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普通人进行抢房大战时,全球富豪正悄悄在澳买房

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2021-5-10 23:58:00 429 0

上周,澳大利亚全国住房拍卖清盘率又回到80%以上,表明市场热潮仍在持续。
对于澳大利亚普通的购房者而言,现在想要买到一套满意住房,需要花费大量时间在看房、参加拍卖上。即便如此,由于获取的信息有限,常常在达成交易之前,他们已经错过了买房的最佳时机。
相比之下,因为资源和财富不对等,富豪们买房的方式则可能截然不同。
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对于在澳大利亚富豪榜上“拥有姓名”的超级富豪而言,他们往往能够逃避公众的视线,既能买到好房子,又能避免“烦人”、甚至“残酷”的众人抢房大战。
因为富豪之间建立了一个类似的秘密俱乐部,在这个圈子里,他们一般会交易一些独家提供的房产。从最开始找房、到最后的成交,即使财产所有权会公开记录,公众仍然很难知道他们拥有什么。
他们往往会一开始便会雇佣买方代理人,后者帮助其承担了繁琐的找房活动。在自己亲自看房之前,他们会要求经纪人对场内和场外的房产做大量筛选。
经手过大量豪宅交易的拍卖公司James Pratt Auction Group的首席执行官兼拍卖师詹姆斯·普拉特(James Pratt)表示,对于许多超级富豪而言,买房过程通常都保持“非常低调”,一般都会派助手去谈判和签署文件。“在签署合同之前,买家是谁都不知道。”
除非他们自身比较高调,希望让别人知道,否则一般都会通过保密的访视进行购房。
有时购房也属于商业决策。而且“这不仅仅是一个人的决定”,所以往往他们就更低调。
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不过,Eastern Suburbs房产中介本·科利尔(Ben Collier)透露,虽然名人和高净值人士在出售房产时总是表现的非常谨慎;但是,在去年的市场中,这种情况开始发生变化。
“我们看到了这方面的变化。房产卖家从最开始的不愿公开信息,现在变得更加开放。”之所以会发生这样的变化,他们观察到,是由于海外买家的增多。
澳大利亚已经从一个本土市场走向了一个更全球化的市场。在考虑报价时,卖家会确保已经接触到更为广泛的市场,没有错过任何人。近期他们经手的一些豪宅交易,不少卖给了澳大利亚海外侨民。
LJ Hooker Double Bay董事兼负责人比尔·马洛夫(Bill Malouf)表示,在千万级别房产的成交过程中,有兴趣的各方会选择在签署保密协议后直接与代理打交道。
“我已经完成了超过4000万澳币的豪宅交易。这些富豪往往会私下联系你,他们不介意让你知道他们的名字。除非他们以公司结构购买,否则一旦财产开始结算,信息就无法再保密。”
据其透露,有时候,有钱的买家会选择通过他们的会计师或律师,采用与他们没有直接关系的空壳公司购买房产,以便交易不被发现。但是,这不是唯一的方法。
“购房者都希望保持私密性,他们可以通过公司结构来做到这一点,但是,为此,他们将支付资本利得税。不过,他们也可以通过家庭信托结构来购房。律师们有很多方法来保护客户的隐私。”
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值得注意的是,许多购买现房的海外买家都需要获得澳大利亚外商投资审查委员会(FIRB)的批准或具有澳大利亚国籍。有海外买家试图通过公司结构来秘密购房,但以失败告终。
根据《澳大利亚金融评论报》此前的报告,一名中国开发商打算以5200万澳币购买了悉尼Point Piper的Altona豪宅,采用的是公司信托购买结构,公司信托的唯一董事是丁秀珍(Ding Xiuzhen,音译),但后来透露最终归中国商人王志军(音译Wang Zhijun)所有。
据悉,当时王只持有457临时工作签证,而非澳洲永居或公民身份。王原本希望用自己的名义购买这套房产,但因为FIRB的审批会对交易施加限制条件,所以接受了他人的建议,用家族信托结构买。
让很多普通的澳大利亚人无法想象的是,之所以海外的富裕阶层会不断希望在澳大利亚购置房产,很可能是由于后者认为澳大利亚的住房价格“比较实惠”。
对于澳大利亚本地人来说,悉尼的房价和生活成本似乎贵得离谱。但是,对于海外高净值投资者而言,悉尼相比全球其他主流大城市,如伦敦、纽约、上海、香港等,生活成本并不算高。
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加之由于莫里森政府开始简化签证流程,并增加海外投资者签证的配额,对于富人的吸引力更为增强。
根据《2021胡润财富自由门槛》的数据,在中国一线城市入门级的财富自由需要1900万人民币(约合380万澳元),而高级财富自由门槛高达1.9亿元人民币(约合3800万澳元)。
而一项由房地产信息平台进行的研究显示,在分析了全球主要城市的真实生活成本之后,对于希望维持一定生活质量和标准的高净值投资者而言,悉尼可以说仍然是“可负担性”最高的城市之一。
在悉尼,满足上述财富自由的价格标签为245万美元(315万澳元),比伦敦、纽约、多伦多、新加坡、温哥华、香港和上海的价格都低。
因此,与中国一线城市北上广深相比,在悉尼过获得初级程度的财富自由生活,还有接近65万美元的剩余。其中,有一个很重要的影响因素——房价。
尽管悉尼房价近段时间猛涨,中位房价已经超过100万澳元。但是相较全球其他主要城市,当地一些传统富人区的房地产明显“性价比更高”。
许多中国富裕家庭花同样的钱,在悉尼买的房子肯定比北上广更大并有更好的自然环境。同样,维持生活方式、小孩上私校的成本也明显更实惠。
不过,这仅仅是对高净值家庭而言。
对普通的中产阶级家庭来说,悉尼的房价已然“贵出天际”。根据智库URI和FCPP的《2021年国际住房可负担性》报告,在全球八个国家的92个主要城市中,悉尼的住房可负担性已经居全球倒数第三,仅好于中国香港和加拿大温哥华。
当更多富豪希望搬到悉尼的同时,许多中产家庭正因为房价,离开悉尼搬往墨尔本、布里斯班等其他首府城市,或是更偏远的地区。
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