直播阿德Owner builder建房。14/10/20。更新：效果图，内装修，车库门，问题帖

hai1380

【鸣谢】
论坛
1. 让我找到了2个志同道合的一起盖房的可以相助勤勉的朋友
2. 让我的家庭找到了可以临时栖身之所，更结交到了朋友
3. 建房过程中所有帮助、鼓励过我的朋友

【背景介绍】
2019 自建房开始提上规划了。

现有房子1948年的3房，房间小，朝向也不好，不够住了，而且地基不行，双砖墙到处都是裂缝。

需要大房，可是预算有限，只能owner builder了，同时在tafe学builder。

开贴为了记录，学习，印证tafe所学，也为了请教坛子里的高人，希望大家不吝赐教。

希望猪年可以开始盖。预算有限，也许只够盖到lock up阶段。

坑已经留好，等着我慢慢填吧。尽量不太监！


**2楼 申请阶段**

**3楼 建房前准备**

**4楼 地基**

**5楼 Structural Steel, Framing**

**6楼 脚手架，Fascia， Gutter，Roof Tiling，楼上外墙，eaves，render，painting**

**7楼 Masonry walls，Insulation， Render， Pier， Paint， Tiles

**8楼 室内装修，Plasterboard, Painting, 柜子，地板，tiles，etc

**151楼 问题集合贴

【介绍】
地有660平，前门宽14.5米。打算盖2层的。
所在council的setback比较严格。楼下要1.5m，楼上要4m。可是地实在不够大，只能破坏规矩，希望council可以通过




Gantt Chart

效果图

wsxebb

申请阶段


1. Development Plan Consent

3000刀找了个drafter帮忙画图。自己画的图不是很行
550刀找了detail surveyer测量了现在建筑物和plant的位置
34.5刀Certificate of title
923刀Application Fee



问题来了。我的floor plan的setback不符合标准，可是我这个区的大部分房子都不符合标准。现在这个问题被planner挑出来了。要怎么去说服assessor呢？
更新1：和planner谈了下，site coverage问题不大，楼下setback也ok，就是楼上的不行，好说歹说同意了一边3米。还有一些小的修改和建议，比如楼上玻璃用不透明的，车库上面最高3米等一些小问题。谈下来的结果还不错
更新2：终于修改好了，提交，planner秒回说fence的高度不对，说retaining wall和fence高于2.1米了，让出一个图说明。其实他理解错了或者是扣了字眼，plan里应该是retaining wall和fence一起高1.8米。更新了图，详细说明了下。通过！现在已经进入公示期，静等10 working days。希望不出什么幺蛾子。

更新3：经过了公示期，assessor又提出来要把后面阳台玻璃升高到1.6米，还要雾化玻璃。提交了更新后的，第三天就通过了。虽然玻璃升高到1.6米，阳台看起来不是很好了，不过总比通过强。等以后再慢慢偷偷减到1.2米吧。设计师也出个主意，可以做那种1.2米和0.4米组合的围栏，然后以后把0.4米的撤掉，绝妙想法!




2. Building Rules consent
已通过PC审核
4000$ Working Drawing
1250$ CITB Levy
904.93$ Private Certifier
258.5$ 修改了Civil Plan
4,235.00$ Footing, Structure design, roof & floor truss design, wall framing  
462$ Energy assessment report  
67$ Stage Stamp Consent from Council

已经获得Council 审核，顺利拿到Development Approval！
同时递交Demolition申请，费用待定


为什么要修改civil plan？

因为land的坡度问题，地表的stormwater 不能自然留到马路的雨水收集系统，第一版的civil plan，engineer在后院设计了2个大槽把雨水收集到了槽子里，等自然吸收或者沉到地下水中。为我省却了pump的费用，大概1w多。

plan发到footing那里，朋友engieer说这么做法不行，比较老而且只有在农场才这么用。后院不够大，而且土质是粘土，如果雨水多了的话，后院就成了泥坑了，想想也是。和做civil plan的商量下，civil engineer说没问题，council都同意了。又问了几个builder和我的PC，都建议用pump。纠结。到底为了省钱还是保险呢？最后还是不敢take这个risk。遂改用第二套方案Pump。
如果第一套方案不行，过后再改到第二套方案那就麻烦了，算了，这个钱不能省，毕竟水火这东西最是严肃的问题




必须要通知Council的阶段，列在这里




3. Demolition Application

填了表格，等了一周，收到了缴费通知. 费用根据现在房子、车库、shed等的面积计算。一共
$283.21
已经收到Demolition Approval

rycarmen

盖房前准备

1. Abolish

Tafe上课时教过，一定要提前最少1个月Abolish services。并且给了个很不错的网站
DBYD， Dial Before You Dig。 https://www.1100.com.au/
注册了下，然后发了个Request，网站做得不咋地，不过速度很快。发了之后马上各个网站都自动回复了，详细说明了有没有asset。本来Tafe教的abolish GAS, ELECTRICITY, WATER, COMMUNICATION，不过我去SAWater上看了下，disconnect要700多刀，reconnect也要2000多刀。。。和接线员聊了下，她建议不要abolish，用东西cover一下，别撞到就行，OK一个电话省了3000刀。不过煤气和电还是要abolish的。记住他们效率太差，最长要20个working days
这个小事说明了，建筑行业学的和实际差别很大，到处都是坑啊，嗯嗯，要走的路还很长。
26/08/2019 Update
已经预约了Abolish electricity和Gas，这里说下，需要先和retailer协商，由他们来预定SA Power和APA，费用应该是没有。
Phone line，首先给Telstra打了电话，说让我找一个AusTel公司，找了没有用。再打Telstra，终于几个阿*三电话后，说明他们的线路已经卖给了NBN公司，需要我联系nbnco。在NBN网上填了申请表，说会有manager联系我，几天过去没有消息，也没有reference number，网上写费用是420$，真是贵啊。就一个电话线，我网上搜了下，whirlpool上有人说NBNCo超级慢，效率很低，拆房前都没人联系，自己拆下来卷到电线杆子上了。
27/08/2019 Update
OMG. 昨晚刚更新说NBN没联系我，没想到今天早上就联系了。果然拜有用啊
噩耗是NBN要收715.5$，仅仅就是把我的电话线拿掉。。。抢钱啊，不打算用NBN了，不行我就无线了



03/09/2019 Update
今天回家孩子刷牙一直开着水，斥责，曰等水温，遂发觉煤气已断，表已拆除，人行道有挖沟的迹象。可是，可是，可是我们还有20天才搬家啊  不带这么坑人的啊。。。不是说先联系我预约什么时候abolish吗？为什么没有预约就直接abolish啦。。。啥时候土澳这么效率了？欲哭无泪啊。想去打电话质问，老婆说，你看沟都挖了，表都拆了，你投诉有啥用，难道还期望它再给你安回来？竟说的我无法反驳。。。
22/09/2019 搬家
昨天今天搬家，感谢朋友提供的住所，好温暖，终于可以用上热水了
前几天给Power SA打电话问abolish电的问题，结果说给我约到了14/10号，果断加急了，下周一23/09来给abolish，加急费用444.60$，哎，到处都是坑啊。只能和demolish的人推到24号开始推房了。
今天还自己手动拆除了电话线，绑到附近电线杆子上，10分钟的活，为啥他们非要收取700多。。。果然政府部门最黑了。
期待明天Power SA来abolish电，这个自己真干不了啊，希望别出啥幺蛾子了
23/09/2019 更新
Power SA一早来abolish 电，还算早，钱没白花啊。给拆房人打电话，说只能这周末或者下周初来了，毕竟当初我也和他说不确定是否可以这周能abolish 电，没脾气。

买了Owner Builder的保险，暂时先只需要买2种：
1. Owner Builder Construction Insurance Policy   -  1340.62$
包括Material Damage， Legal Liability
2. Voluntary Worker Insurance Policy  - 392$
保免费给你工作的人，比如老婆，父母，朋友等。
保险也不便宜，买了就安心，用不上最好。



2.Demolition

现房需要拆除，找了几个报价，阿德算是便宜吧，我的房子也不大。报价从8000- 15000 + GST都有。
选择了个便宜的并且包屋檐的石棉，地基包到地面一下600mm max，专门挖了个洞确保小于600mm。
石棉就希望其他地方也没有了。。。要不又是一笔支出



04/10/2019 Update 拆房进行中

这个星期一开始进场拆房了，刚开始3天来的都是皮卡，小年轻，轰轰轰的音乐，一直在拆衣柜，木地板，门边之类的，真是效率低下啊。
终于昨天周四开始进场大型设备了，这就快了，估计3、4天吧。第一天，就拆了20%左右吧



15/10/2019 Update拆房终于完成了

终于，经过了2周零1天，中间一个long weekend，demolition终于完成了
看在价格还算便宜的份上，我也就不吐槽这个速度了。
知识点：
Salvage
找拆房公司的时候就会问是否这个Salvage服务，如果是的话，会便宜一点，大概1000刀吧，他们会salvage所有材料，木头，砖头，钢，铁，铜等，速度当然会比不分类的慢，不过一般来说1个星期也应该结束了，这次他们自己也说自己太慢了。。。好在终于结束了
自己买了水龙头把水管接好，除草剂喷一下边边上的杂草



3. 订购铝合金门窗

一直和国内铝合金门窗厂联系，现在DA拿到，确定了尺寸就订了一套，定金40%，价格会比这边便宜一半吧，算上运费也便宜很多。希望别有其他幺蛾子


4. Prewetting

因为soil  test的结果并不是很好，土地class是P，Engineer要求要prewetting 8-10天。其实大部分的engineer report里面设计的footing都会要求做prewetting，可是没见过有builder给做的。也问过朋友和builder，都说不需要做。再次和朋友engineer确认，还是强烈建议做，理由：1. 刚拆的房子，本身土的含水度低，不像已经是land，2. 土质不好，3.周围有大树，树根也会吸水。
决定做，保险起见，6万多的地基都花了，不差这个890刀了
正好这个期间寻寻其他的报价，现在已寻到了brick，timber，steel报价了，还在找roof tiler，roof plumber。foundation的人已找好
890刀，就这么个自动喷水的服务。。。
这两天天空大作美啊，每天都下大雨，助我浇地，好兆头


30/10/2019 Prewetting Done

经历了8天的浇水，终于prewetting 完成了，site到处都是泥巴，看起来还不错

parkling

地基！

先感谢下朋友和他推荐的做地基的，的确专业而且干活十分给力


Site Preparation

1.
Cut and Fill

因为site是有slop的，前高后低，前面需要切一点，后面需要填一些土。
需要大量的土填充，自己cut出来一些，从朋友那里买了几大车土，慢慢的填上，基本上算是够用了

2. Set out
用激光测水平的仪器按照site survey的标高点把地基的标高找出来，拉线，做水平



3.
Level site. Rubble on top 100mm min

cut and fill之后，把土地做平整了，上面铺上小碎石，要铺最少100mm厚。

一切就绪准备开挖。

4.
Excavation

进行到了挖掘阶段，要挖3天
废话不多说，直接上图


5.
Inspection booking. Termite control booking

Trench Inspection
约Trench检查一定要和挖地基的沟通。我想当然的以为挖完才要来，结果需要地基的人在时候来检查，我还得去改时间，学的和实际还是有差别啊。

Termite Control
以前见其他工地都是用胶带把水管那里缠上，我这次找了不一样的技术，看起来好像更专业一些，也不知道效果。不过因为我之前house遭过白蚁，所以我订的木头都是H2防白蚁的，其实和MPG10差了5%-10%价格，我觉得值得升级。



6.
Plumber and Electrician

约了周四早上来商谈
已做完。知识点：澳洲一般马桶坑距是150mm，国内是305和405，想要买国内fancy马桶的记得让水工留好坑距

7.
Membrane, Steel work，engineer & Council inspections

两天时间就放好防潮垫，扎好钢筋了，cage steel，3XN20 bar steel top & bottom。double mesh at 25 from bottom and top of slab
提前1个工作日约好engineer和Council来检查钢筋。engineer必来，毕竟要给report的，我们要付钱的。Council就看他们心情了。

8.
Concrete Pour


一天搞定，必须一次pour完。知识点：一般split level的house会pour两天，或者超大地基。需要engineer的说明


9.
Concrete curing

知识点：Moist curing。 浇完地基后就是水泥养生了。一般来说7天水泥养生，强度回到70%，14天会达到90%，28天达到99%，也就是一般来说的full cure了
第一天开始就要不断的用水来浇地基养生，一般浇个7-10天，每天5-10次，开始多点，逐天减少。
一般来说builder都不给浇水养生，也没错，毕竟engineer没有要求。
浇水的好处可以防止地基在cure期间产生裂缝，见过很多工地浇筑完暴晒出现很多裂缝的，不过不是什么大问题。
自己做builder当然就自己上心点了

Retaining Wall
因为算是临时改主意要把土堆平后院，所以挡土墙需要紧急挖洞了，要不然挖完地基后重型机器进不去了。这里更要感谢下这个做地基的，帮我把洞钻好，20多个洞，钻了好几个小时。都是$$$啊。。。


挡土墙要1米左右，600MM的直径大洞，100mm厚的104根heavy duty石条，保证结实！升级了下石条的样式，多花了几百刀，但是给邻居了一个更好看的挡土墙，算是给前后左右给力的邻居的补偿吧。


15//12/2019 更新.后院挡土墙和fence做完。在木架进行期间，做了挡土墙和fence

amycheng0815

Framing

1. Structural Steel

这个钢结构花了大概35k的，设计中开阔地方比较多，楼上也没坐到楼下的stud上，没办法
知识点：室内用red oxide，室外用inorganic Zinc
先划线，在上column，slab不平的地方会用钢片儿垫起来，然后用水泥封上。用临时木头bracing




2. Wall framing

因为阿德都是白蚁区，并且这个地之前有过白蚁。所以为了保险起见用了H2处理的木头。大概比正常的没处理的木头贵7%左右。
这个木架，5个人一共搭了10个半工作日，总算打好了
木头和配件这部分大概花了44k
先来个全图

一楼木架



3. Floor truss

看了报价这部分其实是最贵的，44k中有一半是floor truss的钱。。。



4. Roof truss

本来想roof truss比较麻烦，毕竟2楼的，比较高。没想到他们就花了1天就搞定了

luckbabyzz

1. Scaffording

俗称脚手架。1楼不是安装的，贵，我租了4个星期+2星期圣诞节假期期间免费，要了6000大洋。包安装到roof，拆到2楼，最后拆走. 因为是2层楼，roof tiling规定必须要有安全措施。脚手架首先安装到roof那里，方便给roofer/roof plumber安装fascia， gutter，tile或者铁皮。
做完roof之后需要down for 1st floor wall。等2楼的墙，屋檐做完就可以完全拆除了。


2. Fascia, Gutter
Roof Plumber的活。我这个2楼做下来不到4000刀，小贵


3. Roof tiling
选了现代一点的平水泥瓦。烧制的瓦更好看不过会贵大概1.5倍。毕竟预算有限，能省就省吧，在效能上它俩差不多，也都是50年质保。
铺瓦相对来说简单点，都是体力活。重要的是能有地方把传送机器架上，把瓦从地上送到屋顶，就成功了一大半了。
先铺sarking，这个roof sarking比较重要，主要是可以防水，如果瓦破了，这个sarking还可以让水从上面流到gutter。
再一个就是反热，作用不大。
然后打battens，最后就是铺瓦。铺完瓦就要把hip和valley的瓦做完，该盖得盖，该切的切，该上灰的上灰



4. Vent
这个我认为很重要，不仅仅能把热气排出去，还可以冬天排除湿气，毕竟卫浴的fan抽出来的湿气都排屋顶了。
安装了2个普通的，保修10年吧，有风就转。
怕不够，又安了个电动的，电机保修2年，据上面说一个顶7个


5. Skylight
没安装，看中的太贵了，要1500多，省了

5.1. Windows
从国内运来的门窗终于到了，木工给2楼安装上了。用了吊车，太沉了。质量一般，不过性价比可以。


5.2 Solar panels
因为朋友帮忙安装，所以趁着有脚手架时候先把板子和线都弄好。省得以后再弄了，给力，漂亮！
一面屋顶全是太阳能板！10kw妥妥的


6. Wall Sarking. Top hat, Hebel
自己在ebay买了厚的带bubble的sarking，类似车防热反光的东西，买了钉子，胶带。和老婆老爸一起装上去。省了几百刀，效果比那种蓝色面的薄sarking好多了。

7. Render
阿富汗的工人，干活真是脏啊，也不清理，以后ban了，活也不咋地


8. eaves
eave大概15刀一米，3个木工活一般般吧，一天搞定

9. Painting
Eave的油漆是我自己漆的，活太小，要等painter有空才来，不如我们自己漆了，不难，不过效果真一般. 外墙也是阿富汗工人，相当一般，不推荐，以后不用了，活太糙。图片都不想放了

10. Stormwater Downpipe
150$一个

winterxxx

受到国内疫情影响，很多从国内定的材料都延迟了1个月，比如橱柜等等

1. 楼下砌砖 masonry wall
楼下砌砖的同时也做了前面的retaining wall
砌砖工比较专业，来的队伍有8个人，1.05万砖用了5天就搞定，价格1.5万，贵啊，包括砌砖每块1.1刀，一个pier100，超过2.4米另加钱，一个lintel 25刀，一个sill，scaffolding等等


2. Insulation
买了最高R的隔热棉，包括pitch roof的R2.5，ceilingR7。一般来说二楼夏天都会很热，为了隔热，不仅买了R7的ceiling insulation，而且还在pitch roof瓦下面铺了R2.5的。楼下的户外也铺了


3. Render
Render找了阿富汗或者伊朗的人，这行已经80%都被他们包了，吃苦耐劳，价格合适，活干的不错。就是清洁方面需要改进。
4. 外墙 Tiles
这个pier花费很多时间和$$,石头的瓷砖60$一平，铺也需要90一平，坑啊，不过效果还可以

6. 电工first fix
First Fix Rough in。布了很多线

7. 水工rough in
水工铺了下水冷热水煤气管道

8. 空调rough in
选择了大金25KWStandard的空调，相当强力。2个air touch控制器。管道和室内机铺设完成。楼下用了5个1.2M 长的出风口，其他正常的。价格1.7万
9. ground floor flat roof
用了cliplok 屋顶，好像这么拼写的

cherryouyang

哇，那个裂缝真是够大的，
手能伸进去

cyy75

没那么大，拍照问题，大拇指宽吧。

yichen5432

强帖围观

geocj

希望我能坚持下去。现在在做预算，感觉怎么都不够

夕岚垚伊

自己建房一定要坚持底线，尤其是建完内装部分，加啊加的就会超预算很多。

setsailzf

40 年代的房子因为战争原因，质量普遍不高，不建议在这个质量底子的基础上还往上加层。

q5128

请教怎么确定预算呢？我现在在做预算，真是不知道怎么做。还好马上开学可以问老师，有门预算的课

asas27

是推倒重建。我感觉我家现在房子的地基都不行了

ybc888

太多了，我们是和builder商量，合同一项一项过。打个比方，bench top，本来想要木头的，看了展示就想用大理石的了。普通clipsal开关10刀一个，展示房用clipsal saturn的按钮开关，一个70。等等，太多了。吊顶，橱柜材料，甚至厨房电器，洗碗机，cooktop，rangehood，看到好的品牌就老想升级.

说白了，任何你想升级的地方都要好好考虑再做决定，不然费用哗哗的升。

tiantangxialove

楼主好厉害自己盖房，现在普通project house大概是$1200一平方吗？

wendy19492003

我不算阳台，decking大概380平，预算1500一平，不知道能不能下来

sammy7015

哎，我就想把结构盖好点，里面软装再说吧。毕竟预算有限啊。只有盖到lock up的钱，不到40w。。。

amy35232

强帖首页留名

0852

多谢多谢，我一定坚持住

redback

1500一平方可以的 只要你不要花太多 很多价格合适便宜就可以了 不追求豪华

DannyBoyIELTS

这房间够多的

joyokun

40w，平均肯定能在1500一平米内。250平方大小的，4个br的没问题。控制好，走平价路线，肯定可以的。

aya2003

难道建房就要57万？

若拉

我也在阿德，之前想自建房，发现到处都是坑，Builder各种不靠谱，有时间大家聊聊

cuiyan321

加油楼主！持续关注中。

tiantangxialove

集中有限资金打好基础和结构，其它简装先入住，室外尽量先不做，以后有米了再一点点加装