000亿澳元的资金池，供贷款机构在三年内以超低的成本使用。
随着这一融资机制在2021年6月到期，专家警告说，超过三年期的固定利率将开始再次上浮。
RateCity.com.au研究总监Sally Tindall说：“当COVID疫情初来时，没有一个低于2%的住房贷款利率。今天，有超过180个，但不要以为它们一直都会这么低。澳央行打算至少在2024年提高基准利率，但许多房贷利率将提前上涨，特别是固定利率贷款。”
她预计，在上调四年期和五年期利率之后，三年期利率很可能是下一种要上调的利率，很可能会从今年下半年开始。对于最近没有再融资的人来说，现在四处寻找更划算的利率还不算太晚，无论是固定的还是浮动的。
RateCity.com.au的分析显示，如果一个有50万澳元余额的房贷客户从2.99%（现有客户平均利率）转为2.50%（新客户平均利率），他们的月还款额将减少125澳元，到2024年5月，他们可以最多节省7152澳元。
利率2%以下的房贷产品数量

来源：RateCity.com.au
四大银行最低自住房利率

来源：RateCity.com.au
广受欢迎的低利率固定贷款也会让借款人措手不及。因为在固定期限结束后会有利率上涨的可能，Firstmac首席财务官詹姆斯·奥斯汀说，这在几年后会给借款人带来严重风险。
当固定期限结束后，这类房贷产品利率将转为银行的SVR（标准浮动利率），目前约为4%-4.5%。奥斯汀说：“到三年结束时，基准利率预计将上升到0.50%左右，使这些SVR达到4.5-5.05%。这与目前提供的1.99%的固定利率相比是一个巨大的上升。这很可能对许多借款人的还款能力构成挑战。”
塔斯马尼亚大学的经济学家Mala Raghaven说，虽然澳央行不太可能在近期内加息，但不可避免的加息可能会让借款人付出代价。
Finder分析发现，如果利率上升0.25个百分点，按照房贷客户平均贷款额495,420澳元、4.27%的浮动利率计算，利率增加到4.52%意味着房贷客户按揭额每年多出878澳元，30年多付出26,330澳元的利息。
房贷利率上升0.25个百分点，房贷客户需要多付的利息

来源：Finder, RBA.
如果有一笔100万澳元的房贷，30年就要多付53,146澳元的利息。而月还款额将增加148澳元。
然而，根据Finder的消费者情绪跟踪器，每月还款额增加200澳元以上，将触发41%的借款人的财务困境。
Finder的消费者研究主管Graham Cooke说，这意味着借款人需要仔细考虑他们的购房决定，并继续寻找更低的利率。
Graham Cooke提示，上一次央行基准利率维持34个月不变，期间银行平均改变了7次利率，其中5次是上浮。
此外还值得注意的一个信号是，汽车贷款利率和商业贷款利率也在攀升。
未来的减税将使更多的现金进入人们的口袋，并有可能推动更多的消费支出、更高的通胀和更高的利率。
加息，或许比预期的来得更早，申请贷款时未雨绸缪，是未来不至陷入困境的可行之道。
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