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大家好，我是澳洲Jerry，许多朋友其实他们对澳洲的土地产权Land title都不是很了解，但在澳洲其实土地产权是非常重要的，所以我们必须明白我们购买的是什么类型的土地产权。
因为会直接影响房屋现在的价值和未来的价值，今天我们就详细分析一下其中的区别，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。
澳洲自住房土地产权拥有产权是Ownership所有权，你购买的房屋土地产权，都会拥有永久性产权，可以世代传下去。
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堪培拉的土地是属于Leasehold title，房子是业主的，但土地是跟政府租的，这套制度和香港一样，因为这套法制都来源于大英帝国，一般租期是99年。
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那租来的产权和永久性产权，实际上有什么分别呢，第一个分别就是土地租约到期，根据目前的法律，租赁者需要支付一笔行政费用再续签99年。
这一次疫情，澳洲政府花了不少钱，所以这一类续签费用涨价的可能性很大，不过政府是完全有权不给续签，把土地回收做其他用途，比如建学校、建医院、扩建马路等等。
这是法律规定允许澳洲政府这样做的，但是会给一定的补偿，但这个补偿是政府决定的，不能与政府讨价还价，当然你对政府的补偿不满意，你完全有权利去告政府。
如果政府碰上钉子户多少也会做一定的让步，如果拥有的是永久性产权，你将会得到政府更多的保障更多的补偿。
由于土地产权不同，银行在审批贷款的时候会仔细的审查土地产权，所以在澳洲两种土地产权肯定是永久产权比较值钱。
但是在很多不同类型的Land title中，包括很多土地使用权。
第一类形strate title，中文叫分契产权，比较常见的是公寓、联排、Unit等。
我以公寓为例子，strate title是把大的土地分成多个独立的小产权，其中还包括很多公共设施，比如电梯、游泳池、公共空间的产权是有所有的业主共同拥有。
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澳洲法律规定，超过三套以上的公寓或者联排需要成立Body corporate业主立案法团，并且需要交给有资质的管理公司去管理。
当然业主们如果对管理公司不满意，可以通过表决更换新的管理公司，所有的业主必须共同承担公共部分维修保养的费用，管理费是按照每个季度来支付的。
澳洲有一种房屋叫Unit，房屋外表看上去和House很像，有些甚至比House更新更大，居住面积甚至超过House，土地占比也挺大，但是Unit土地类型是属于Strate title。
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那Unit的土地类型对比house的土地类型到底有什么区别呢？简单来说，就是业主都拥有土地产权，但拥有土地不同的使用权。
比如Unit业主拥有对自己房子进行室内装修和小型改造的权利，但是不拥有大型改造，推倒重建的权利，House业主如果居住空间不够，是可以向当地Council申请House Extension扩建。
比如新增一间房、一个厕所，一个车库，甚至加盖一层楼的权利，所以虽然业主都拥有土地的产权，但是使用权是不同的。
所以很多人刚来澳洲的朋友，会发现有一些房子和House看上去一样，但是价格比House会便宜很多，所以土地的使用权限制可以解释价格差异的原因。
但如果所有的业主都同意，对是Strate title的房子进行大型改造，理论上是可行的，但是实际操作是比较复杂，或者你可以同时把一块土地上几个联排别墅同时买下，请律师去改Land title。
第二种类型就是Torrens/Freehold Title，这种类型在澳洲最受开发商欢迎，因为只要拥有了土地的产权，土地的使用权也不受限制。
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只要条件允许可以加盖增加居住面积，一层变两层，一套变两套，后院加盖奶奶房或者子女房，或者卖掉一套自己保留一套都是可以的，当然都必须要经过Council的批准。
Council会根据你土地的形状，决定是否同意业主的改造计划，很多不规则土地，也是会拒绝建两套的申请。
另一种限制土地使用权的叫做Heritage house，一般拥有百年历史以上，受政府保护的房屋，虽然这些土地产权也是Torrens/Freehold Title，但房屋会受很多限制，这个房子有没有受到限制，可以在每个州政府的网站上查到所有的资料资料都是公开透明的，这是墨尔本的官方网站www.heritagecouncil.vic.gov.au
这种类型的房子是比较麻烦，限制会比较多，澳洲是非常重视历史文化保护，别说是把房屋推倒重建就连搞个室内装修，都要拿到政府的批文，而且还会要求你维持房屋外观的原貌。
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如果你私自对政府保护房屋拆除，将会受到很重的罚款，甚至还会坐牢，但是这些房子很多都在富人区豪宅区位置是非常好的，有些保护良好的老建筑，也是非常受富人欢迎的，就相当于上海的老洋房。
还有一种是社区产权Community Title，一般是综合的大型小区，它的属性类似于分契产权，不过它拥有更多更大的公共空间。
例如公园，公路，自然景观等，也是有相应的物业公司进行管理，有些是买地建房的项目，这种项目很多独立House也是有物业费的。
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还有一种叫做Covenant，中文叫盟约，这种类型比较冷门也比较复杂，其中还分Property和Land Covenant。比如限制只能用红砖来建房屋，外墙不能使用木板等这种类型的限制。
又比如在土地使用权上，加上额外的限制条款，比如你的土地足够建两套，但是在你重建的时候不允许，只允许建一套。
还有一种叫Company Title，叫做公司产权，简单来说，就是物业是由公司持有会通过公司的股份来分配产权，这种比较复杂，但是购房者遇到的可能性较小。
所以这么多类型的土地产权，你是如何知道你买的是哪一种产权的澳洲法律规定，必须在买卖合同上注明这些限制条款，如果不明白一定要和律师加强沟通，一般负责任的房产律师都会知道其中的区别。
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