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房价飙涨，银行业未雨绸缪
市场太热，澳洲房价在一年内上涨超过30%。
据CoreLogic的数据显示，澳洲独立屋和公寓中位价飙升了21.6%，至686339澳元， 创1989年来最高年度涨幅。
CoreLogic的数据还显示，澳人的平均全职收入为90329澳元。在首付20%的情况下，要想买一套686339澳元的典型住房，那么贷款和收入比将达到6。
债务与收入比为6及以上意味着借贷者面临贷款压力，即在除去账单和生活开销后，借贷者将难以偿还每月贷款。
即使目前的三年期固定贷款利率仍较低，为2.69%，但一名平均收入的借贷者仍需每月向联邦银行还款2225澳元，偿还共55万澳元的贷款。
眼见水涨船高，脱缰野马愈发不可控。于是澳洲审慎监管局 （APRA）要准备出手了。
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市场消息频传，澳洲审慎监管局 （APRA）恐进一步收紧贷款政策，借贷者可能更难贷款。
连局内老人Wayne Byres也出来暗示，他表示由于房价年度涨幅创1989年来新高，银行监管机构“未来可能收紧贷款政策”。
其实银行已经开始慢慢收紧房贷条件，过去两周银行在放贷时，必须审查借贷者会如何应对贷款利率攀升3个百分点的情况。由于目前各大银行的固定贷款利率仍为2%，这意味着放贷者必须计算出，一个普通收入者在偿还一套典型澳洲住房的贷款时，能否应对每月增加的959澳元贷款。
根据新政，银行必须模拟借贷者会如何应对上调至5.69%的贷款利率，这将使其每月的还款额增至3184澳元或每月增加959澳元。
APRA出手
没过多久，APRA就真的出手了。
APRA表示，将贷款缓冲标准从2.5%提升至3%，旨在减少过度借贷。
澳洲银行业监管机构审慎监管局（APRA）政策和建议执行董事Renee Roberts表示，APRA 将缓冲再提高 50 个基点，从 2.5% 提高到至少 3%，要求贷方评估申请人偿还贷款的能力，在某些情况下，这可能会使最高借贷能力降低5%。
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APRA方面表示，这与银行本身所承担的风险无关以及更多关于更广泛经济中风险增加的信息。
那这一招到底针对谁？
对投资者的影响将大于自住业主，因为投资者往往会采取更高的杠杆率。
但是行业发声：有不公！
调查小组成员、国会议员Matt Thistlethwaite询问，APRA是否规避了对纯利息贷款的控制等措施，因为有人批评称，该监管机构此前的措施对小型银行的放贷能力的影响超过了四大银行。
Roberts回应称，监管机构的所有措施都寻求“竞争中立”，但其表示，最新一轮措施反映了与上一次不同的情况。
实际上，澳洲银行在缓冲资金方面已经位居全球前四，还是很放心的。
监管机构、银行出手，但是有市场专业人士却表示房价飙升是另有缘由。
房价飙涨另有缘由？
一位知名专家认为，创历史新低的利率并不是澳洲房地产市场繁荣的唯一原因，另外，加息也并不会增加成千上万人的还贷压力。
澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）主席Peter Koulizos说，最近关于澳洲利率推动市场过热的言论没有认识到其它一些变量。
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Koulizos说，在过去的18个月里，有很多人猜测，创纪录的低利率是房地产价格飙升的唯一原因。而在疫情爆发之前，现金利率已经达到了0.75%的纪录低点。
“显然有很多因素在起作用，可能还包括一些买家陷入了疯狂。但市场繁荣的一个主要原因就是获得信贷更为容易，而这在两年前利率也很低的时候却并非如此。说到底，即使像现在这样的低利率，如果人们不能获得融资，那么现金利率是多少真 的不重要。”
他还提到了PIPA对澳洲自1994年以来的房价走势的分析。该分析显示，从历史上看，尽管官方现金利率上升，但房地产价格仍在继续上涨。
就在此前，澳洲贷款经纪协会（ Finance Brokers Association of Australia） 总经理Peter White说，“澳人正梦游般地陷入灾难之中”，银行加息恐致大量民众面临巨大的还款压力。
“虽然我们预计利率在一两年内还不会上升，就算一旦上升，也不太可能迅速攀升。但如果利率从3%上升到4%，574000澳元贷款的每月按揭还款额可能将每周增加 约73澳元。”
就在专家们争论澳洲房地产价格增长的原因之际，分析家们指出，有迹象表明市场开始冷却。
房地产数据公司CoreLogic发现，澳大洲房价在10月份上升了1.5%，这显示房价仍是积极的，但涨幅减少，市场正在“失去动力”。
但数据归数据，市场怎么走更多地还是看供求。可现在需求远大于供给，市场不涨才奇怪。
结语
市场还在上窜，圣诞还将有波小高潮。从整体上来看，牛市远未结束，只要国门一开，海外投资者必将再掀几波上涨浪潮。识时务者为俊杰，一定要看清局势。 |
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