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前言
通常来说，投资者去哪里，房产市场也会随之上涨。
然而，本轮澳洲房价的上涨则是由自住业主引领的，这比较罕见！
不过，现在负担能力已开始影响自住业主的需求。与此同时，投资者活动现在明显在上升，尽管是从较低的基数回升。
自今年年初以来，投资者贷款批准一直在强劲增长。按价值计算，投资者贷款现在占了新增住房贷款的30%以上，而去年年底这一比例仅为23%。但仍远低于2016-18年价格周期中40%的峰值份额。
但问题是，当前的房产盛世是否会延续？
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自住者推动房价上涨 投资者接棒能否延续涨势？
如果从中期来看，还是有一些因素支持房产投资活动：
首先是单元房的价格
出于多种原因，投资者更倾向于选择单元房而非独栋屋，包括负扣税等优惠措施。
在过去几年中，单元房价格落后于独栋屋的涨幅。造成这种情况的原因有很多，包括最近人口流动的变化和与疫情相关的需求。
随着其中一些因素的缓解或逆转，以及负担能力的压力再度显现，公寓可能会对许多买家更具吸引力，这一转变也将鼓励投资者重新回归。
第二个相关问题是建筑质量问题
易燃的包层和缺陷一直是悉尼和墨尔本公寓市场的重大问题。
从悉尼外围地区和墨尔本内城住房的相对价格来看，“追求公寓品质”的趋势很明显。
我们现在看到了更清晰和更严格的构建质量管理，并且随着时间的推移，会越来越严格。虽然还有很长的路要走，但透明度的提高应该会缓解投资者对未来这些特定风险的担忧。
第三个因素是租金收益率
尽管该指标在各个市场和市场内部存在很大差异，但总体上仍相对较好。
全澳的平均收益率仍高于“固定利率”融资成本，在没有波动的情况下提供了相当可观收入，回报率远高于存款，尤其是考虑到税收待遇的差异。
因此，我们看到后全球金融危机时期的房地产繁荣正在重演，由首次购房者开始推动房价上涨，但最终却把接力棒交给了投资者，而正是投资者让房市繁荣继续下去。
可以清楚的看到，首次购房者抵押贷款需求在2009年初短暂超过了投资者的需求，并在2020年底和2021年初再次超过了投资者的需求，只是在房价上涨后，投资者将首次购房者再次挤出市场。
投资者抵押贷款在 2021 年前九个月飙升了 62%！
投资者抵押贷款的增长现在也远远超过自住抵押贷款的增长:
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如果投资者继续回归，短期内房价还将继续上涨！
所以，可以这么说，从2022年起，投资者毫无疑问将成为澳洲楼市的一个关键转折点！
3 澳洲房价将从明年年中开始下跌？
但若政策制定者采取更严厉的应对措施，也有可能出现更不稳定的周期。
最大的问题是监管机构是否会通过宏观审慎工具介入以限制投资者贷款？
宏观审慎政策现在“生效”，监管机构在10月初指示银行将用于贷款能力评估的缓冲资金从2.5个百分点提高到3个百分点，并为未来的政策制定一个清晰的操作框架。
最近，澳大利亚央行（RBA）行长表示，可能需要在缓冲资金做更多的工作，在定于12月1日召开的澳大利亚金融监管机构理事会（Council of Financial regulatory）下次季度会议上，可能进一步上调。
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SQM Research 方面预测，随着澳大利亚审慎监管局（APRA）实施进一步的贷款限制，房价最早可能在明年年中开始下跌。
其中，墨尔本跌幅最高可达 3%，悉尼最高达 2%。
在悉尼和墨尔本市场收缩的拖累下，首都城市的住宅价格预计将在6月季度见顶，并在2022年底前趋于平稳。
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上述预测假设澳大利亚央行将维持利率不变，总体通胀率将升至3%-5%之间，监管机构将在明年6月前采取进一步行动。
SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，APRA 最早可能在下个月采取行动，通过将可服务性缓冲提高 50 个基点至 3.5% 来进一步收紧贷款，或者对投资者贷款施加一些限制。
“APRA 最早可能在下个月底或 2022 年初宣布新的额外措施，因为历史告诉我们，他们不只是采取一个行动，他们通常会进行多次干预。”
NAB首席执行官罗斯?麦克尤恩（Ross McEwan）也呼吁APRA采取更多行动，而当有银行机构要求进一步收紧政策时，一般来说，这已经进入了计划阶段。
“这么说吧，如果澳大利亚房地产市场到2022 年中期之前没有放缓，APRA将继续干预，直到它放缓为止。我们无法承受全澳房地产市场再经历一年20%以上的增长。因此，为了确保市场软着陆，我们最好尽早看到额外的干预。”
而较早的 APRA 干预可能会使悉尼的房价下跌幅度超过预期的 2%。
以上说的情况是基于央行利率不变动的情况下，只谈APRA宏观政策干预带来的影响。
假如澳大利亚央行在明年下半年将现金利率提高到 0.25% 至 0.50%，并且澳大利亚审慎监管局在 6 月之前进行干预。
那么，悉尼的房价可能会下跌 3%，墨尔本的房价可能会下跌 4%，首府城市平均房价将下跌 1%。
虽说澳洲央行在最新的月度声明中强调在工资增长加速且核心通胀率完全处于其 2% 至 3% 的目标范围内之前不会加息。
但通胀预期显示，央行的这个目标将在 2022 年的某个时候达到！
在最坏的情况下，APRA 在明年 3 月之前进行干预，澳洲央行在上半年将现金利率提高到 0.25% 至 0.50%，悉尼房价可能下跌 7%，墨尔本房价可能下跌 8%，在全澳范围内，房价可能最多下降 4%。
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结语
总结下，本轮房价由澳洲自住者推动，现在交棒到投资者手中。
前九个月，投资者贷款已飙升62%！若APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。
一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！
今年基本已经过去，2022年将会成为澳洲房市的转折点！
有意思的是，SQM Research在最新的预测中给出了一个观点：“布里斯班将跑赢大市“！
SQM Research即使RBA加息和APRA 进一步的干预可能会迅速减缓悉尼和墨尔本的房价增长，但布里斯班市场可能会抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达 14%！
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