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上周银行股的股价大跌了，房地产竞拍清盘率也在下降，是否意味着澳洲房地产市场提前进入了盘整期，房产价格开始回落了呢？
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澳洲华人投资方面最大的一部分是房产。目前我们看到的消息，各大银行开始加息，提升了贷款利率，不管是浮动利率还是长期的，都随着加息预期的增强进行了相应的调整。
澳大利亚的房地产市场在最近的几个星期里面发生了比较大的变化，首先是从房产的大地主就是地产背后的银行，银行的股价下跌，因为息差收益率是在逐步走低的，从贷款领域赚的钱逐渐在减少。
各大银行预计澳洲房地产市场可能比此前预计的顶峰时间要提前，像澳新银行预计房地产市场在下月或者是本月，就基本上到达顶峰了，在2022年放缓在2023年下降。从目前的清盘率数据来看的话，悉尼墨尔本地区的清盘率都是跌到了70%左右。墨尔本在连续第7周进行了1000多场拍卖了拍卖的数量。大家知道实际买房需求和投资需求的人在澳大利亚本土就这么多，大家买了房子之后，比方说我投资需求就一套，或者是自住房就想买一套，这些人在最近几个月的时间释放了购买力和需求之后，清盘率自然是会逐步下降的。
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随着房产预期未来价格到顶部，抛到市场上的房源会越来越多，墨尔本在最近的清盘率降到了69%，房源呈进一步上升的趋势，卖家越来越多，放缓的清盘率也意味着买家的相对于卖家的数量是在逐步减少的。市场上价格变化它本身就是供求关系来改变的，现在需求在逐渐的减少，未来家庭贷款能力都在下降，同时上市的新房源逐渐增加，所以说对于房价来讲，很明显的可以预计到的就是逐渐回落走低。澳联储此前也是发表声明说不担心澳大利亚的房产，家庭负债和房价的关系是非常紧密的，澳大利亚目前家庭负债规模已经达到了全世界第三高，所以说一旦银行出现加息或者是有极强的加息预期，大家根据目前家庭负债情况，对房价能够支撑的最高价格也会出现回落，这是市场行为和经济行为，所以说不需要澳联储过多的干预。另外一个数据就是来自布里斯班的， auction的时候价格才会走到最高，但是现在很多出现了private sell，布里斯班和黄金海岸目前的房源已经接近30%多的比例是private sale进行售卖这样的。未来如果是这一比例上升到了50%，也就意味着房价在布里斯班和黄金海岸到顶了。对于墨尔本来讲的话，房价到顶的时间可能会比布里斯班要稍微延后一点，因此我们还是要盯着布里斯班房价的具体变化情况。另外就是现在澳大利亚逐渐进入了大选，所以大家对于房产购买这种幸福指数关注的又变得比较多，房价持续的上涨，在过去的几十年时间里面导致了老一代富裕的程度会比现在年轻一代的富裕程度要变高得多。在澳大利亚1966年的时候，整个澳洲的房屋拥有率呢是达到了71%，就是说100个人里面有71个人都有自己的房子，但是从1981年之后，比率就从71%开始逐步下降了。在1981年之后， 30岁的年轻人，只有67%拥有自己的房屋， 2016年的数字是降到了45%，在2021年目前这个数字应该是已经降到了37%。
在30岁左右的年轻人群体中，澳大利亚本土的年轻人没有自己的房屋已经成为一个常态。在1981年34以下，澳大利亚收入群体规模最低的一群人，其中是有60%的人是依旧是可以拥有房屋的，那么在今天咱们说是低于平均收入水平的，比方说是年收入是在5万澳币6万澳币以下的，在34岁以下拥有自己房屋的人数的比例只占20%，所以说从60%降到20%，是非常矛盾的澳洲社会现象。所以在未来大选之前，房价的问题肯定也是会成为共党和自由党讨论的一个话题之一。
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同时就是收入低于前几代人，我们在2008年到2018年甚至到2021年，这十几年将近20年的时间里面，收入水平和平均收入规模基本上对中产来讲是没有太大的提升的，所以说这一个收入问题推动房价上涨的支持是不够的。从收入水平和未来的家庭幸福指数，加上我们之后要进行的澳洲大选，因此我个人认为房价到顶的时间预期基本上也跟银行预估的是一样的，基本上在今年底明年初就会到达一个顶峰，之后房地产市场的价格就会回归理性。
图形分析
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XAUUSD黄金：黄金价格目前达到新的区间，1835-1915美金之间。目前价格在盘整，消化此前的大幅度上涨。支撑价格比较坚定，是前方三个顶点转化成支撑，在1830美金附近。上方进一步看涨到1900美金附近。
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作者：
Jacky Wang | GO Markets 资深分析师
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