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9月24日，中国央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，其中一个现象引人关注——中国央行罕见提及房地产——指出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
之所以说房地产被罕见提及，是因为自2009年一季度至今，中国央行官网披露的所有央行货币政策季度例会中，这是首次。
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这在恒大集团被爆雷，且市场担忧是否会引发整个房地产市场危机的当下，央行的这一不寻常的动作传递出何种信号？
经济下行压力加大
8月份的多项数据显示中国经济复苏力度不及预期，其中，工业增加值同比增5.3%，有明显回落，房屋销售额也同比下降19.7%。消费数据更是令人揪心：社会消费品零售总额同比增长2.5%，远低于预期，通常情况下，社会消费品零售总额是衡量中国消费水平的关键指标，更能直接反映出中国经济下行压力加大。
疲弱的经济数据将会再次拖累中国全年GDP增速，稳增长已成为当前经济工作重心。近期的中国国务院常务会议提出要做好跨周期调节，稳定合理预期，保持经济平稳运行，被认为再次释放稳经济信号。
而长期作为中国经济支柱的房地产行业，在后疫情时期，更凸显出其对稳经济的重要性。
但近一年来，房地产行业投资下滑明显，2021年8月全国商品房销售额同比下降18.7%。40城一手房9月累计销售面积同比下降16%，17城二手房9月累计成交面积同比下降35%。
不仅如此，由于房企现金流紧张，已传导至土地拍卖市场，数据显示，8月全国土地成交价同比下降10.5%，1-8月累计同比下降6.2%。这将直接导致地方政府财政压力加大。
鉴于房地产行业在宏观经济中的独特地位，销售和投资的下滑会对总需求产生较大的负面影响，也会极大影响上下游产业链，甚至地方政府的收入，最终会直接拖累GDP增速，对稳预期以及稳增长都带来不小的挑战。
政策或微调
目前，稳定房地产行业关键是增加房地产企业的流动性，也就是从信贷政策发力，改善房地产企业融资状况，降低房地产信用违约风险。
以往在“三条红线”、“房贷集中度管理”政策下，融资端收紧给整个房地产行业带来了很大压力。数据显示，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6,999亿元人民币，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
银行不仅对开发商资金收紧，对个人住房贷款也审查趋严。这直接影响房企的主要资金回流渠道——销售回款速度的减慢，央行数据显示，8月份，居民中长期贷款同比降低23.55%，同比4个月下降。从增量角度看，据平安证券研报统计，新增房贷占金融机构新增贷款比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比降19.1%。其中二季度新增房地产贷款7,500亿元，占新增总贷款比重为15%，占比连续3个季度下滑。
另外，由于流动性紧张，恒大已被曝出地产板块和金融板块出现疑似资金链断裂危机，目前已蔓延至汽车板块。一时间，恒大集团被推上了风口浪尖。而恒大集团问题没得到解决，又曝出融创也出现问题：传言称，此前网上流传的一份文件显示融创中国的一个分部请求政府帮助缓解流动性困难，消息引发融创集团股票和债券大幅下跌，因为投资者担心该公司可能遇到与恒大集团类似的问题。由此可见，房地产行业多米诺骨牌效应似乎已经显现。
房地产双向收紧政策对房企带来的一系列的负面反应，也引发外界多次呼吁房地产调控应该照顾刚需，尤其是优化房地产调控政策和信贷结构，以此保障刚需的买房需求。
所以，此次会议提出的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，可以看作是中央对外界呼声的回应。
可以预见的是，下一阶段，随着经营激进、偏离主业的公司陆续出清，政策纠偏空间会相应打开。在“三道红线+两个上限”的政策之下，信贷资源可以结构性的流向绿档和黄档的企业，稳健高效经营的房企有望迎来市场份额和利润空间的双升。
实际上，这也与中国房地产一贯的政策基调相一致，“房住不炒”的同时“稳”字当头，在限制高房价的同时，多地也出现“限跌令”，目前已有七个城市出台此项政策，包括河北唐山，湖南岳阳等地，其终极目标也是防止房价急涨急跌，促进房地产市场的稳定。
值得一提是，地产流动性改善也有利于资本市场的平稳运行。9月28日，房地产板块拉升走高。截至上午10时28分，金科股份、保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等多股大涨。 |
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