我这种情况该怎么升级自住房，求建议

pzcrosse

家里两娃，越来越觉得现在住的Townhouse小了，想升级成House，可这房价不知道怎么下手，头疼，求各位高手建议：

我家的基本情况是一个下北的自住三房Townhouse，一个西边的House投资房，自住房价值150万左右，投资房大概130万左右，现有贷款160万，offset 有80万，broker帮我们做的贷款预批是130万，国内父母大概还可以最多支持个50万。

现在的目标是要换一个北区的4房以上的House，按现在的行情至少也得300万以上。感觉必须把手里的房子卖掉一套才有可能，现在考虑的几种方案如下：

a. 卖自住房，可实在是舍不得，这房子除了小点，其他没毛病，地点好，学区好

b. 手里的现金加贷款再买一套稍微远点的甚至于跨州的House，最好能租售比好点的，然后用这个租金在悉尼租House？我感觉北区的租金相对房价真是低，745卖300多万的House就只能租个1200-1500，而比如说布村150-180万的房子就能租到1000左右

c. 卖投资房，可是投资房升值太多，加在工资里打税大概得交20万左右的税费，好像很不划算。

d. 找个公司挂靠，开个假工资单，付税付Super，这样就可以多贷点款。但这种费用也好高，我现在10万左右工资，要贷到我想要的金额，可能得做18万上下，至少也得交个三四个月，税肯定要交不少，也有点担心被查出来的风险，而且后期还款会稍微有点压力

头发都愁白了，我自己倾向于a或者b，老公倾向于c，朋友建议d，求各位高手给点建议

sally_w · 发表于 2021-11-1 01:23:41

不考虑换着住？当然估价报告要做好，这事情为什么不问问你的会计师呢？

chazhi · 发表于 2021-11-1 01:36:35

过来人给你的建议，你的自住房和投资房都不是很优质的资产，站在长期的角度来看，都不如果断的换一个优质资产，因为优质资产未来的增值回报会远远的弥补你现在的短期损失。

投资忌讳优柔寡断，犹犹豫豫就错过了最好的机会和时机，及时止损置换是长痛不如短痛的最好选择，尽管很多人，都喜欢温水煮青蛙的长痛。

jwbzjx666 · 发表于 2021-11-1 01:42:25

啥叫换着住？会计师就是给我每年报税啊，还有其他作用吗？那个投资房卖了大概交多少税，是问了她的

麦珈 · 发表于 2021-11-1 01:57:07

你说的优质资产是指好区的大House吗？买不起啊
其实算增值，我在西边买的这个House，速度真不亚于北区，7年翻倍了。

appleer · 发表于 2021-11-1 02:07:20

买一套能够至少10年都不搬的房子，以后有闲钱再投资，悉尼房价太贵。悉尼房子都能7-10年翻一倍。

michelle_deer · 发表于 2021-11-1 02:10:48

如果我是你会卖自住不用交资本利得税冲一套一步到位的房子实在缺钱就两套都卖
但是先买后卖后面投资房再慢慢折腾
如果你本来是house 还可以花个50w大改一下可惜是townhouse

黄牛助理 · 发表于 2021-11-1 02:16:57

挺好的，每个人的选择不一样，我这里不做judgement，大家所走的路不一样而已，给你一个数学参考，假设最理想的情况下都是7年翻倍（我也知道这个是中介忽悠大家的说法，也是幸存者偏差，姑且就认为这是个真理吧，好apple 2 apple的对比。

A的房子1m，翻倍2m，赚1m，A越级到了2m俱乐部，再过7年，A越级到了4m俱乐部；

B的房子5m，翻倍10m，赚5m，B越级到了10m俱乐部，再过7年，B越级到了15-25m俱乐部（基数大的房产给个范围吧）；

其实A和B的差距是加大的，这也就是为什么每次危机，这个世界的贫富差距都会拉大一次；

在资本主义社会，要利用资本主义的方法去赚钱，房产自带4-5倍杠杆，其金融属性的效应是巨大的。

以上例子，完全是针对过去的市场假设，当然有可能未来7年房产市场大崩盘，到时候一折都没有人买，就全当做个假设吧。

edendy · 发表于 2021-11-1 02:27:15

报税是报税，财务建议是另外的服务，就是根据政策，规划你的资产，将来可以合法减税避税。

teri-gjy · 发表于 2021-11-1 02:31:16

膜拜有钱人的烦恼

zla84 · 发表于 2021-11-1 02:42:03

b看上去最合理，就是管理起来成本倍增

wei1secai · 发表于 2021-11-1 02:55:16

要不全卖了直接升级一个自住，
要不再投资一个房子，走量，自己租房子住。

jesco_ye · 发表于 2021-11-1 03:01:07

先租一个呗。
以后看到合适的卖一套换。。

thailine5 · 发表于 2021-11-1 03:11:49

楼主孩子多大了，上什么中学想好了吗？
中学往往要再折腾一遍啊。

sonnytwins · 发表于 2021-11-1 03:15:18

一想到中学貌似必须往上北搬，可我们真心喜欢现在住的地方附近，上班购物玩乐都方便

eunicey · 发表于 2021-11-1 03:21:50

怎样算优质资产？虚心求教，不是来抬杠的

nkdy · 发表于 2021-11-1 03:26:23

肯定是a啊
都升级自住房了，现在的房子还有什么舍不得的
留着做投资房税务方面也不划算

daxiniu · 发表于 2021-11-1 03:31:07

完全不理解楼主挤小房子的目的啊。既然自住房刚需没有完全满足，为什么不一次性升级到满意程度。这样还能省去投资房的地税和未来出售房产的增值税。

liangqinan · 发表于 2021-11-1 03:39:53

跟你情况差不多，我没有abcd四个选项，除了a，我都没考虑过其他方案。

frank_fang · 发表于 2021-11-1 03:43:48

楼主小看北区的升值了，正解楼上已经有人说了，卖自住房，然后找broker拉大你的贷款额度，做工资单比较亏，最好的办法是如果自己有注册的公司，做个财报（你懂的）以你们的现金状况，不要说130，贷230问题都不大，然后一步到位上北学区买个3.5到4m的问题不大，之后如果压力大可以把投资房卖了钱放offset，北区的房子住个3年什么都涨回来了，上北太多19年买的房，现在直接涨1m的例子，多的举不过来。

给你打个鸡血，地址就不放了，百分百上北，我不是卖房的。

再多嘴一句，townhouse以后升值潜力差很多，卖了一点都不可惜，一定一定要fre standing。

luck_yi02 · 发表于 2021-11-1 03:57:26

肯定卖有strata的，下北租金也不咋地

loveaosi · 发表于 2021-11-1 04:08:38

自住投资都卖了加上贷款和家里支持买个一步到位的。

elgyb · 发表于 2021-11-1 04:19:58

其实这个房子各方面真得蛮好的，走路十分钟可以到Everything，户型也舒服，就是嫌三房小了，特别疫情之后大家都在家办公觉得拥挤。买了之后也花了不少钱做内装，所以有点舍不得。

其实要论居住体验，我个人是不喜欢大house的，但是两个娃，没办法。

wangbinxian85 · 发表于 2021-11-1 04:25:59

当时的我选了保留自住房，小小的，方便的，温馨的。想着：
1. 孩子长大后downside可以直接搬进去，省了一层税费。
2. 已经还清了，也增加不少贷款额度。
3. 退休计划是还清2-3投资房以租养老，保留一个现成的也挺好。

结果买了个大地破房，修整修整，住得也挺舒适。
当时年轻，总想捱苦待甘来，如果现在的我就会选择卖掉自住房，直接一步到位换更好的房子。

bondseagate · 发表于 2021-11-1 04:38:38

我当年看过Artarmon，Willoughby和Chatswood的house，14年很多已经小200多万了，现在应该也卖不到450万吧

chenyujian002 · 发表于 2021-11-1 04:52:37

自以为b不行，房东租约到期涨租或者赶你，搬家很麻烦的。
by一个正在被房东赶的人

wfyuan5210 · 发表于 2021-11-1 05:04:00

我也想先买后卖，可是不卖哪有钱买啊

Sherry1105 · 发表于 2021-11-1 05:07:24

你这句温水煮青蛙说得很对，就是优柔寡断下不了决心。去年如果胆子肥点，直接走d，不用卖任何一套就直接搞定了，不过去年手里也没那么多钱就是了。

Hoysum · 发表于 2021-11-1 05:19:23

这倒是个问题，被房东赶好烦人的

lshsp · 发表于 2021-11-1 05:23:40

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